El Supremo limita las indemnizaciones por demoliciones: las obras construidas sin licencia no generan derecho a compensación aunque se legalicen después
No es indemnizable en caso de anulación de licencias urbanísticas aquella parte de la obra que fue ejecutada sin licencia, aunque hubiera sido objeto de legalización posterior
(Imagen: E&J)
El Supremo limita las indemnizaciones por demoliciones: las obras construidas sin licencia no generan derecho a compensación aunque se legalicen después
No es indemnizable en caso de anulación de licencias urbanísticas aquella parte de la obra que fue ejecutada sin licencia, aunque hubiera sido objeto de legalización posterior
(Imagen: E&J)
El Tribunal Supremo, mediante su sentencia 1010/2026, de 14 de septiembre, ha establecido un importante criterio sobre la responsabilidad patrimonial de las administraciones públicas: cuando se anula una licencia urbanística y se ordena demoler una construcción, no procede indemnizar las obras ejecutadas inicialmente sin licencia, aunque posteriormente fueran legalizadas.
La resolución estima el recurso de casación interpuesto por el Ayuntamiento de Castrillón (Asturias) y corrige el criterio de los tribunales inferiores, que habían considerado indemnizables tanto las obras autorizadas desde el principio como las legalizadas posteriormente.
Desde Administrativando Abogados destacamos la importancia de esta sentencia sobre urbanismo, que diferencia entre construir confiando en una autorización municipal y ejecutar obras sin permiso, solicitando su legalización después.
Antecedentes: una vivienda amplia y varias licencias anuladas
El litigio tiene su origen en la reforma y ampliación de una vivienda unifamiliar situada en Castrillón. En octubre de 2010, el Ayuntamiento concedió una licencia para ejecutar las obras. Posteriormente, en diciembre de 2011, autorizó dos modificaciones del proyecto inicial. Sin embargo, durante la construcción, la propietaria realizó otras dos modificaciones, denominadas modificados III y IV, sin solicitar previamente la correspondiente licencia.
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El Ayuntamiento inició un procedimiento de restauración de la legalidad urbanística que terminó, en septiembre de 2012, con la concesión de una licencia de legalización. No obstante, las autorizaciones municipales fueron anuladas judicialmente. Tras un nuevo intento de regularización que tampoco prosperó, las obras terminaron siendo demolidas el 9 de enero de 2020.
La propietaria reclamó una indemnización al Ayuntamiento por los perjuicios económicos sufridos.
Tanto el Juzgado de lo Contencioso-Administrativo como el Tribunal Superior de Justicia de Asturias reconocieron la responsabilidad municipal, incluyendo los gastos correspondientes a las obras ejecutadas inicialmente sin licencia.
El Ayuntamiento recurrió ante el Tribunal Supremo.
(Imagen: E&J)
La clave: no es lo mismo construir con licencia que legalizar después
La cuestión fundamental consistía en determinar si el Ayuntamiento debía indemnizar también aquellas obras realizadas antes de obtener autorización.
El Supremo establece una distinción esencial. Cuando una persona obtiene una licencia y construye amparándose en ella, existe una actuación administrativa previa que genera confianza en la legalidad de las obras.
Si posteriormente esa licencia es anulada y se ordena la demolición, puede existir responsabilidad patrimonial de la Administración por los perjuicios ocasionados. Sin embargo, la situación cambia cuando el propietario construye sin autorización y únicamente después obtiene una licencia de legalización.
En este segundo supuesto, la decisión de construir no fue consecuencia de la actuación municipal, puesto que las obras ya estaban ejecutadas cuando el Ayuntamiento las autorizó. Por tanto, la legalización posterior no convierte automáticamente esos gastos en daños indemnizables.
El Supremo rechaza la indemnización de las obras sin licencia
La sentencia concede especial importancia a la relación de causalidad entre la actuación administrativa y el perjuicio económico.
La responsabilidad patrimonial exige que el daño pueda atribuirse jurídicamente a la Administración. No basta con demostrar que existió una licencia posteriormente anulada y que fue necesario demoler la construcción. Es imprescindible determinar qué gastos se realizaron confiando en una autorización municipal y cuáles fueron consecuencia de decisiones adoptadas por el propietario sin disponer de ella.
Por ello, el Supremo establece la siguiente doctrina: “No es indemnizable en caso de anulación de licencias urbanísticas aquella parte de la obra que fue ejecutada sin licencia, aunque hubiera sido objeto de legalización posterior”.
Esto no significa que desaparezca la responsabilidad municipal por las restantes obras autorizadas, sino que debe delimitarse qué daños son realmente imputables al Ayuntamiento.
(Imagen: E&J)
El Ayuntamiento consigue reducir la indemnización
Las resoluciones judiciales anteriores habían reconocido una indemnización de 979.011,64 euros por los perjuicios derivados de la construcción y posterior demolición.
El Tribunal Supremo estima el recurso del Ayuntamiento y ordena excluir de esa cantidad los gastos de construcción y demolición correspondientes a los modificados III y IV, realizados inicialmente sin licencia.
No obstante, la sentencia no determina el importe exacto que debe descontarse. Será necesario efectuar un cálculo técnico durante la ejecución de sentencia para identificar los gastos correspondientes a esas modificaciones.
Por tanto, la indemnización no desaparece, pero deberá reducirse, manteniéndose la responsabilidad municipal por los restantes daños indemnizables.
¿Puede aplicarse a otros propietarios y ayuntamientos?
Desde Administrativando Abogados consideramos que esta doctrina tiene importantes consecuencias para otros procedimientos urbanísticos.
Puede aplicarse a reclamaciones derivadas de licencias anuladas, demoliciones, ampliaciones de viviendas, reformas y modificaciones de proyectos ejecutadas sin autorización previa y posteriormente legalizadas.
Para los propietarios, la sentencia recuerda que obtener una licencia después de construir no garantiza el derecho a recuperar los gastos si finalmente se ordena la demolición.
Para los ayuntamientos, ofrece un criterio para delimitar su responsabilidad cuando existen obras inicialmente autorizadas y otras ejecutadas sin permiso.
Será fundamental examinar las fechas de ejecución, las licencias concedidas y los gastos correspondientes a cada actuación. No obstante, cada supuesto deberá analizarse individualmente, ya que la sentencia no excluye automáticamente toda indemnización por la anulación de una licencia.
(Imagen: E&J)
Valoración jurídica: los límites de la confianza legítima
A nuestro juicio, esta sentencia delimita de manera relevante la responsabilidad patrimonial de las administraciones públicas en materia urbanística.
El Supremo no cuestiona que los ayuntamientos deban responder cuando conceden licencias contrarias a Derecho que posteriormente son anuladas. Lo que rechaza es que esa responsabilidad se extienda automáticamente a obras que el propietario decidió ejecutar antes de obtener autorización.
La confianza legítima que genera una licencia municipal no puede aplicarse retroactivamente a construcciones realizadas sin permiso.
Por ello, esta doctrina refuerza la necesidad de analizar individualmente los daños reclamados y acreditar su relación directa con la actuación administrativa.
En definitiva, la Administración puede responder por la confianza que genera al autorizar una construcción, pero no tiene por qué asumir los costes de unas obras que el particular decidió ejecutar previamente sin licencia.
