La Justicia declara nulas varias cláusulas de un préstamo hipotecario

El Juzgado de Primera Instancia n.º 50 bis de Barcelona (cláusulas suelo), mediante sentencia de 5 de mayo de 2025, en un procedimiento ordinario sobre condiciones generales de contratación en préstamos con garantía real inmobiliaria, ha estimado sustancialmente la demanda interpuesta por consumidores frente a una entidad bancaria. La acción se fundamentó en la nulidad parcial de un contrato de préstamo hipotecario con opción multidivisa de 2008, alegando falta de transparencia y abusividad de varias cláusulas.

Las cláusulas impugnadas fueron: la opción multidivisa, la cláusula suelo, la cláusula quinta de gastos, la de apertura, la comisión de reclamación de impagados y la de vencimiento anticipado por impago. La entidad bancaria se opuso, defendiendo la transparencia y validez, la negociación individualizada de la multidivisa, y oponiendo «retraso desleal» y «carencia sobrevenida de objeto» para algunas cláusulas.

El tribunal resolvió las cuestiones planteadas basándose en la jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) y del Tribunal Supremo (TS):

Retraso desleal y actos propios

El Juzgado rechaza la alegación de la entidad bancaria. Considera que el mero cumplimiento del contrato por el consumidor no impide una acción de nulidad de pleno derecho, la cual no está sujeta a plazos ni a actos confirmatorios. Esto se basa en el principio de efectividad del Derecho de la Unión y jurisprudencia consolidada.

Hipoteca multidivisa

Se describe como un préstamo referenciado a una moneda extranjera (yenes japoneses en este caso) con interés variable (Libor), sin embargo, se califica como un producto complejo con riesgos significativos (fluctuación de divisa que afecta cuota y capital).

Está sujeta a un riguroso control de transparencia, que exige que el consumidor comprenda no solo formal, sino realmente el funcionamiento y las consecuencias económicas del producto.

El Juzgado concluye que la entidad bancaria no acreditó haber proporcionado información suficiente sobre la naturaleza y riesgos. La escritura y un documento firmado el mismo día del préstamo no son prueba suficiente de información previa y tiempo de reflexión adecuado. El perfil de los consumidores (falta de conocimientos financieros) y su pasividad al no cambiar de divisa apoyan la falta de comprensión real.

La consecuencia de ello es que se declara la nulidad de las cláusulas multidivisa (denominación en divisa, mecanismo de cambio). El contrato subsiste referenciado a euros desde el inicio, aplicando el Euribor más el diferencial pactado. Se condena a la entidad a recalcular el préstamo y cuotas en euros. La nulidad parcial es preferible para no perjudicar al consumidor.

(Imagen: E&J)

Negociación individualizada

Se considera que las cláusulas impugnadas son condiciones generales predispuestas y no fueron negociadas individualmente. La entidad no probó un intercambio real de ofertas o modificaciones.

Cláusula de gastos

La cláusula que impone al consumidor la totalidad de los gastos hipotecarios es abusiva por contravenir normas legales y generar un desequilibrio importante.

La restitución se basa en el reparto legal de gastos, ajustado a la jurisprudencia post-STJUE de 2020. El prestatario suele asumir el AJD, notaría se reparte por mitad (escritura de préstamo), registro corresponde a la entidad (inscripción hipoteca), gestoría y tasación (antes de Ley 5/2019) corresponden al 100% a la entidad si la cláusula es abusiva.

La consecuencia de ello es que el tribunal declara la nulidad de la cláusula de gastos por abusiva. La entidad debe reintegrar 255,20 euros correspondientes al gasto de tasación, único acreditado documentalmente.

Comisión de apertura

Tras la sentencia del TJUE de 16 de marzo de 2023, esta comisión no forma parte del objeto principal y sí está sujeta a control de contenido/abusividad, aunque sea transparente.

No es abusiva si es transparente (permite evaluar consecuencias, entender servicios, no solapamiento) y no desproporcionada.

El tribunal concluye que en este caso la cláusula fue transparente (clara, coste fijo, un solo pago, sin solapamiento) y no abusiva (importe dentro de parámetros proporcionales). En consecuencia, se desestima la pretensión de nulidad de esta comisión.

Comisión de reclamación de posiciones deudoras

El tribunal declara la nulidad de esta cláusula por abusiva. Se considera abusiva cuando se devenga automáticamente por el «mero impago» sin responder a una gestión de cobro real, lo que la convierte en una penalización desproporcionada. No se ordena restitución al no haberse acreditado el importe abonado.

Cláusula de vencimiento anticipado por impago

Se rechaza la defensa de carencia sobrevenida de objeto por la Ley 5/2019, ya que el interés en la declaración de nulidad contractual subsiste.

La cláusula es abusiva si permite la resolución por incumplimientos no esenciales o desproporcionadamente leves.

El tribunal considera la cláusula es abusiva por permitir el vencimiento por el impago de cualquier cuota o incumplimiento, sin modular la gravedad en función de la duración del préstamo. En consecuencia se declara la nulidad de la cláusula, teniéndola por no puesta.

Cláusula suelo

Está sujeta a un doble control de transparencia: de incorporación y de comprensibilidad real de su impacto económico. No basta la información formal o la intervención notarial; se requiere que el consumidor comprenda realmente cómo afecta a la economía del contrato.

El tribunal concluye que la cláusula suelo no supera el control de comprensibilidad real. No estaba destacada, se insertaba junto a la cláusula techo (pareciendo una contraprestación), y no se probaron simulaciones ni información comparativa. En consecuencia se declara la nulidad de la cláusula suelo por falta de transparencia. Sin embargo, en este caso, no se ejercita la acción de restitución al no constar aplicada la cláusula suelo.

(Imagen: E&J)

Fallo judicial

El Juzgado estima la demanda y:

• Declara la nulidad de las cláusulas multidivisa y condena a recalcular el préstamo en euros.
• Declara la nulidad de la cláusula suelo.
• Declara la nulidad de la cláusula de gastos y condena a devolver 255,20 euros más intereses legales.
• Desestima la pretensión de nulidad de la comisión de apertura.
• Declara la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado.
• Declara la nulidad de la comisión de reclamación de impagados.
• Sin expresa imposición de costas.

La sentencia no es firme y es susceptible de recurso de apelación ante la Audiencia Provincial de Barcelona.