La prescripción no legaliza una obra ilegal: transformación de local en vivienda

El Tribunal Superior de Justicia de Madrid ha puesto freno a una de las ideas más extendidas y erróneas en materia urbanística: que el paso del tiempo puede “blanquear” una actuación ilegal. En su sentencia 155/2026, de 24 de febrero, la Sala de lo Contencioso-Administrativo lanza un mensaje claro: la prescripción no convierte en legal lo que nunca lo fue.

Porque una cosa es que la Administración pierda la posibilidad de demoler o sancionar, y otra muy distinta que la obra quede amparada por el ordenamiento jurídico. Y esa confusión, frecuente en la práctica, es precisamente la que corrige el Tribunal. La prescripción no es un mecanismo de legalización encubierta, ni un atajo para consolidar actuaciones contrarias al planeamiento.

El caso analizado tiene su origen en la pretensión de una mercantil de validar, mediante declaración responsable, la transformación de un local en vivienda en Madrid. La estrategia de la parte recurrente se apoyaba esencialmente en un argumento: las obras se habían ejecutado años atrás y, por tanto, la infracción urbanística había prescrito. A partir de ahí, entendía que la Administración no podía cuestionar su situación ni impedir la legalización de la actuación.

La prescripción de la infracción urbanística no equivale a la legalización de las obras

Sin embargo, el Tribunal Superior de Justicia madrileño rechaza de forma contundente esta tesis. La Sala recuerda que la declaración responsable no es un mero trámite formal, sino un verdadero título habilitante que permite el ejercicio inmediato de un derecho o actividad. Precisamente por ello, exige que el interesado acredite desde el inicio, de forma completa y suficiente, que la actuación se ajusta al ordenamiento urbanístico.

En este contexto, el Tribunal avala la actuación del Ayuntamiento de Madrid, que declaró la ineficacia de la declaración responsable al no quedar acreditado el cumplimiento de los requisitos exigidos. La documentación aportada por la mercantil, basada fundamentalmente en facturas privadas, no resultó suficiente para demostrar ni la fecha de finalización de las obras ni su completa adecuación a la normativa aplicable.

(Imagen: E&J)

La sentencia insiste en un aspecto clave desde el punto de vista probatorio. Una factura puede acreditar el pago de determinados trabajos, pero no permite por sí sola concluir cuándo se ejecutaron íntegramente las obras, ni si estas quedaron finalizadas en condiciones de servir al uso previsto. Mucho menos puede sustituir a otros medios de prueba más concluyentes, como informes técnicos, periciales o actas notariales.

Pero el verdadero alcance de la resolución va más allá de la cuestión probatoria. El Tribunal desplaza el foco del debate hacia el elemento verdaderamente determinante: la conformidad de la actuación con el planeamiento urbanístico. Y aquí es donde la argumentación de la parte recurrente se revela insuficiente.

La Sala subraya que, la prescripción de la infracción urbanística no equivale a la legalización de las obras. El transcurso del tiempo puede impedir a la Administración adoptar medidas de restablecimiento de la legalidad, como la demolición, pero no transforma una actuación ilegal en conforme a Derecho. Las obras siguen siendo contrarias al planeamiento, aunque ya no puedan ser objeto de reacción administrativa.

En consecuencia, lo decisivo no es acreditar la antigüedad de la obra, sino demostrar que la actuación que se pretende legalizar cumple efectivamente con las normas urbanísticas vigentes. En el caso analizado, la mercantil no logró justificar aspectos esenciales como la edificabilidad, el volumen o la adecuación al Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, lo que resulta determinante para rechazar su pretensión.

(Imagen: E&J)

Prescribir no es legalizar

La sentencia también introduce una precisión relevante desde el punto de vista conceptual. Las obras ilegales cuya infracción ha prescrito no quedan equiparadas a situaciones plenamente legalizadas, ni siquiera a supuestos típicos de “fuera de ordenación”. Se trata, más bien, de una situación de tolerancia limitada, en la que se permite el mantenimiento de lo existente, pero no su consolidación ni su transformación mediante nuevas actuaciones que requieran habilitación urbanística.

Este matiz tiene importantes consecuencias prácticas. El propietario puede oponerse a la demolición de lo ya construido, pero no puede utilizar esa situación como base para ampliar, transformar o intensificar el uso del inmueble al margen de la normativa. En definitiva, no puede construir sobre una ilegalidad consolidada una nueva pretensión de legalidad.

La resolución, además, pone de manifiesto un error estratégico habitual en este tipo de litigios. La parte recurrente centró toda su argumentación en la prescripción de la infracción, cuando el verdadero núcleo del problema era la falta de acreditación del cumplimiento de la normativa urbanística. Esta desviación del debate resulta decisiva, porque la prescripción, por sí sola, carece de la virtualidad jurídica que se le pretendía atribuir.

El fallo es claro: el Tribunal Superior de Justicia desestima el recurso de apelación, confirma la actuación del Ayuntamiento y condena en costas a la parte recurrente. Pero más allá del caso concreto, la sentencia deja una advertencia de alcance general: el paso del tiempo no sanea la ilegalidad urbanística; puede cerrar la vía de la demolición, pero no abre la puerta a la legalización. Pretender lo contrario supone confundir la inactividad de la Administración con una convalidación que el ordenamiento no reconoce.

En definitiva, la sentencia lo deja meridianamente claro: prescribir no es legalizar. Y en urbanismo, esa diferencia lo es todo.