Absuelta una comunidad de propietarios de tener que indemnizar a la dueña de un local con 195.000 euros por la marcha de su inquilino

La Audiencia Provincial de Barcelona rechaza que una comunidad de propietarios tenga que indemnizar a la dueña de uno de los locales ubicados en la planta baja del edificio por la marcha de su inquilino tras aprobar la junta de vecinos un acuerdo que limitaba los usos de los locales.

La dueña del local comercial solicitaba que la comunidad le indemnizara con 195.000 euros porque el acuerdo vecinal que limitaba determinados usos del local había provocado que su inquilina abandonara un contrato de alquiler firmado para 15 años de vigencia. No obstante, el tribunal provincial rechaza dicha pretensión al entender que el acuerdo comunitario en cuestión era válido y que la afectada no ha probado el daño económico reclamado, ya que recuperó el inmueble y cobró una indemnización del arrendatario.

Un alquiler a 15 años que duró seis meses

Según consta en la sentencia (disponible en el botón ‘descargar resolución’), el local ubicado en la planta baja de una comunidad de propietarios fue arrendando en el mes de abril de 2018 por un plazo de 15 años y una renta de 6.000 euros mensuales. Pero tan solo tres meses después, en el mes de julio, la junta de propietarios aprobó un acuerdo que limitaba determinados usos del local, concretamente, restricciones de actividad para los elementos privativos de la finca.

En consecuencia, en el mes de octubre, la arrendataria comunicó que daba por rescindido el contrato, dejando el local libre y vacío.

(Imagen: E&J)

La propietaria solicitaba 195.000 euros de indemnización por la salida de su inquilina

Ante la salida de su inquilina, la propietaria del local demandó a la comunidad de propietarios al entender que la única causa de que se marchara su arrendatario fuera el acuerdo comunitario que limitaba el uso del espacio comercial. Por ello, solicitaba en la demanda que la comunidad le abonara las rentas que, a su juicio, dejó de cobrar desde la marcha de la inquilina hasta julio de 2021, cuando se dictó la sentencia de apelación en el procedimiento en el que había impugnado el acuerdo, lo que en total sumaba 32 mensualidades y media, o lo que es lo mismo: 195.000 euros.

La comunidad, por su parte, se opuso alegando que no había actuado con culpa porque el acuerdo había sido declarado válido por los tribunales, negó que la renuncia de la arrendataria se debiera al mismo y atribuyó la salida a otras causas, en particular a las deficiencias que el ayuntamiento de lo localidad advirtió en la comunicación presentada por la inquilina.

La Plaza Judicial n.º 2 de la Sección Civil del Tribunal de Instancia de Barcelona desestimó la demanda al entender que no había conducta antijurídica por parte de la comunidad demanda, ya que el acuerdo era válido y no se había probado la relación entre el acuerdo y la renuncia.

La empresa recurrió la sentencia alegando que la comunidad convocó la reunión con prisas, conociendo la actividad que la inquilina quería desarrollar y con la intención de impedirlo, y que el juez había valorado mal la prueba.

No obstante, el recurso ha sido desestimado por la Audiencia Provincial de Barcelona, que confirma la validez de los acuerdos adoptados con la mayoría de cuatro quintas partes que exige el Código Civil de Cataluña para modificar los estatutos y descarta el abuso de derecho, ya que las restricciones afectan no solo al local de la demandante, también a viviendas del edificio.

En consecuencia, el tribunal señala que la comunidad de propietarios no actuó de forma ilícita, sino que se limitó a ejercer un derecho que la ley le reconoce, y en ese caso rige la regla según la cual quien ejercita su derecho no daña a nadie.

(Imagen: E&J)

Por otro lado, la Audiencia Provincial añade que tampoco existía un daño resarcible de la magnitud reclamada. Pues, la indemnización debe devolver el patrimonio del perjudicado a la situación previa, sin superar el daño realmente sufrido, y que corresponde a quien reclama probarlo.

En el presente caso la propietaria no ha demostrado el perjuicio reclamado, por el contrario, lo que ha quedado acreditado es que la dueña del local recuperó su disponibilidad y podía volver a alquilarlo para otros fines, porque el acuerdo limitaba ciertos usos pero no impedía su explotación en general. Además, el propio contrato preveía que si la inquilina se iba antes de tiempo, debía permitir visitas para volver a arrendarlo lo antes posible y reducir así el perjuicio. A ello ha de sumarse el hecho de que la propietaria cobró de la arrendataria una indemnización de 30.600 euros —equivalentes a cinco mensualidades aproximadamente— por resolución anticipada según el contrato.

Por todo ello, la Audiencia Provincial desestima el recurso y confirma íntegramente la sentencia de primera instancia.