El término hospedería se equipara al de vivienda turística a la hora de poder prohibir su actividad

El Tribunal Supremo ratifica que el término “hospedería” se puede equiparar a las viviendas destinadas al uso turístico a la hora de prohibir su actividad. Con este fallo, la Justicia ofrece a los comuneros la posibilidad de prohibir a un propietario que destine su vivienda al turismo aunque en los estatutos de la comunidad no aparezca la prohibición expresa para su uso como vivienda turística, pero sí como hospedería.

La Sala de lo Civil ha desestimado el recurso de casación interpuesto por la empresa condenada, propietaria de uno de los pisos del inmueble y que destinaba el mismo a uso turístico, contra la sentencia que la obligaba a cesar en su actividad.

La unificación de doctrina que realiza el Tribunal Supremo en esta sentencia (número 105/2024), dictada el pasado 30 de enero, en relación al fenómeno de las denominadas «viviendas de uso turístico», llega a raíz de la batalla judicial entre una comunidad de propietarios de un edificio de Bilbao y una mercantil dedicada al alquiler de bienes inmobiliarios. La empresa era titular de una de las viviendas del inmueble y destinaba la misma como vivienda de uso turístico, actividad que estaba prohibida en los estatutos comunitarios.

En concreto el artículo 9.1 de los estatutos regula las prohibiciones a propietarios y ocupantes de unidades de aprovechamiento independiente del edificio en su conjunto, disponiendo que está vetado «cambiar el uso de la vivienda por otro distinto a su habitual y permanente transformándola en local comercial o industrial, ni destinarla, ni aun en parte, a colegios, academias, hospederías, depósitos, agencias, talleres ni a fines vedados por la moral por la Ley».

La mercantil se negaba a cesar en su actividad porque a su juicio, no vulneraba los estatutos comunitarios ya que en ningún momento había actuado de forma clandestina ya que todos los vecinos conocían que la vivienda se destinaba a tal fin desde el año 2013 y, además, no existía una prohibición expresa en los estatutos para su uso como vivienda turística, y que la actividad de hospedería no es equiparable a dicha explotación.

(Imagen: E&J)

La vivienda aloja visitantes de forma transitoria

La comunidad de propietarios demandó a la mercantil. La Magistrada-juez del Juzgado de Primera Instancia número 12 de Bilbao dictó sentencia estimando íntegramente la demanda de la comunidad de propietarios y condenando a la demandada al cese del uso de la vivienda con fines turísticos.

El Juzgado razonó que no era controvertida que la vivienda litigiosa estaba destinada a uso turístico, ya estaba “inscrita en el correspondiente registro del Gobierno Vasco y regulada por Decreto 101/2018, de 3 de julio, de viviendas y habitaciones de viviendas particulares para uso turístico”.

La juzgadora precisó que, aunque los estatutos comunitarios no contenían expresamente la prohibición de destinar la vivienda con uso turístico, lo cierto es que con la intención, finalidad y espíritu con la que se redactaron y enumeraron las actividades que quedaban prohibidas, “resulta que la prohibición de utilizar la vivienda como hospedería … permite concluir que incluye la prohibición de usarla como vivienda de uso turístico”.

Esta conclusión se alcanzó partiendo de la definición de hospedería que se contiene en el diccionario de la Real Academia Española (RAE), en especial de su segunda aceptación, como “casa destinada al alojamiento de visitantes y viandantes, establecida por personas particulares, institutos y empresas”.

La sentencia de primera instancia fue recurrida en apelación por la mercantil condenada, pero la Audiencia Provincial de Vizcaya desestimó el recurso y confirmó dicha resolución, fallando que la sentencia del Juzgado era conforme a derecho. Argumentó que, partiendo de la definición que la RAE hace del término hospedería, “la actividad que el demandado realiza en su vivienda es alojar visitantes de forma transitoria, personas que vienen a ocupar la vivienda de forma provisional y sin vocación de permanencia”.

En este sentido, la AP aclaró que, dado que el artículo 9.1 de los estatutos de la comunidad de propietarios establece como prohibición destinar la vivienda a uso no habitual y permanente distinto del habitual, en el presente caso, la mercantil está dando al piso una ocupación que no es de permanencia, sino de forma provisional, por tanto, es correcto obligarla a cesar en dicha actividad al estar la misma prohibida por los estatutos.

Contra la sentencia de la AP de Vizcaya la empresa demandada interpuso recurso de casación, denunciando que se habían infringido los artículos 33 de la Constitución Española y los artículos 5 y 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, alegando que sobre la interpretación aplicación de los mencionados preceptos legales existe jurisprudencia contradictoria de las Audiencias Provinciales en relación al fenómeno de las denominadas «viviendas de uso turístico». No obstante, el recurso ha sido desestimado por la Sala Primera del Tribunal Supremo.

(Imagen: E&J)

No hay que hacer interpretación literal de la norma estatuaria

El argumento del recurso de casación se fundaba en una interpretación literal de la norma estatuaria, conforme a la cual comoquiera que no está prohibida la explotación de las viviendas particulares para uso turístico, entonces dicha actividad empresarial es legítima.

El Supremo rechaza este fundamento de “lo no excluido está permitido” que hace el recurrente. La Sala de lo Civil del Alto Tribunal considera correcta la interpretación que hacen las sentencias de primera y segunda instancia del artículo 9.1 de los estatutos al considerar que dentro de la prohibición expresa a la hospedería también cabe la prohibición a los pisos turísticos, y ello se debe al contenido semántico de la definición de este término, existiendo identidad de razón entre ambas actividad.

Por otro lado, son sinónimos de hospedería, como acción o efecto de hospedar a alguien, el “alojamiento, acogida, hospedaje, albergue, hospicio’” según la misma fuente de la RAE.

“En definitiva, ejerce la demandada una actividad abierta al público, anunciada en plataformas publicitarias, cuya esencia radica en satisfacer las necesidades de alojamiento transitorio inherentes a la actividad de turismo, que no constituye, desde luego, ese uso permanente y habitual al que se refiere la norma estatutaria, y que guarda identidad de razón con la prohibición establecida de destinar los pisos a hospedería, por lo que concluir que está vedada la posibilidad de utilizarlos con destino turístico no conforma una interpretación arbitraria, ni prohibir dicho uso constituye un abuso de derecho”, recoge la sentencia.