El retraso en la ejecución de las obras por filtraciones de agua no implica necesariamente la rescisión del contrato de arrendamiento

La desocupación transitoria de un local de negocio, por parte de la arrendataria durante el tiempo que tardan en ejecutarse las obras de reparación de filtraciones de agua, no conlleva necesariamente que se tenga que rescindir el contrato de arrendamiento del local. Ya que el derecho de la inquilina a disfrutar del local que tiene arrendado puede satisfacerse mediante la suspensión del contrato y la obligación del pago de las rentas de manera temporal hasta que terminan las obras.

Además, la cuantía indemnizatoria por pérdidas de beneficios, por rescindir el contrato de arrendamiento, puede verse reducida si el propietario del local afectado tuvo parte de responsabilidad en el retraso de las obras de reparación para acabar con las filtraciones de agua.

Así ha fallado la Audiencia Provincial de Ourense en un caso en el que el dueño de un local de negocio demandó a los dueños y a la aseguradora del piso superior para que se le indemnizara por los daños y perjuicios sufridos, ya que tuvo que rescindir el contrato de arrendamiento de su local a causa de la tardanza en la reparación de los problemas en la instalación de saneamiento del baño de la vivienda de arriba.

En la cuantía indemnizatoria el demandante no solo reclamaba las partidas correspondientes al daño efectivo, sino también una partida por lucro cesante equivalente a una anualidad de renta, ya que había arrendado el local justo unos días antes de que se produjeran las filtraciones de agua y por culpa de las mismas tuvo que rescindir el contrato.

El demandante aseguraba que el contrato de arrendamiento había sido resuelto por mutuo acuerdo entre las dos partes debido a la tardanza en reparar los daños que causaban las filtraciones, lo que imposibilitaba que el local pudiera ser usado conforme al destino pactado.

Es decir, el propietario del negocio solicitaba que se le indemnizara por la pérdida de beneficios que sufrió por culpa de las filtraciones de agua del piso de arriba. En concreto, reclamaba por concepto de lucro cesante la pérdida de una anualidad de renta, periodo que el inquilino hubiese ocupado obligatoriamente el local según lo pactado en el contrato, si no hubiera sido porque tuvo que resolver de manera anticipada el contrato por los desperfectos causados por la filtración del agua.

(Imagen: E&J)

La indemnización corresponde a la falta de disponibilidad del local

El Juzgado de Primera Instancia número 2 de Ourense estimó parcialmente la demanda, reduciendo la cuantía indemnizatoria de lucro cesante a 926 euros, cantidad equivalente a la renta correspondiente a la mensualidad del mes de enero y febrero, periodo transcurrido hasta que se produjo la resolución del contrato de arrendamiento.

Pero el dueño del local, no conforme con la sentencia de instancia, interpuso recurso de apelación contra la misma con el objetivo de que se incrementara la indemnización de lucro cesante.

Por su parte, la Sala de lo Contencioso de la Audiencia Provincial de Ourense a pesar de que no aprecia vinculación causal entre los desperfectos causados en el local y la resolución del contrato de arrendamiento, ha estimado parcialmente el recurso en el sentido de aumentar la indemnización por la pérdida de beneficios a la cantidad de 1.200 euros.

Los magistrados han querido aclarar que, la resolución del contrato de arrendamiento no es consecuencia necesaria de las filtraciones de agua y desperfectos causados en el local.

Pues, la desocupación transitoria del local durante el tiempo de ejecución de las obras de reparación “no abocaba necesariamente a la resolución del contrato acordada por mutuo acuerdo de las partes contratantes, que se utiliza como base de la pretensión resarcitoria, en un pacto arrendaticio cuya duración podía prolongarse durante siete años, según lo pactado”, afirma la Sala.

Es más, los magistrados aseguran que la satisfacción del derecho de la inquilina podía haberse obtenido mediante la suspensión del contrato durante la ejecución de los trabajos de reparación, con la consiguiente suspensión de su obligación de pago de las rentas.

Una vez que la Sala ha aclarado que la base de la pretensión resarcitoria del demandante no es del todo correcta, la AP ha fallado afirmando que al propietario del local sí que le corresponde una indemnización pero por la falta de disponibilidad del espacio para su disfrute.

“La indemnización por el concepto de lucro cesante solo puede vincularse a la falta de disponibilidad del local por su propietario durante el tiempo necesario para la ejecutar las reparaciones, que impedía su disfrute tanto por su propietario como por terceros, como lo seria en el caso el arrendatario”, recoge la sentencia.

(Imagen: E&J)

El retraso en las obras también fue culpa del propietario

En orden a fijar el tiempo necesario para de ejecución de los trabajos de reparación, la Audiencia Provincial estima prudencial determinar un periodo no superior a tres meses en base al tipo de las obras de reparación que había que realizar, la cuales califica como “daño emergente”.

En el presente caso enjuiciado, el demandante dirigió en su varios requerimientos a la aseguradora del piso superior para que le indemnizara por las obras de reparación y la partida de lucro cesante.

El primer requerimiento fue remitido en el mes de marzo, sin obtener respuesta por parte de la aseguradora; y el segundo en mayo, al que sí respondió solicitando al actor la documentación justificativa de la indemnización pretendida para valorar si procedía o no el abono de la misma. Sin embargo, en esta ocasión el dueño del local no dio una respuesta adecuada a la aseguradora.

En consecuencia, a partir del mes de mayo el retraso en acometerse las obras de reparación no puede atribuirse únicamente a la parte demandada, sino también al propietario del local, por lo que la indemnización por lucro cesante sólo debe incrementarse en la cuantía de 1.200 euros, equivalente a las mensualidades de marzo y abril.