Condenado por reformar un espacio comunitario e incorporarlo a su vivienda

La Audiencia Provincial de Madrid ratifica la ilegalidad de las reformas llevadas a cabo por el propietario del último piso de un inmueble de la Comunidad de Madrid, quien, sin el consentimiento unánime de la Comunidad de propietarios, transformó un espacio comunitario de bajo cubierta no transitable para incorporarlo a su vivienda. 

Con la obra realizada el condenado ocupó ilegalmente un espacio comunero, transformando dicha superficie de aproximadamente 30 metros cuadrados en dos dormitorios y un cuarto de baño, e incorporó tres ventanas. Además, la construcción llevada a cabo afectó a los elementos comunes del inmueble, como la fachada, los muros de carga, las paredes, los forjados y las bajantes, y perjudicó la estabilidad del edificio.

La Audiencia Provincial ha desestimado el recurso de apelación interpuesto por el condenado contra el fallo instancia, ratificando la sentencia recurrida, la cual declaraba la ilegalidad de las obras y de la ocupación del espacio y condenaba al propietario a demoler las mismas.

Audiencia Provincial de Madrid. (Imagen: E&J)

Las obras no aseguran la estabilidad del edificio

El demandante, propietario del piso interior del inmueble, presentó solicitud de aprovechamiento privativo indefinido (uso y disfrute) del bajo cubierta del edificio. La Comunidad de Propietarios, denegó en Junta General Ordinaria dicha solicitud. Sin embargo, el propietario, pese a la desestimación de la solicitud, procedió  a realizar reformas en la vivienda referida. 

En concreto realizó obras en elementos estructurales como los muros de carga (abriendo y tapando huecos), cubierta (apertura de 3 ventanas velux con rotura de las vigas y ejecución de salidas para instalaciones), realización de nuevas zonas húmedas (baños y cocina) conectando aguas fecales a las bajantes de pluviales, y en especial, se apropió y modificó el espacio bajo cubierta (ejecución de forjado y escalera), entre otras. Y, además de no tener permiso comunitario, tampoco tenía licencia de obra del Ayuntamiento ni proyecto visado.

Contra dichos actos la Comunidad presentó demanda contra el actor, la cual fue estimada íntegramente por el Juzgado de Primera Instancia núm.45 de Madrid, declarando la ilegalidad de la ocupación del espacio bajo cubierta, al no autorizar la ley la reforma de elementos comunes para que, dejando de serlo, queden integrados en la vivienda privativa, y de las obras realizadas en lo que afectan a elementos comunes del edificio. Asimismo, el juzgado condenó al demandado a cesar en la ocupación de dicho espacio y a demoler las refieras obras realizadas, con reposición al estado en que se encontraban antes de que se cometieron.

La resolución de instancia valoró la incorporación de espacio a la propiedad privativa y la afectación a elementos de la estructura de la cubierta, compuesta por dos elementos principales, pares y tirantes, constituyendo una estructura que no estaba diseñada para ser transitable. Aquellos elementos, junto a las vigas y forjados son, conforme a lo previsto en el artículo 396 del Código Civil, elementos comunes por naturaleza, en tanto que configuran la cubierta.

Además, el juzgador tuvo en cuenta las manifestaciones del arquitecto y de informes de los técnicos sobre la trascendencia de las obras realizadas, en el sentido de no poder garantizar el resultado obtenido en la transformación de la vivienda, la estabilidad y seguridad de la actuación, ni las consecuencias que ésta pueda tener respecto al resto del edificio a lo largo del tiempo, es decir, la estabilidad de edificio no está asegurada.

(Foto: E&J)

La reforma es ilícita

Contra la anterior sentencia se interpuso recurso de apelación por la parte demandada pero la Audiencia Provincial de Madrid ha desestimado el recurso y confirmado la resolución recurrida al compartir lo razonado con la sentencia de instancia de que, el actor hizo un exceso de actuación y la obra realizada es ilegal ya que afecta a elementos comunes y se ejecutó sin consentimiento de la Comunidad de Propietarios. 

El recurrente alegaba que la ocupación era totalmente lícita, por utilización exclusiva del espacio separado de la planta por un simple falso techo de escayola, teniendo acceso únicamente a dicho espacio a través de una trampilla existente en su piso. La Sala desestima este recurso y comparte la conclusión alcanzada en primera instancia de que ese espacio bajo cubierta y que ha sido remodelado no estaba diseñado para ser transitable dado que se encontraba separado de la vivienda por una capa de aislamiento térmico, colocada sobre los tirantes de madera de secciones variables y un falso techo de escayola.

Mismo destino desestimatorio han tenido el resto de los motivos que alegaba el recurrente, referentes a las obras en los muros de carga y forjados, seguridad del inmueble; ampliación de unidades d cuartos húmedos y conexión de aguas fecales a las bajantes pluviales; apertura de ventanas en las fachadas y cubiertas del edificio; las salidas de olores y gases; así como la instalación de unidades condensadoras. 

Pues, todas estas remodelaciones, además de ser ilícitas y no contar con la autorización unánime de los propietarios de la Comunidad, han supuesto que debido al proceso constructivo y a la antigüedad del edificio, las condiciones de seguridad del inmueble se hayan reducido.