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Consultorio jurídico: ¿qué requisitos se han de cumplir para hacer prosperar la cláusula rebus sic stantibus?

Si analizamos las bases de ambas figuras observamos que son contrapuestas: una de ellas, la rebus, considerada principio fundamental del Derecho no aparece en ningún texto legal y han sido nuestros tribunales los que han tomado las riendas a la hora de definirlo y precisarlo

(Foto: Economist & Jurist)

Son letrados expertos en Global Economist & Jurist

Tiempo de lectura: 5 min



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Consultorio jurídico: ¿qué requisitos se han de cumplir para hacer prosperar la cláusula rebus sic stantibus?

Si analizamos las bases de ambas figuras observamos que son contrapuestas: una de ellas, la rebus, considerada principio fundamental del Derecho no aparece en ningún texto legal y han sido nuestros tribunales los que han tomado las riendas a la hora de definirlo y precisarlo

(Foto: Economist & Jurist)



Nuestro consultorio no es ajeno a la realidad del momento. De hecho, recibimos infinidad de dudas relacionadas con la aplicabilidad de supuestos derivados de la pandemia. Durante los últimos meses, nuestros letrados no han cesado de preguntarnos cuáles son las claves para hacer prosperar una demanda invocando la cláusula rebus sic stantibus.

Si usáramos un símil futbolístico sería el del “Madrid – Barca” y es que, la rebus sic santibus y el pacta sunt servanda aglutinan el interés de juristas, ciudadanos y, sobre todo, de arrendatarios y arrendadores.



Si analizamos las bases de ambas figuras observamos que son contrapuestas: una de ellas, la rebus, considerada principio fundamental del Derecho no aparece en ningún texto legal y han sido nuestros tribunales los que han tomado las riendas a la hora de definirlo y precisarlo; la otra, el pacta, sí que se recoge en el Código Civil en su artículo 1091.

Por lo tanto, lo primero a tener en cuenta es que el pacta es algo intrínseco a cualquier vinculación jurídica celebrada entre partes; y la rebus es una figura excepcional que deberá ser aplicada tras un estudio caso por caso.

Fachada del edificio del Tribunal Supremo. (Foto: David Castro/El Periódico)

Una de las sentencias pioneras en desarrollar esta figura fue la STS 1259/1984 de 27 de junio. En la sentencia, la Sala admitió la aplicación de la teoría de la rebus sic stantibus como respuesta al problema que se planteaba en los contratos de tracto sucesivo -o que dependiesen de un hecho futuro- cuando una alteración o modificación de las circunstancias que se tuvieron en cuenta al contratar produjese un desequilibrio muy acusado entre las partes. La Sala, admitió la teoría de la rebus sic stantibus de manera restrictiva al afectar esta al principio general pacta sunt servanda y al de seguridad jurídica.

Y una de las previsiones doctrinales más recientes del principio rebus sic stantibus es la de 2019, cuando nuestro alto tribunal la define como una cláusula que “trata de solucionar los problemas derivados de una alteración sobrevenida de la situación existente o de las circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, cuando la alteración sea tan acusada que aumente extraordinariamente la onerosidad o coste de las prestaciones de una de las partes o bien acabe frustrando el propio fin del contrato” (STS 5/2019).

La pandemia cumple los requisitos de alteración sobrevenida. Si bien es cierto que cada relación arrendaticia y sus circunstancias son particulares, podemos afirmar que si un arrendatario de negocio ha visto minorados sus ingresos por culpa de la Covid y continúa pagando la misma renta, ha sufrido un aumento de la onerosidad por causas ajenas al pacto suscrito en su día (rebus sic stantibus, estando así las cosas) y a la voluntad de los firmantes que podría, previo examen judicial, justificar que se altere parte de lo suscrito para restablecer el equilibrio perdido.

Lo cierto es que a día de hoy son numerosas las resoluciones de primera instancia que se decantan por aplicar la rebus cuando se cumplen dichos requisitos. De hecho, empezamos a ver las primeras sentencias en apelación sobre estas controversias, que confirman que esta figura o principio fundamental ha “llegado para quedarse”.

Cabe subrayar que, desde el punto de vista jurídico, lo aconsejable es estipular con el máximo detalle cualquier previsión que pudiera alterar las condiciones del pacto, pero, parafraseando a Aristóteles, si los ciudadanos practicasen entre sí la amistad, no tendrían necesidad de la justicia. Y en España hace falta mucha justicia.

Cómo hacer prosperar una minoración de renta en arrendamiento de negocio invocando rebus sic stantibus

La pregunta más frecuente en estos últimos meses suele ser la relativa a los visos de prosperar las acciones que busquen la resolución del contrato o la disminución de renta de negocios que se hayan visto afectados por la crisis sanitaria, tanto desde el punto de vista de la disminución de ingresos como de las medidas restrictivas impuestas por las autoridades sanitarias (aforo limitado, restricción de horario, cierres etc…) ¿Qué probabilidades reales hay de que un juzgado o tribunal aplique la cláusula “rebus sic stantibus” y qué requisitos se han de cumplir para que esto suceda?

Según nuestra doctrina, estos son los requisitos que se han de cumplir para aplicar el citado principio:

  1. Que entre las circunstancias existentes en el momento de cumplimiento del contrato y las concurrentes al celebrarlo se haya producido una alteración extraordinaria;
  2. Que como consecuencia de dicha alteración resulte una desproporción exorbitante y fuera de todo cálculo entre las prestaciones convenidas;
  3. Que ello se haya producido por sobrevenencia de circunstancias realmente imprevisibles.
  4. Que se carezca de otro medio para subsanar el referido desequilibrio patrimonial producido.

Pues bien, esta venía siendo la línea jurisprudencial seguida por nuestro Alto Tribunal (restrictiva) de la rebus, hasta que, tras la crisis económica del 2008, el Supremo fue ampliando su ámbito de aplicación. La STS 333/ 2014 de 30 de junio supuso un giro muy importante en cuanto al régimen de aplicación de la cláusula rebus sic stantibus: adaptó esta figura a la realidad social del momento. Concretamente, en el FJ Segundo de la Sentencia se nos dice que «debe señalarse que en la actualidad se ha producido un cambio progresivo de la concepción tradicional de la figura referenciada en un marco de aplicación sumamente restrictivo o excepcional, como corresponde a una cláusula peligrosa y de admisión cautelosa, con fundamento derivado del criterio subjetivo de la equidad y con una formulación rígida de sus requisitos de aplicación: alteración extraordinaria, desproporción desorbitante y circunstancias radicalmente imprevisibles». Para la Sala, se ha de ir hacia una aplicación más normalizada de esta figura y por ello razona que «el necesario ajuste o adaptación de las instituciones a la realidad social del momento y al desenvolvimiento doctrinal consustancial al ámbito jurídico, la valoración del régimen de aplicación de esta figura tiende a una configuración plenamente normalizada, en donde su prudente aplicación deriva de la exigencia de su específico y diferenciado fundamento técnico y de su concreción funcional en el marco de la eficacia causal del contrato».

Este desarrollo jurisprudencial del TS ha resultado ser trascendental a la hora de aplicar la cláusula rebus sic stantibus tras la pandemia originada por el COVID y ya son varias las sentencias que se han pronunciado al respecto.

El 15 de julio del 2020, el Juzgado de Primera Instancia nº 14 de Palma de Mallorca en su Auto nº 248/2020, adopto como medida cautelar la suspensión de pago de parte de la renta pactada durante el plazo de un año a un local de negocio hotelero; el 14 de diciembre de 2020, por Auto nº 727/2020, el Juzgado de Primera Instancia nº 18 de Valencia acordó una reducción de un 50% a un local de negocio dedicado al comercio minorista; y ya en 2021, el Juzgado de Primera Instancia nº 20 de Barcelona, en su Sentencia nº 1/2021 de 8 de enero, redujo la renta en un 50% a un arrendatario de industria hotelera.

También son destacables el Auto 43/2021, de 10 de febrero, de la Audiencia Provincial de Valencia, que acordó reducir cautelarmente un 50% la renta mensual de un hotel y el Auto nº 187/2021 del Juzgado de Primera Instancia nº 56 de Barcelona, que suspendió la obligación de pago de la renta en un 50% sobre un contrato de arrendamiento de actividad hotelera.

Como se puede apreciar, es fundamental que, para apaciguar las dificultades económicas que pueda estar sufriendo nuestro cliente lo antes posible, se soliciten medidas cautelares tendentes a la reducción del pago por arrendamiento del local u otras medidas que se consideren oportunas, pero siempre cumpliendo con los requisitos que nos impone nuestra LEC en su artículo 728, esto es, peligro en la mora procesal, apariencia de buen derecho y caución. Con una exposición razonada de su necesidad, nombrando las resoluciones que se mencionan ut supra, hay altas posibilidades de que el juzgado tenga a bien aplicar medidas cautelares a la espera de la resolución definitiva del pleito.

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