Deja una maceta sobre el sumidero de su terraza de uso privativo, propiedad de la comunidad, e inunda la casa del vecino: la Justicia dice que no tiene que pagar
La Audiencia de Navarra absuelve a la propietaria al entender que no habitaba la vivienda y que la responsabilidad corresponde al seguro de la comunidad
(Imagen: E&J)
Deja una maceta sobre el sumidero de su terraza de uso privativo, propiedad de la comunidad, e inunda la casa del vecino: la Justicia dice que no tiene que pagar
La Audiencia de Navarra absuelve a la propietaria al entender que no habitaba la vivienda y que la responsabilidad corresponde al seguro de la comunidad
(Imagen: E&J)
Una maceta colocada sobre el sumidero de una terraza durante una tormenta puede parecer un simple descuido. Sin embargo, ese pequeño detalle terminó provocando una importante inundación en la vivienda situada justo debajo, un litigio entre aseguradoras y propietarios y, finalmente, una sentencia de gran interés para miles de comunidades de propietarios en España.
La Audiencia Provincial de Navarra, en su sentencia SAP Navarra 878/2026, de 8 de mayo, analiza una cuestión que se repite con enorme frecuencia en los tribunales: quién debe responder cuando una terraza de uso privativo provoca daños por agua a otro vecino.
La respuesta rompe una idea muy extendida: ni siempre responde el propietario que utiliza la terraza, ni tampoco queda automáticamente excluida la responsabilidad del seguro de la comunidad.
El origen del caso
Los hechos ocurrieron durante una fuerte tormenta registrada en Pamplona. El agua de lluvia comenzó a acumularse sobre la terraza del piso superior porque una maceta de grandes dimensiones había quedado situada sobre el sumidero, impidiendo la correcta evacuación del agua. La acumulación fue tal que terminó sobrepasando la impermeabilización de la terraza y el agua comenzó a filtrarse a la vivienda inferior.
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Las consecuencias fueron importantes. El agua dañó los techos, el papel pintado de las paredes, el parqué del salón, las cortinas, la alfombra, un sofá y varias sillas del comedor. La aseguradora del propietario afectado abonó 8.484,20 euros para reparar todos los desperfectos y posteriormente ejercitó la acción de repetición contra la propietaria de la vivienda superior y contra la aseguradora de la comunidad de propietarios.
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En primera instancia ambas fueron condenadas. Sin embargo, la Audiencia Provincial modifica parcialmente aquella decisión y realiza una importante precisión jurídica.
El tribunal recuerda que la responsabilidad prevista en el artículo 1910 del Código Civil —que obliga a responder por los daños causados por objetos o líquidos que caen o se filtran desde una vivienda— no alcanza indiscriminadamente al propietario del inmueble.
La clave reside en quién habita realmente la vivienda
En este caso quedó acreditado que la propietaria ya no residía allí, sino que se encontraba viviendo en una residencia de mayores. Precisamente por ello, la Audiencia concluye que no puede ser considerada responsable con base en el citado precepto, ya que la responsabilidad objetiva prevista en el artículo 1910 del Código Civil se limita a quien ocupa efectivamente la vivienda y no al mero titular dominical que ya no la habita.
La absolución de la propietaria, sin embargo, no significó que nadie tuviera que responder por los daños. Muy al contrario. La Audiencia Provincial mantiene la condena contra la aseguradora de la comunidad de propietarios y desarrolla un razonamiento especialmente interesante para todas las comunidades de vecinos.
El tribunal recuerda que, aunque la terraza tenga un uso exclusivo o privativo por parte de un propietario, ello no modifica su naturaleza jurídica cuando constituye un elemento común del edificio.
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Y precisamente porque la terraza y su sistema de evacuación de aguas forman parte de los elementos comunes, la responsabilidad derivada de los daños queda cubierta por la póliza comunitaria de responsabilidad civil del inmueble.
La aseguradora sostenía que aquella cobertura únicamente protegía determinados daños derivados de conducciones privadas o de instalaciones específicas y que el supuesto no quedaba incluido en el contrato.
Sin embargo, la Audiencia rechaza esa interpretación. Recuerda que nos encontramos ante un contrato de adhesión redactado por la propia compañía aseguradora y aplica uno de los principios clásicos del Derecho de seguros: las cláusulas oscuras o ambiguas deben interpretarse en el sentido más favorable al asegurado y nunca en beneficio de quien redactó el contrato.
Por ello concluye que la cobertura de responsabilidad civil derivada del inmueble sí resulta aplicable cuando los daños proceden de un elemento común como la terraza y su sistema de desagüe.
El deber de mantenimiento de los elementos comunes
La sentencia también realiza una interesante reflexión sobre el deber de mantenimiento de los elementos comunes.
Aunque el uso cotidiano de la terraza corresponda únicamente a un propietario, ello no elimina el deber de diligencia que incumbe a la comunidad y a su aseguradora respecto al correcto funcionamiento de los elementos constructivos comunes, especialmente cuando pueden ocasionar daños a terceros.
(Imagen: E&J)
En consecuencia, la aseguradora no consiguió acreditar que hubiera agotado todas las medidas razonables de control y mantenimiento que permitieran excluir su responsabilidad.
Inaplicabilidad de la depreciación por uso
Otro aspecto especialmente práctico de la resolución afecta al importe de la indemnización.
La compañía aseguradora pretendía reducir la cantidad a abonar alegando que el mobiliario dañado tenía varios años de antigüedad y que debía aplicarse una depreciación por uso.
La Audiencia tampoco acepta este argumento Recuerda que el principio de reparación íntegra exige devolver al perjudicado a la situación en la que se encontraba antes del siniestro.
Cuando no existe un mercado de segunda mano que permita adquirir bienes equivalentes o cuando la reparación exige mantener la uniformidad estética del conjunto, no procede reducir automáticamente la indemnización aplicando porcentajes de depreciación.
En este caso concreto, el tribunal considera plenamente razonable que no solo se retapizaran las tres sillas directamente dañadas por el agua, sino también las restantes del conjunto del comedor, ya que no existía una tela idéntica y únicamente así podía mantenerse la unidad estética que existía antes de la filtración.
Del mismo modo, confirma el resto de las partidas indemnizatorias al considerar que la reparación efectuada era la única capaz de devolver la vivienda al estado anterior al siniestro.
(Imagen: E&J)
En conclusión
La resolución resulta especialmente relevante porque ofrece respuestas claras a cuestiones que aparecen de forma recurrente en los conflictos vecinales.
Aclara que la existencia de un uso privativo no convierte automáticamente la terraza en un elemento privativo; que el propietario puede quedar exonerado si no habita efectivamente la vivienda; que la aseguradora de la comunidad puede responder cuando el origen del daño se encuentra en un elemento común; y que el perjudicado tiene derecho a una reparación íntegra, sin depreciaciones automáticas que le obliguen a soportar parte del perjuicio sufrido.
En definitiva, la Audiencia Provincial de Navarra convierte un accidente aparentemente doméstico —una maceta que obstruye un sumidero durante una tormenta— en una sentencia de enorme utilidad práctica para comunidades de propietarios, administradores de fincas, compañías aseguradoras y abogados especializados en responsabilidad civil.
Un recordatorio de que, en materia de filtraciones de agua, la respuesta jurídica depende mucho más de la naturaleza del elemento que origina el daño y del alcance de la cobertura del seguro que del simple hecho de quién utiliza diariamente la terraza.
Datos de la sentencia
Tribunal: Audiencia Provincial de Navarra (Sección Tercera).
Fecha: 8 de mayo de 2026.
Sentencia: SAP Navarra 878/2026.
ROJ: SAP NA 878/2026.
ECLI: ECLI:ES:APNA:2026:878.
Ponente: Ilmo. Sr. D. Aurelio Herminio Vila Duplá.
