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Jurisprudencia

El Supremo consolida la doctrina de que una comunidad de propietarios pueda ser considerada “consumidora”

Equipo de redacción de Economist & Jurist.

Tiempo de lectura: 7 min

Publicado




La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha confirmado en su reciente sentencia de 13 de abril de 2021 que, una comunidad de propietarios demandada puede ser calificada como “consumidora” a los efectos de la aplicabilidad al caso de la legislación de protección de los consumidores.

“La comunidad de propietarios demandada actuó bajo el estatuto propio de consumidora en la contratación del arrendamiento de servicios controvertido”.



El litigio principal versa sobre una polémica cláusula penal por incumplimiento de la obligación de no concurrencia en un contrato de arrendamiento de servicios a una comunidad de propietarios.

(FUENTE: Segoviaudaz)

Antecedentes

En septiembre de 2007, la actora, Aslezo (ahora ASG10 S.L.), empresa especializada en servicios integrales para comunidades en Madrid, suscribió con una comunidad de propietarios un contrato de arrendamiento de servicios, cuyo objeto era la prestación de servicios auxiliares de conserjería.

En el contrato se pactó, en lo ahora relevante, lo siguiente:

Estipulación 3.8.- “El cliente se obliga y compromete a no contratar como trabajador por cuenta propia o de terceros, ni laboral ni mercantilmente, directa o indirectamente, al personal que, en virtud de este contrato, preste o haya prestado los servicios objeto del mismo, hasta que transcurra un año desde su extinción, cualquiera que sea la causa de la misma. En caso de incumplimiento, total o parcial, de lo señalado el cliente indemnizará a Aslezo con una cantidad equivalente a lo que hubiere o le habría facturado durante la vigencia del contrato o del período contratado, por todos los conceptos y servicios”.

Aunque la duración inicial del contrato era de un año, este se prorrogó en anualidades sucesivas hasta que en septiembre de 2014 la comunidad de propietarios demandada comunicó a la actora su voluntad de no prorrogarlo más, por lo que el contrato se extinguió el 31 de diciembre de 2014.

Fruto de lo anterior, se extinguieron los contratos laborales que vinculaban a la actora con los trabajadores contratados por ella para la prestación de los servicios de consejería.

A inicios de diciembre de 2014, antes de la expiración del plazo de vigencia del arrendamiento de servicios contratado con la actora, la comunidad de propietarios demandada suscribió un nuevo contrato de arrendamiento de servicios con el mismo objeto que el anterior con una empresa distinta, Asitec.

En febrero de 2015, uno de los trabajadores cuyo contrato había sido extinguido (de Aslezo), fue contratado por la nueva empresa de servicios (Asitec) para cumplir la misma función de conserje que había venido desempeñando con anterioridad en la comunidad demandada.

Consecuencia de ello, Alezo presentó una demanda contra la comunidad de propietarios en la que, con fundamento en los arts. 1258 y 1152 del Código Civil, solicitaba que se condenase a la demandada al pago de la cantidad de 663.508.82 euros por incumplimiento de contrato, al haber infringido la prohibición establecida en la estipulación 3.8 del contrato.

Primera instancia

El Juzgado de Primera Instancia nº 74 de Madrid dictó sentencia desestimatoria.

  • La comunidad de propietarios tiene la condición legal de consumidora, pues actuaba como usuario final del servicio, sin finalidad empresarial ni ánimo de lucro;
  • A la luz de la prueba practicada, la Magistrada-Juez concluye que la cláusula litigiosa no fue negociada individualmente y que es abusiva por generar un desequilibrio entre las prestaciones de las partes al imponer una indemnización derivada del incumplimiento de una obligación que resulta de imposible cumplimiento, pues el tercero con quien contrata la prestación de los servicios de conserjería (Asitec) tiene plena libertad para contratar al trabajador que estime pertinente, sin que las vinculaciones entre la comunidad y la empresa de servicios anterior sean óbice para ello;
  • Así las cosas, la estipulación es nula no sólo por ser abusiva, sino también por ser de cumplimiento imposible, conforme al art. 1116 del CC, en concordancia con el art. 1255 de CC, al impedir la libertad de contratación.

“La estipulación es nula no sólo por ser abusiva, sino también por ser de cumplimiento imposible”.

Segunda instancia

Disconforme con las anteriores conclusiones, Aslezo recurrió en apelación.

En cambio, esta vez, la Sección Decimonovena de la Audiencia Provincial de Madrid estimó en parte la apelación en base a los siguientes argumentos:

  • La comunidad de propietarios es consumidora;
  • La cláusula debatida no es abusiva ya que fue libremente pactada entre las partes y ratificada en renovaciones sucesivas del contrato;
  • La polémica estipulación no causa ningún tipo de desequilibrio entre las partes, ya que resulta perfectamente razonable que la empresa prestadora del servicio se asegure de algún modo que la comunidad de propietarios, después de resolver el contrato, no siga utilizando y beneficiándose en definitiva del mismo personal inicialmente designado por la propia empresa prestadora del servicio, seleccionado y formado por la misma, y ello por razones obvias de política comercial y de protección de los propios intereses que debe seguir dicha empresa;
  • Tras interpretar el alcance económico de la cláusula penal, que entiende referida al importe que se había facturado durante la vigencia del contrato, se estima que deberá entenderse por periodo contratado el plazo de uno año, que es el inicial del contrato, cantidad que arroja un total de 358 euros de indemnización.

Recurso de casación

Tras desestimar el recurso extraordinario por infracción procesal, la Sala Primera del TS se detiene en su fundamento de derecho quinto en examinar el recurso de casación interpuesto por la comunidad de propietarios.

Los motivos del recurso de casación fueron los siguientes:

Decisión de la Sala

“Los dos motivos del recurso están estrechamente vinculados por lo que los resolveremos conjuntamente”, anticipa la Sala.

Es cierto que las definiciones de consumidores o usuarios de los arts. 1.2 de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y 3 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por la que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios no hacían referencia alguna a las entidades sin personalidad jurídica, categoría donde se encuadran las comunidades de propietarios.

De hecho, nuestro Alto Tribunal ha venido reconociendo, bajo la vigencia de la LGDCU, la extensión del ámbito subjetivo de esta norma a las comunidades de propietarios, en relación con los contratos propios de su tráfico jurídico, respecto de diversas cláusulas contractuales, como las relativas a la sumisión a tribunales, duración de contratos de mantenimiento de ascensores, penalizaciones derivadas de su incumplimiento, etc. (SSTS de 14 de septiembre de 1996, 23 de septiembre de 1996, 30 de noviembre de 1996 o 1 de febrero de 1997, 152/2014, de 11 de marzo, y 469/2019, de 17 de septiembre).

Esta doctrina jurisprudencial se vio confirmada al cobrar carta de naturaleza normativa a través de la modificación del TRLGDCU por el apartado uno del art. único de la Ley 3/2014, de 27 de marzo, que incluyó expresamente a las entidades sin personalidad jurídica (entre ellas, las comunidades de propietarios) en el ámbito subjetivo de los consumidores y usuarios cuando actúan sin ánimo de lucro y al margen de una actividad comercial o empresarial. Para ello introdujo un segundo párrafo en el art. 3 TRLGDCU del siguiente tenor: “Son también consumidores a efectos de esta norma las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial”.

De tal modo, “quedaron incluidas en el ámbito de aplicación del TRLGDCU, ahora ya de forma expresa, todas aquellas entidades que carezcan de personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro y en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial, incluidas las comunidades de propietarios, en la medida en que actúen en el tráfico dentro del ámbito de las funciones que legalmente le corresponden, como destinatario final de los bienes o servicios contratados, funciones que, en sí mismas, son ajenas a cualquier actividad empresarial o comercial”.

Tras confirmar que tal jurisprudencia nacional es plenamente compatible con la normativa comunitaria (STJUE de 2 de abril de 2020, asunto C-329/19, asunto Condominio di Milano), a efectos de la presente litis, la Sala Primera del TS confirma que “la comunidad de propietarios demandada actuó bajo el estatuto propio de consumidora en la contratación del arrendamiento de servicios controvertido”.

Tras resolver ese primer conflicto, nuestro Alto Tribunal anuncia que “el recurso no puede ser estimado”.

A juicio de la Sala de lo Civil, la polémica estipulación 3.8 “operaba fuera del ámbito de la vigencia del contrato”. Es decir, aquella establece “una prohibición de contratar, directa o indirectamente, al mismo personal seleccionado y formado por la actora (obligación de no hacer) después de la extinción del contrato de arrendamiento de servicios que vinculaba a las partes y durante un año a partir de esa extinción, y fijaba una cláusula penal para el caso de su incumplimiento”. En cambio, tal cláusula “no tenía por objeto la determinación negocial de la duración y finalización del contrato, que son los aspectos relacionados con la regulación contenida en los preceptos que la recurrente considera vulnerados por la sentencia impugnada”, valora la Sala.

“La polémica estipulación 3.8 operaba fuera del ámbito de la vigencia del contrato”.

“En consecuencia, la infracción denunciada en el recurso no se ha producido porque la norma legal que se considera infringida no era de aplicación a la cláusula contractual en que se apoyaba la acción”, agrega.

En definitiva, el recurso no se estima ya que los preceptos que se citan en los motivos no pueden haber sido infringidos por la polémica cláusula 3.8, la cual no afecta a la regulación contractual del plazo de vigencia del contrato y a su finalización a que se refieren esos preceptos, sino que opera una vez producida ya su extinción. Además, apunta el Alto Tribunal que, en las cláusulas que se refieren a esos extremos (duración y finalización del contrato) no se aprecia el desequilibrio prestacional que tipifica la abusividad.