El Tribunal Supremo avala al propietario de un local y declara nulo un acuerdo comunitario que le obligaba a cambiar la salida de humos de su negocio
La comunidad de propietarios autorizó tácticamente hacer uso de la chimenea al no oponerse a ello cuando comunicaron las obras del local
(Imagen: E&J)
El Tribunal Supremo avala al propietario de un local y declara nulo un acuerdo comunitario que le obligaba a cambiar la salida de humos de su negocio
La comunidad de propietarios autorizó tácticamente hacer uso de la chimenea al no oponerse a ello cuando comunicaron las obras del local
(Imagen: E&J)
El Tribunal Supremo ha fallado a favor del propietario de un local ubicado en una comunidad de propietarios que quería continuar usando para explotar su negocio de hostelería la salida de humos que había instalado y usado el primer inquilino del local, así como los siguientes dueños del bar, y que atravesaba zonas comunes del edificio.
Si bien lo relevante de este fallo judicial es que el Alto Tribunal avala el uso de esa chimenea no por que el nuevo propietario local hubiera adquirido un derecho de servidumbre, sino porque la instalación de salida de humos que va desde el local y atraviesa elementos comunitarios a pesar de que fue autorizada de carácter temporal y personal al primer inquilino del negocio, cuando éste se marchó la chimenea no fue desinstalada por la comunidad de propietarios, sino que por el contrario, la comunidad permitió al siguiente inquilino que explotó el local continuar haciendo uso de la misma.
En consecuencia, la Sala de lo Civil entiende que el acuerdo ahora alcanzado en junta de propietarios y por el cual se ordena al nuevo dueño del local el cese del uso de la salida de humos y la obligación de desmontar la chimenea que estaba instalada cuando lo adquirió, debe declararse nulo al amparo del artículo 18.1 c) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Pues, a juicio del Tribunal Supremo el acuerdo “supone una vulneración de los actos propios y de las más elementales de las exigencias de la buena fe por parte de la comunidad”.
Los magistrados entienden que la comunidad autorizó tácitamente a nuevo propietario a hacer uso de las instalaciones de salida de humo que se encontraban construidas cuando compró el local, ya que las obras de reforma y adaptación del local fueron conocidas por la comunidad con antelación y no fue hasta una vez que finalizaron las mismas cuando se adoptó el acuerdo.
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Por lo que, al adoptar un acuerdo cuando ya se han terminado las obras, la comunidad va contra sus actos propios y las exigencias de la buena fe, lo que le lleva a declarar la nulidad del acuerdo adoptado al amparo del art. 18.1.c) LPH.
(Imagen: E&J)
El caso
La sentencia (disponible en el botón ‘descargar resolución’) llega a raíz de que una comunidad de propietarios acordase en una junta exigir al nuevo propietario de un local del edificio que no hiciera uso de la salida de humos que había en el local y que salía al patio de la comunidad.
Dicha salida de humos se instaló y comenzó a usarse en el año 1990, cuando la comunidad autorizó en exclusiva al entonces inquilino de local a que realizara esa instalación, pero solo hasta que se rescindiera su contrato de alquiler, viniendo por ello obligado a desmontar la chimenea cuando finalizar el contrato.
Por tanto, en la junta de propietarios se acordó no solo exigir al nuevo propietario del local no hacer uso de esa chimenea que atravesaba elementos comunes, sino también desmontar la misma.
La comunidad autorizó con carácter personal y temporal la instalación
El nuevo propietario del local impugnó en la vía judicial el acuerdo adoptado por la junta general extraordinario de propietarios, solicitando que se declarase su nulidad, ya que el propietario del local pretendía seguir utilizando esa chimenea para explotar la actividad de hostelería desarrollada en dicho local.
En la demanda se invocaba la existencia de una servidumbre adquirida por usucapión, ya que la comunidad autorizó por un acuerdo en 1990 al entonces inquilino del local para que instalara la chimenea, sin que hubieran existido quejas. El demandante invocaba también la mala fe de la comunidad, ya que adoptó el acuerdo cuando ya se había realizado una importante inversión de reforma en el local, a pesar de que la presidenta de la comunidad y el administrador visitaron las obras del local y conocían que se iba a continuar desarrollando una actividad de hostelería allí, y a pesar de ello no transmitieron más que una cierta preocupación por los posibles problemas de acústica que pudiera presentar el nuevo local.
Asimismo, el dueño del local alegaba que el acuerdo ahora impugnado —y por el que se le exigía dejar de usar y desmontar la salida de humos— no fue adoptado por unanimidad, que no existía prohibición en los estatutos sobre la instalación o uso de la chimenea, que el local se adquirió con la finalidad de continuar explotando un negocio de hostelería, como había venido sucediendo con anterioridad, y que todas las viviendas tenían salidas de humo, por lo que el acuerdo suponía un agravio comparativo para el local, a cuyo propietario se le ocasionaban graves perjuicios.
Además, el demandante no era el segundo ocupante del local en pretender utilizar las instalaciones que fueron realizadas en 1990 por el entonces inquilino del local, sino el tercero. Pues, cuando el inquilino de 1990 desalojó el local, al menos desde el año 2002, es decir, 14 años antes de que el ahora nuevo propietario lo adquiriera, el mismo fue ocupado por un otro inquilino que vino explotando en él un restaurante e hizo uso de las instalaciones realizadas por el primer inquilino, ya que cuando finalizó su contrato de arrendamiento del local no desmotó la salida de humos, a pesar de haberse comprometido a ello con la comunidad cuando desaloja el local.
(Imagen: E&J)
La comunidad consintió tácticamente la servidumbre de salida de humos
En Primera Instancia la demanda fue desestimada al descartar el juzgador un posible abuso de derecho por parte de la comunidad y porque el juez a quo razonó que el propietario del local no había logrado acreditar la adquisición por usucapión del derecho de servidumbre de chimenea o de salida de humos.
No obstante, la sentencia del Juzgado fue recurrida en apelación por el demandante y la Audiencia Provincial de Madrid estimó el recurso. En consecuencia, revocó el fallo y estimando la demanda, declaró la nulidad del acuerdo que exigía no hacer uso de la salida de humos que daba al patio de la comunidad y que existía en el local del que era propietario el demandante, así como la nulidad de tener que desmontar la chimenea.
La Audiencia Provincial (AP) rechaza que se hubiera adquirido un derecho de servidumbre que el nuevo dueño del local alegaba haber usucapido, ya que no consta acreditado que hubiesen transcurrido más de 20 años de posesión interrumpida desde que se instaló la salida de humos y hasta la fecha de presentación de la demanda, tal y como exige el artículo 537 del Código Civil.
Sin embargo, la AP sí que consideró que, aunque la autorización que la comunidad de propietarios otorgó en 1990 al primer inquilino del local era de carácter personal y temporal, lo cierto es que desde el instante que la comunidad no exigió a ese inquilino la desinstalación de la chimenea una vez que éste resolvió su contrato de arrendamiento —tal y como habían acordado— ni tampoco fue la propia comunidad la que procedió a retirar la salida de humos, estuvo consintiendo tácitamente su mantenimiento, y por tanto la servidumbre de salida de humos.
“Lo que ocurre en el caso de autos es que la actora no era el segundo ocupante del local en pretender utilizar las instalaciones que fueron realizadas por aquella persona, sino el tercero; tampoco, y por ello, fue quien llegó a modificar los elementos comunes del inmueble para poder ser instalada la chimenea y la salida de humos (…) se las encontró hechas”, señaló la Audiencia Provincial.
En este sentido, los magistrados argumentaron que, si el segundo inquilino que explotó el local pudo hacer uso las instalaciones realizadas por el primer inquilino fue porque éste no las desmontó cuando desalojó el local, a pesar de haberse comprometido a ello con la comunidad cuando ésta le autorizó hacer las instalaciones; pero igualmente la comunidad tampoco procedió a desinstalarlas ni se lo requirió al entonces propietario del local, ni impidió su uso al segundo inquilino; incluso se mantuvieron también cuando éste lo desalojó y el ahora demandante adquirió el local.
Por todo ello, la AP concluyó que “tácitamente —la comunidad— le autorizó a hacer uso de esas instalaciones, permitiéndole además su actualización y reforma, y las que, por su antigüedad, tenían que ser adaptadas a las nuevas exigencias urbanísticas”.
La comunidad de propietarios recurrió en casación la sentencia dictada por la Audiencia Provincial, no obstante, la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo ha desestimado el recurso y ha confirmado el fallo judicial recurrido que declara la nulidad del acuerdo comunitario al amparo del artículo 18.1.c) de la Ley de Propiedad Horizontal.
