Condenada la propietaria de un local a devolver a la comunidad de propietarios el patio común del que se había adueñado para ampliar su bar

El Tribunal Supremo ha condenado a la propietaria de un local ubicado en la zona baja de una comunidad de propietarios a restituir el patio a la comunidad y demoler las obras que había realizado, consistentes en techar el patio a la altura de su local y, de esta manera, ampliar la superficie de su bar, utilizando para ello la zona comunitaria.

La Sala de lo Civil ha concluido que las obras fueron realizadas sin el consentimiento del resto de copropietarios del edificio y que ese uso privativo del patio de manera ilícita constituyó una usurpación ilegal de una zona comunitaria.

La sentencia dictada por el Alto Tribunal (disponible en el botón ‘descargar resolución’) recuerda la importancia del consentimiento unánime por parte de las comunidades de propietarios a la hora de realizar obras en elementos comunes, y que dicho consentimiento no cabe considerarse “táctico” cuando el resto de copropietarios manifiestan de manera expresa y continua su oposición a las modificaciones realizadas.

(Imagen: E&J)

El caso

El conflicto vecinal enjuiciado, que posteriormente dio lugar al presente litigio, nació en el año 2004 cuando tras realizarse unas obras de rehabilitación del edificio, los propietarios del local ubicado en el bajo izquierda del inmueble llevaron a cabo una obra techando el patio a la altura de su local, todo ello como excusa del requerimiento de la comunidad para que solucionara un grave problema con la salida de humos y olores del establecimiento.

Dicha obra llevada a cabo por los propietarios del local nunca fue consentida ni autorizada, y además de techar el patio conllevó una ampliación del local, utilizando para ello toda la superficie del patio comunitario.

Los propietarios del local eran conocedores de que ocupaban ilícitamente dicho espacio común, dado que la comunidad de propietarios les requirió en múltiples las ocasiones que derribasen el cerramiento del patio; requerimientos a los que hicieron caso omiso. Además, dicho asunto fue tratado en varias juntas de propietarios desde el año 2009 hasta el 2017.

Ante la negativa de los propietarios del local a desmantelar el cerramiento efectuado, la comunidad de propietarios interpuso una demanda de juicio ordinario en el ejercicio de una acción reivindicatoria sobre elemento común contra la actual propietaria del local.

La comunidad defendía en la demanda que la propietaria del local carecía de título para el uso que estaba haciendo del patio comunitario; que excedía del propio de todo comunero para convertirse en un aprovechamiento individual exclusivo y excluyente; que no podía justificarse por la existencia de una puerta de acceso desde el local, o por un supuesto reconocimiento tácito de tal uso que tampoco concurría, porque el ilegítimo aprovechamiento individual exclusivo de la propietaria demandada se dio a partir del año 2004 e inmediatamente la comunidad mostró su disconformidad.

Por ello, la comunidad de propietarios solicitaba en la demanda que se restituyera dicho elemento común al disfrute de todos los comuneros, que la demandada hizo propio mediante su incorporación al local de su propiedad, además de que actualmente no era factible el uso comunitario por las obras ejecutadas por la parte demandada porque el tejadillo impedía el acceso al patio para realizar obras de reparación y mantenimiento de las fachadas interiores del edificio comunitario. Por todo ello, se solicitaba en la demanda que, además de restituir el elemento común, se condenara a la propietaria del local a reponerlo a su estado original, realizando para ello los trabajos necesarios, lo que implicaba retirar el tejado instalado en el patio.

(Imagen: E&J)

Oposición a la demanda

La propietaria del local, por su parte, se opuso a la demanda. La demandada defendía que desde el año 1972 el patio había estado bajo la exclusiva posesión y uso privativo de su difunto esposo, de los arrendatarios del local y, actualmente, por ella en su condición de propietaria; y que no fue hasta 2003 cuando la comunidad de propietarios comenzó a manifestar cierta disconformidad con la solución que adoptó su marido de instalar un tejadillo que evitase las presuntas molestias que el uso del referido espacio pudiere ocasionar al resto de los vecinos.

En este sentido, la propietaria insistía en su escrito de oposición de que en el año 2013, si bien es cierto que la comunidad de propietarios le requirió que retirase el cerramiento, pero dicho requerimiento no se le notificó, ni tampoco los acordados en otras juntas posteriores. Por tanto, nunca tuvo conocimiento de lo acordado en aquellas juntas dado que, ni residía en el inmueble, ni asistió a ellas, ni nunca le fueron notificadas las actas relativas a los acuerdos adoptados.

Asimismo, la propietaria del local defendía que se había producido un consentimiento tácito de la comunidad al uso privativo del patio; y que había preescrito la acción por mor del artículo 1964 del Código Civil, al tratarse de una acción personal y haber transcurrido un periodo superior a 15 años sin accionar, desbordándose incluso el límite de los 30 años que indica el artículo 1963 del referido texto legal para las acciones reales.

(Imagen: E&J)

No se puede hablar de consentimiento táctico cuando se ha requerido continuamente el cese del uso

El Juzgado de Primera instancia número 52 de Madrid estimó la demanda y declaró la propiedad del patio del edificio por la comunidad de propietarios. En consecuencia, condenó a la propietaria del local a restituir la posesión de la terraza a la comunidad y a realizar los trabajos necesarios para reponer el patio a su estado original.

El Juzgado concluyó que el patio era un elemento común del inmueble y que se había producido un uso ilícito del mismo, ya que había quedado acreditado a través de las actas de la comunidad que, desde el año 2003 existían quejas por olores, así como que la estructura actual levantada por la propietaria del local impedía el acceso a la terraza y la eventual colocación de andamios.

“Estas quejas han desembocado en requerimientos para el cese de tal uso prohibido, lo que supone la exclusión de un consentimiento tácito. Fue la demandada, sin autorización de la comunidad de propietarios, la que procedió a realizar en los elementos comunes, mediante instalaciones fijas y no movibles, un cierre a través de un tejadillo de manera que incorporó el patio a la estructura del local de su titularidad”, razonó el juez.

Sin embargo, la Audiencia Provincial de Madrid revocó la sentencia dictada por el juzgado y desestimó la demanda inicial, tras estimar el recurso de apelación interpuesto por la propietaria del local contra dicho fallo judicial.

La Audiencia Provincial consideró que no procedía la acción reivindicatoria porque no se había reclamado un elemento común para uso comunitario, sino un elemento común de uso privativo, lo que constituye el ejercicio de una acción personal y no real. En este sentido, el tribunal provincial argumentó que el patio es un elemento común por naturaleza, pero que estaba diseñado para poder ser utilizado por el propietario del local, sin que se hiciera objeción de dicho uso hasta el año 2003, reiterado de manera intermitente en los años 2009, 2010, 2011 y 2012, “existiendo contienda no por dicho uso, sino por haber realizado el cerramiento e instalación del tejadillo, que puede derivar en una acción por alteración de elementos comunes, pero no mediante una acción reivindicatoria”.

(Imagen: E&J)

El consentimiento no puede equipararse al mero conocimiento ni a la inactividad

Disconforme con este segundo fallo judicial, la comunidad de propietarios recurrió el mismo en casación. El recurso se fundamentaba en la vulneración de los artículos 392 y 396 del Código civil y del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal.

La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha sido la encargada de resolver el recurso de casación. Los magistrados han comenzado razonando que la ejecución de obras en elementos comunes requiere el consentimiento unánime de la comunidad; consentimiento que la propietaria del local del presente caso no tenía puesto que no solicitó la autorización comunitaria para realizar las obras.

No obstante, el Supremo ha recordado en este sentido que, “la jurisprudencia ha admitido un consentimiento tácito siempre que sea inequívoco; pero partiendo de la base de que no cabe equiparar el simple conocimiento con el consentimiento, ni el silencio como equivalente a manifestación positiva de voluntad (…) Dar valor al silencio constituye un juicio inferencial de ponderación de las concretas circunstancias concurrentes a los efectos de otorgarle o negarle la condición de elocuente y como tal constitutivo de una manifestación del consentimiento que, si bien no se ha exteriorizado de forma expresa, sí cabe considerarlo prestado mediante sólidos actos concluyentes de significado positivo”.

En el presente caso enjuiciado, el Tribunal Supremo afirma que no es posible considerar que la comunidad hubiera consentido, “al menos tácitamente”, las obras ejecutadas, las cuales suponen “una auténtica usurpación del patio titularidad de la comunidad”, ya que se incorporó dicha zona común al local, ampliando así la propietaria del local su superficie a costa de la comunidad de propietarios.

“Una cosa es que los comuneros tengan derecho a usar la cosa común según su destino, y otra bien distinta que la hagan propia y construyan en ella sin autorización de la comunidad, con patente vulneración de lo dispuesto en el art. 7.1 LPH, cuando dispone que el propietario de cada piso o local podrá realizar obras en ellos bajo los requisitos de comunicarlo al representante de la comunidad y siempre, además, que no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario; pero en el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.”, afirma la Sala de lo Civil.

(Imagen: E&J)

Las obras se realizaron sin el consentimiento de la comunidad de propietarios

Para la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo es “obvio” que la propietaria del local realizó las obras sin autorización de la comunidad y que, ante el cubrimiento del patio mediante la construcción de un tejadillo que dificulta o impide colocar andamios para el arreglo y limpieza de las fachadas interiores del inmueble, las protestas de los copropietarios fueron constantes y reflejadas en las reuniones comunitarias.

“No nos encontramos ante actos concluyentes de inequívoca significación jurídica de los que quepa deducir, mediante una consistente inferencia racional, que la comunidad demandada autorizó tácitamente las obras ejecutadas, para las que no solicitó autorización arrogándose facultades de las que carecía como comunero con respecto a un elemento común”, señalan los magistrados en la sentencia.

E igualmente, continúan argumentando que “no nos hallamos, tampoco, ante el ejercicio de la acción de cesación por desarrollar actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca, o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, con lo que deviene indiferente el requisito de procedibilidad del requerimiento al que se refiere el apartado segundo del art. 7 LPH y su recepción por el propietario que realice actividades de tal clase”.

Por todo ello, se estima el motivo del recurso y se declara la ilegalidad de las obras ejecutadas. En consecuencia, la sentencia recurrida en casación y dictada por la Audiencia Provincial de Madrid se deja sin efecto y se asume el fallo de instancia, que proclama que el patio litigioso es titularidad de la comunidad de propietarios y condena a la propietaria del local a restituir la posesión exclusiva del patio y a realizar los trabajos necesarios para reponer la terraza a su estado original.