Los cerramientos con cortinas de cristal, por mínimo que sea el impacto en la estética del edificio, necesitan de autorización por parte de la comunidad de propietarios

Los cerramientos con cortinas de cristal o acristalamiento tipo “lumón” suponen una alteración de la fachada del edificio y, por ende, es necesario contar con la autorización de la comunidad de propietarios para ejecutar la obra.

Así lo ha dictaminado la Audiencia Provincial de Marbella en un caso que enfrentó a una comunidad con uno de los propietarios que decidió instalar dicho sistema de acristalamiento en su terraza sin pedir previamente autorización para ello.

Si bien es cierto que este tipo de instalaciones tienen carácter movible o desmontable, es decir, puede abatirse y agruparse, lo que permite dejar diáfana el frontal de la terraza sin que se advierta que haya ejecutado un nuevo tejado ni ampliado al existente, se trata de “un cerramiento de la terraza a todos los efectos que afecta a elementos comunes y a la estética, configuración, estructura e, incluso, seguridad”.

El caso

La sentencia (disponible en el botón ‘descargar resolución’) llega a raíz de que un propietario de una vivienda ubicada en una comunidad de propietarios de Marbella instalara un acristalamiento en su terraza mediante el conocido sistema de cortinas de cristal.

El propietario aprovechó la estructura de la terraza, paramentos horizontales, para apoyar un reducido perfil de aluminio en el que se asienta la cortina de cristal, hojas de vidrio simple, verticales, sin marcos, separados por juntas de silicona. Este sistema de acristalamiento instalado puede abatirse y agruparse, lo que permite dejar diáfana el frontal de la terraza, sin que se advierta que haya ejecutado un nuevo tejado, ni ampliado al existente, sin que se observen en este punto diferencias con otras residencias.

Sin embargo, la construcción del tejado y el cerramiento de la terraza no contaba con autorización por parte de la comunidad de propietarios, lo que llevó a esta última a demandar al propietario que realizó la obra por alterar la configuración y estado exterior del edificio. En la demanda se solicitaba que se declarase la instalación ilícita y se condenara al demandado a ejecutar las obras y trabajos necesarios para retornar la vivienda a su estado originario.

(Imagen: Cerramientos Candela)

El impacto estético de la instalación era mínimo

En Primera Instancia, el Juzgado número 6 de Marbella desestimó la demanda al concluir que el impacto en la estética y configuración del edificio resultaban mínimas por tratarse de un sistema de acristalamiento provisto de vidrios sin marcos que permite abatir todos las piezas y dejar diáfano el espacio, sin elemento visible, más allá de los propios vidrios, así como de los pequeños perfiles de aluminio en los que apoyan los raíles, “que permite reducir el impacto visual de la estructura, al tiempo que puede preservar de las inclemencias meteorológicas un espacio de la vivienda, sin que ello represente un aumento de la superficie habitable, ya que no dota al espacio de un aislamiento pleno”.

Además, según el juzgador, en el presente caso no constaba que en el seno de la comunidad de propietarios se hubiese “debatido al respecto con el resultado de someter a votación la autorización de dicho acristalamiento, con adopción de acuerdo que proscriba este tipo de estructuras, así como de normas estatutarias o de régimen interior que las prohíban”.

Asimismo, tampoco constaba que se hubiesen ejecutado obras precedentes que hubiesen sido declaradas no ajustadas a la Ley por algún pronunciamiento judicial, “no resultando extraño para la comunidad de propietarios demandarte la existencia de criterios discrepantes en nuestros Tribuales en relación a los montajes analizados”.

En este sentido, el Juzgado concluyó señalando que “los pronunciamientos judiciales entorno a obras ejecutadas por los vecinos debe adaptarse a la realidad social y las nuevas tecnologías, modulando el rigor de la norma sustantiva de referencia. Es por ello que no apreciada la alteración denunciada, que procede desestimar la demanda”.

La prolongación del tejadillo se hizo sin autorización de la comunidad

La comunidad de propietarios demandante, disconforme con el fallo dictado en Primera Instancia que desestimaba la demanda por no apreciar que la obra realizada hubiese alterado la configuración exterior del edificio, interpuso recurso de apelación.

La recurrente alegaba en síntesis que para realizar el cerramiento denunciado, con el acristalamiento tipo “lumón”, ha sido necesario ampliar a cubierta con panel de chapa, material distinto del conjunto residencial, lo que ha conllevado un aumento de volumen y edificabilidad que afecta a un elemento común del edificio: la cubierta del mismo.

La comunidad defendía que la obra se realizó sin autorización de la comunidad y que debía ser declarada ilegal por cuanto, además de lo ya expuesto, porque se si permitía la misma por parte de la justicia, este caso corría el “riesgo de servir de mal ejemplo a otros propietarios que viéndose amparados por el antecedente de esta obra, ejecutaren otras similares a gusto y acomodo, alterando aún más y peor el aspecto y estado exterior originarios”.

(Imagen: E&J)

El cerramiento vulneró el régimen jurídico de la propiedad horizontal

La Audiencia Provincial de Marbella ha sido la encargada de resolver el presente litigio. Para ello ha comenzado recordado que las terrazas, a pesar de que son de uso privativo, son un elemento común del edificio y forman parte de la estructura del mismo, ya que configuran el exterior, la fachada y su estética.

Por tanto, para instalar elementos como el acristalamiento tipo “lumón” es necesario contar con la autorización de la comunidad, pues de lo contrario se vulneraría el régimen jurídico de la propiedad horizontal, contemplado en los artículos 7 y ss de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

En esta línea, la Audiencia Provincial (AP) señala que “el acristalamiento tipo lumón colocado en terraza de uso privativo supone una alteración también de la fachada, puesto que se construyó libre, sin acristalamiento. Se trata de un cerramiento permanente que altera la estética, configuración del edificio”.

Para el tribunal es evidente que dicho acristalamiento en la terraza tipo lumón, supone una alteración de la fachada, de la configuración exterior y de la estética del edificio, y que “por más que se alegue que tienen carácter movible o desmontable, es un cerramiento de la terraza a todos los efectos, que afecta a elementos comunes y a la estética, configuración, estructura e incluso seguridad”.

Por tanto, este tipo de instalaciones —realizadas con ánimo de permanencia— suponen un alteración de un elemento común en los términos del artículo 12 de la LPH, por cuanto modifica la configuración del exterior del edificio. Por lo que para su instalación sea conforme a derecho, es necesario contar con el consentimiento unánime de la comunidad.

“En este caso mal podrá sostenerse que no ha sido afectada la disposición exterior del edificio cuando se ha procedido a sustituir en la terraza existente en la fachada del edificio una jardinera por un cerramiento de cristal tipo lumón, fachada que es sabido es un elemento común del inmueble, perfectamente visible desde el exterior, lo que supuso una innovación sustancial de la fachada que da a la calle”, concluye la AP de Marbella.

(Imagen: Lumon)

Las terrazas son parte del edificio y su cerramiento modifica el aspecto del mismo

A más ahondamiento en la resolución del presente litigio, el tribunal ha contenido señalando en la sentencia que para poder realizar el cerramiento de la terraza mediante la utilización del sistema de acristalamiento —denominado comercialmente Lumón—, el propietario ha necesitado ampliar la cubierta, lo que ha supuesto un aumento de volumen, afectando así a la cubierta del edificio, un elemento común del mismo, usando para ello un material diferente al resto de las cubiertas.

“Asimismo es evidente que para la realización de la obra se ha efectuado una prolongación del tejadillo originario mediante elemento constructivos y acabados distintos a los existente, comprobándose la existencia de una pequeña prolongación que supone una alteración de la estructura o fábrica del edificio con aumento de volumen e instalando una perfilaría de color blanca, fácilmente apreciable y que no hay duda afecta la configuración del conjunto”, afirma la Audiencia Provincial.

Y en cuanto al cerramiento tipo lumón, para el tribunal es evidente que este tipo de cerramientos no se tratan de “un mero acristalamiento al uso, sino que nos encontramos ante un panel sandwich de chapa” que suponen una extensión de la cubierta, realizada además con un material distinto de la cubierta general del conjunto residencial. Por tanto, “este tipo de cerramientos, aun cuando se realice con materiales traslúcidos, suponen una alteración de la configuración original del edificio, al igual que si se realizara con materiales de mampostería y requieren, en todo caso, el acuerdo de la Junta de Propietarios”.

En definitiva, la obra supone una alteración de la configuración y estado exterior del conjunto residencial y afecta al título constitutivo al suponer una modificación y ampliación de las terrazas del conjunto inmobiliario, siendo necesario para ejecutarla legalmente el consentimiento de la comunidad.

En consecuencia, la Audiencia Provincial de Marbella ha estimado el recurso de apelación interpuesto por la comunidad de propietarios y revocando la resolución dictada por el Juzgado de Primera Instancia, se estima la demanda y se declara que la obra ejecutada por el propietario demandado es ilegal, condenando a éste a realizar las obras y trabajos necesarios para retornar a su estado originario la zona afectada por la construcción del tejado y el cerramiento de la terraza.