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Jurisprudencia

Confirmada la pionera sentencia que aplicó la cláusula «rebus» al inicio de la pandemia

La AP de Barcelona valida la reducción de la renta en un 50 % tras el estallido de la Covid-19

Puerta de un hotel habilitado para atender a contagiados de Covid-19. (Foto: Luis Díaz/La Razón)


Jurisprudencia

Confirmada la pionera sentencia que aplicó la cláusula «rebus» al inicio de la pandemia

La AP de Barcelona valida la reducción de la renta en un 50 % tras el estallido de la Covid-19

Puerta de un hotel habilitado para atender a contagiados de Covid-19. (Foto: Luis Díaz/La Razón)



La Audiencia Provincial de Barcelona ha confirmado la pionera sentencia dictada en enero de 2021 por un Juzgado de la Ciudad Condal que, en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, declaró la procedencia de la reducción de la renta en un 50 % desde abril de 2020 a marzo de 2021, a 27 contratos de arrendamiento de industria hotelera con motivo de los devastadores efectos de la crisis sanitaria por Covid-19.

El presente fallo ha tardado un año y medio en dictarse, lo cual no es habitual en este tribunal que suele resolver con mucha celeridad

La sentencia, de 30 de mayo de 2022, únicamente deja sin efecto la condena en costas acordada en primera instancia ya que, al hilo de lo argumentado por la arrendadora, la novedosa aplicación de la cláusula rebus en el contexto de la pandemia por Covid-19 plantea serias dudas de hecho y de derecho.



El caso

La actora tenía arrendados 26 viviendas y un local en la ciudad de Barcelona, por razón de 27 contratos de arrendamientos con el demandado, el cual era un gran tenedor de viviendas.

La Rambla, Barcelona. (Foto: Álvaro Monge/El Periódico)

Los citados inmuebles estaban destinados al alojamiento turístico, actividad que, como es sabido, fue suspendida por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19 y no pudo reanudarse hasta inicios de mayo.

La facturación de la inquilina se redujo en un 82,7 %

La suspensión de la actividad de alojamiento turístico por imperativo legal imposibilitó la explotación del negocio arrendado y provocó grandes pérdidas para la mercantil arrendataria. En opinión de la actora, la propiedad no cumplió con su obligación de mantener el goce pacífico y útil a la arrendataria en la explotación del negocio arrendado, con lo que se frustró la causa de los contratos de arrendamiento suscritos por las partes.

Fruto de lo anterior, la arrendataria se vio obligada a suspender la entrega de la renta inicialmente pactada oponiendo la exceptio non adimpleti contractus. En particular, la inquilina dejó de abonar la renta correspondiente a los meses de abril a junio de 2020, dado que sus ingresos habían sido prácticamente nulos.

Primera instancia: reducción de la renta al 50 %

En enero de 2021, el Juzgado de Primera Instancia n.º 20 de Barcelona reconoció que, en el caso de autos, se había producido una alteración de la base del negocio, motivada por una patente reducción de los beneficios, y que ello implicaba que para la arrendataria el contrato resultase excesivamente oneroso, aunque tal consecuencia no tuviera su origen en una actuación culpable por parte de la propiedad.

Según la Magistrada-Juez, la moratoria en el pago de las rentas propuesta por la propiedad no resultaba suficiente a fin de restablecer en la medida de lo posible la base del negocio. Por consiguiente, a su juicio, la única alternativa viable a tales efectos no podía ser otra que la propuesta sugerida por la arrendataria en cuanto a la reducción en un 50% de las rentas pactadas.

“La buena fe y el principio de equidad justifica una alteración de lo pactado en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus

En palabras de la Juzgadora de instancia, “considero que la modificación propuesta por la parte actora es justa y equitativa sin que el demandado en las negociaciones haya ofrecido otra alternativa más allá de una moratoria en el pago de la renta que, por las cifras que se indican en las periciales y a las que he hecho referencia, considero que es inviable para mantener la viabilidad de la mercantil ahora”.

Segunda instancia: la rebaja es adecuada y equitativa

Ahora, la AP de Barcelona, después subrayar que en el supuesto que se enjuicia “concurren las premisas necesarias para la apreciación de una coyuntura que se inscribe nítidamente en el ámbito de aplicación de la cláusula rebus sic stantibus”, estima parcialmente el recurso de apelación y modifica la antedicha resolución en el único sentido de precisar que no se hace expresa imposición de las costas de la primera instancia por la “incertidumbre de índole jurídica” en relación a en relación a la compatibilización, en el ámbito de las medidas dirigidas a atajar las dificultades de cumplimiento del pago de la renta por parte de autónomos y pymes, “entre la cláusula rebus sic stantibus y la profusa normativa promulgada a raíz de la pandemia por Covid-19”.

Fachada de la Audiencia Provincial de Barcelona. (Foto: Consuelo Bautista/El País)

En opinión de la Sala, es “adecuado” y “equitativo” que la conclusión de la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus se materialice en la reducción de la renta en el porcentaje del 50%, “máxime cuando tal consecuencia ya ha sido prevista expresamente, en aquellos términos, en la normativa promulgada con posterioridad a la presentación de la demanda, y, específicamente (…) en el Decreto-ley catalán 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados, y en el ámbito nacional el Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria”.

La sentencia de primera instancia es íntegramente respaldada “por sus atinados y certeros razonamientos”

La reducción de la renta en un 50% comporta, según el literal del reciente fallo, “una distribución equitativa entre las partes de las consecuencias derivadas de la alteración sustancial de circunstancias derivada de la situación de pandemia”.

Así pues, salvo en lo concerniente a las costas procesales, la sentencia de primera instancia es íntegramente respaldada “por sus atinados y certeros razonamientos”, aplaude el Tribunal.

Voz letrada autorizada

Alejandro Fuentes-Lojo Rius, abogado y socio del despacho experto en el campo del derecho inmobiliario, ha asumido la dirección técnica del presente litigio.

“Estamos ante el primer precedente jurisprudencial dictado por un tribunal especializado en la materia de arrendamientos urbanos, pues la Sección 4ª junto con la 13ª de la AP de Barcelona son las únicas secciones de AP especializada en esta materia en toda España, razón por la cual sus resoluciones tienen un especial valor doctrinal, sentando lo que se conoce como jurisprudencia menor, y siendo gran parte de sus pronunciamientos acogidos por el Tribunal Supremo, dada la gran especialización técnica de dicho tribunal”, adelanta el letrado.

Alejandro Fuentes-Lojo, socio del bufete de abogados Fuentes Lojo. (Foto: Economist & Jurist)

Como examinábamos en líneas anteriores, “la presente resolución confirma la pionera sentencia dictada en su día por el Juzgado de Primera Instancia n.º 20 de Barcelona de 8 de enero de 2021 –analizada en su día por este mismo medio-, declarando la procedencia de la reducción de la renta y otras cantidades debidas en un porcentaje de un 50% por todo el período temporal reclamado en la demanda, esto es, de abril de 2020 a marzo de 2021, a 27 contratos de arrendamiento de industria hotelera en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus con motivo de la pandemia de la COVID-19”, resume Fuentes-Lojo.

Tras esta primera sentencia dictada por una Sección especializada se dictarán muchas más

El abogado sostiene que la sentencia aquí analizada “sienta como criterio jurisprudencial que la reducción aplicable de renta en estos casos debe ser del 50%, tomando como criterio orientador e interpretativo aplicable el Decreto Ley catalán 34/2020, de 20 de octubre, ya aludido, así como el resto de normativas legales asociadas a la aplicación de la cláusula rebus”.

Según su parecer, “tras esta primera sentencia dictada por una Sección especializada se dictarán muchas más por esta Sección y la 13ª que entendemos que irán en la misma línea interpretativa, consolidando así este criterio jurisprudencial, pues al ser secciones especializadas en la materia, tendrán que resolver sobre un gran número de litigios sobre la materia”.

El tribunal quería perfilar muy bien su tesis

Además, cabe recordar que esta sentencia “ha tardado un año y medio en dictarse, lo cual no es habitual en este tribunal que suele resolver con mucha celeridad”. Por ello, desde su firma valoran “que ello se debe a que es la primera sentencia que resuelve sobre cláusula rebus con motivo de la crisis sanitaria y el tribunal quería perfilar muy bien su tesis, sabedor de que probablemente el TS termine pronunciándose al respecto -sino sobre este caso, sobre otros análogos- y de que deberá aplicar esta tesis a muchas sentencias futuras sobre la materia, poniéndose incluso de acuerdo con la Sección 13ª para sentar un criterio uniforme sobre la materia por parte de ambas secciones a futuro para contribuir a una mayor seguridad jurídica, lo cual veremos en los próximos meses”, concluye Fuentes-Lojo.

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