El inquilino tiene la obligación de pagar el IBI y la tasa de recogida de basuras si así se indicó en el contrato, aunque no venga especificado el importe anual

El Tribunal Supremo ha dictaminado que, no cabe declarar nula la cláusula del contrato de arrendamiento de una propiedad que impone al inquilino la obligación de pagar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y las tasas municipales de recogida de basuras por el hecho de que en el contrato no se especifique el importe exacto de esos gastos.

Pues, no es necesario fijar el importe de esos tributos en los contratos de arrendamiento como requisito de validez y exigibilidad del pago por parte del arrendador porque tanto el IBI como la tasa de basuras son susceptibles de individualización y, por tanto, no están incluidos en el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Dicho de otra manera: esos gastos recaen de manera individualizada sobre la vivienda arrendada, no precisan determinación posterior y están sometidos a las reglas de la autonomía negocial y a la libertad de pacto.

Este fallo judicial (disponible en el botón ‘descargar resolución’) llega a raíz de que unos inquilinos se negaran a pagar el IBI y las tasas de basuras. Según consta en la sentencia, en el año 2020 la propietaria de la vivienda celebró un contrato de arrendamiento con la pareja de inquilinos. En dicho contrato, el tercer párrafo de la cláusula cuatro decía expresamente que “los gastos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, comunidad de propietarios y tasas de basuras, serán de cuenta de los arrendatarios”.

Es decir, los arrendatarios conocieron la cláusula del contrato por la que asumían el pago del IBI y de las tasas de basura. Tanto era así que en el año 2021, de acuerdo con lo estipulado en el contrato, abonaron a la arrendadora las cantidades correspondientes al IBI y a las tasas de basura. Sin embargo, en 2022 y el siguiente dejaron de abonar las cantidades correspondientes de esos gastos.

La propietaria de la vivienda les requirió el pago pero los inquilinos se opusieron alegando que la cláusula que les imputaba el pago del IBI y de la tasa de basuras era nula porque el contrato no especificaba su importe.

(Imagen: E&J)

La propietaria ejercitó acción de desahucio por falta de pago del IBI y de la tasa de recogida de basuras

El conflicto entre la arrendadora y los inquilinos acabó en la vía judicial. En primera instancia, un juzgado de Ibiza dio la razón a los arrendatarios al entender que la cláusula era nula al no haberse indicado en el contrato, en la fecha en la que se firmó el mismo, el importe de tales gastos. En consecuencia, los inquilinos no tenían la obligación de abonar el importe reclamado, y yo con independencia de que con anterioridad hubieran abonado el IBI y las tasas de basura.

Sin embargo, este criterio alcanzado en primera instancia fue revocado por la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca. La Audiencia entendió que no era necesario determinar en el contrato de arrendamiento los importes anuales del IBI y la tasa municipal de recogida de basuras al tratarse de gastos que son susceptibles de individualización y, por lo tanto, a ellos no se refiere el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Es decir, que el art. 20.1 LAU no es aplicable ni a la tasa de recogida de basuras ni al IBI “cuando estos tributos recaen de forma individualizada sobre la vivienda objeto del contrato”. “Se trata de gastos individualizados para la vivienda en cuestión y no precisan de ninguna determinación posterior y, por lo tanto están comprendidos en la autonomía negocial y quedan excluidos del ámbito del artículo citado estando obligada la arrendataria a su pago de conformidad con la cláusula cuatro del contrato”, señaló la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca.

Como consecuencia de ello, el tribunal provincial además de declarar resuelto el contrato de arrendamiento, también declaró haber lugar al desahucio por falta de pago del IBI y tasas de basuras, condenando a los inquilinos a dejar libre y expedita la vivienda. Igualmente, condenó a estos a abonar a la propietaria del inmueble las cantidades no pagadas en concepto de IBI y tasa de recogida de basuras del año 2022 y 2023, por importe de 1.006 euros (503 euros cada año).

(Imagen: E&J)

No es necesario fijar el importe del IBI y la tasa de basuras en el contratos al ser gastos susceptibles de individualización

Sin embargo, la parte arrendataria (los inquilinos), disconformes con el fallo de la Audiencia Provincial, interpusieron recurso de casación contra el mismo. En recurso denunciaban que la sentencia infringía el artículo 20.1 de la LAU porque, a su juicio, el IBI y la tasa municipal de recogida de basuras no son susceptibles de individualización, de modo que para sea válido el pacto que pretende repercutir los tributos al arrendatario, debe constar por escrito y determinar el importe anual a la fecha del contrato.

La parte recurrente, en el desarrollo del recurso de casación argumentaba que “dichos tributos no son susceptibles de individualización porque recaen sobre la propiedad del inmueble en su conjunto y no existen mecanismos objetivos que permitan desglosar o medir de manera precisa estos tributos para atribuirlos al arrendatario según su uso. Alega que el espíritu y finalidad del art. 20.1 LAU es garantizar que el arrendatario conozca a qué se está comprometiendo al suscribir el contrato y que el artículo 1.543 del Código Civil, de aplicación supletoria a los arrendamientos urbanos, requiere la existencia de un precio cierto, de modo que si no se conoce la carga económica que se asume el consentimiento está viciado”.

Por tanto, la cuestión jurídica controvertida, y que debía resolver el Tribunal Supremo unificando doctrina al respecto, era si la cláusula del contrato que prevé que el arrendatario asume la obligación de pago del IBI y de las tasas de basura debe determinar su importe anual a la fecha del contrato para que el arrendador pueda exigirle su pago.

Pues bien, la Sala de lo Civil del Alto Tribunal ha dictaminado que, no es necesario fijar el importe del IBI y la tasa municipal de recogida de basuras en los contratos de arrendamiento como requisito de validez y exigibilidad del pago por parte del arrendador. Y ello por cuanto esos gastos —el IBI y la tasa de basuras— son susceptibles de individualización y no están incluidos en el artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

“Esos gastos recaen de manera individualizada sobre la vivienda objeto del contrato, como es el caso, no precisan determinación posterior y quedan sometidos a las reglas de la autonomía negocial y por tanto a la libertad de pacto”, señala la Sala. “Los gastos susceptibles de individualización son, además de los que se pueden medir mediante aparatos contadores, los que se asignan de forma precisa a la vivienda arrendada. Por el contrario, los gastos no susceptibles de individualización, que ni están individualizados en función del gasto o consumo hecho ni están asignados de modo preciso a la vivienda, pueden repercutirse, mediando pacto, con arreglo a otros factores, como la cuota de propiedad o la superficie de la vivienda arrendada”.

Aplicando tal conclusión al caso concreto enjuiciado, el Tribunal Supremo dictamina que en el contrato entre la parte arrendadora y arrendataria se previó de manera expresa que los arrendatarios asumían el pago del IBI y de las tasas de basuras, y así lo hicieron el primer año, pagando el dinero correspondiente a tales gastos. Por lo tanto, “tal pacto es válido y, puesto que, (…) a la vista de los recibos aportados, los importes anuales se encuentran individualizados para la vivienda arrendada, no era preciso para su exigibilidad que en el contrato se determinara el importe anual a la fecha del contrato”.