Connect with us

Jurisprudencia

Primer fallo que aplica la «rebus» con motivo de la crisis sanitaria a una concursada

Durante 79 días, la arrendataria solo tendrá que abonar la mitad de la renta

(Foto: Pixabay)


Jurisprudencia

Primer fallo que aplica la «rebus» con motivo de la crisis sanitaria a una concursada

Durante 79 días, la arrendataria solo tendrá que abonar la mitad de la renta

(Foto: Pixabay)



La Audiencia Provincial de Badajoz, aplicando la cláusula rebus sic stantibus, ha ordenado rebajar a la mitad la renta que debía de abonar la mercantil arrendataria concursada por el alquiler de un local de comercio mientras que este permaneció cerrado forzosamente por imperativo legal durante los primeros meses de la crisis sanitaria.

La sentencia, de 30 de diciembre de 2021, sostiene que durante ese período (entre marzo y mayo de 2020), se produjo una “desproporción exorbitante” entre las obligaciones de los contratantes y el local “dejó de ser útil” para la inquilina, pues, por disposición legal, no podía abrirlo al público.



Resumen de los hechos

En julio de 2005, la actora, mercantil que desarrolla la actividad de venta al público de ropa a través de la franquicia de la marca “Mango”, firmó un contrato de arrendamiento de un local sito en Don Benito (Badajoz) con la mercantil demandada.

«Nadie discute que no pudo vender nada, pues su comercio era de carácter presencial». (Foto: Economist & Jurist)

En la cláusula sobre el plazo de vigencia del arrendamiento se acordó lo siguiente: “La duración del presente contrato tendrá una vigencia de quince años, contados a partir del día quince de septiembre próximo. Llegada la fecha del vencimiento del presente contrato, la finca deberá quedar desalojada por la parte arrendataria. No obstante, transcurridos diez años, la parte arrendataria podrá resolver unilateralmente el presente contrato de arrendamiento antes de su vencimiento, previo aviso de forma fehaciente con dos meses de antelación, como mínimo. Si llegado el plazo establecido para la finalización del presente arrendamiento permaneciere el arrendatario en la finca, sin el consentimiento expreso del arrendador, podrá este por su parte reclamarle dos veces el importe de la renta mensual y gastos que viniere satisfaciendo, por cada mes que permanezca en dicha condición, con independencia de ejercitar las acciones legales correspondientes”.

En abril de 2020, después de que la arrendataria se declarase en concurso, propuso a la propietaria la exoneración del pago de la renta mientras durase el cierre decretado por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo. En cambio, la mercantil arrendadora no aceptó dicha propuesta.

En mayo de 2020, la arrendataria solicitó una moratoria en el pago de la renta, sin penalización ni devengo de intereses, durante el tiempo que durase el estado de alarma y sus prórrogas, según lo previsto en el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril. No obstante, de nuevo, la arrendadora volvió a rechazar tal petición.

Antecedentes judiciales

La arrendataria demandó a la propietaria peticionando, por un lado, la subsistencia del contrato de arrendamiento por tácita reconducción y, por otro que se modificase la renta por razón de la cláusula rebus sic stantibus.

En cambio, en noviembre de 2020, el Juzgado de Mercantil n.º 1 de Badajoz desestimó la demanda.

No conforme con ello, la mercantil inquilina interpone ahora recurso de apelación y alega, entre otros motivos, la vulneración de la jurisprudencia y error en la valoración de la prueba en cuanto a la aplicación de la cláusula rebus con motivo de la Covid-19.

En concreto, la recurrente argumenta que el Juzgado no tomó en consideración todas las circunstancias derivadas de la pandemia: estado de alarma, cierre obligado de las tiendas abiertas al público, restricciones de aforo y horarios, etc. Además, razona que la situación padecida ha afectado al contrato suscrito y, en virtud de la cláusula rebus, debería ajustarse la renta estipulada.

En la misma línea argumental, señala la inquilina en su recurso que, cuando se presentó la demanda (julio de 2020), todavía no se podía tener conocimiento de cuál sería la evolución de la pandemia, ni cuál sería el efecto de la Covid-19 en la economía mundial y en el consumo nacional. De nuevo, subraya la recurrente que, tras declararse el primer estado de alarma, tuvo que cesar completamente su actividad durante los meses de marzo a mayo y que, tras la reanudación de la actividad, la caída de la cifra del negocio superó el 50%.

Audiencia Provincial de Badajoz

Turno de la AP de Badajoz, su Sección Segunda reconoce que la situación vivida con motivo de la pandemia producida por la Covid-19 “sí puede justificar la aplicación de la cláusula rebus”. Eso sí, “como es lógico dependerá de las circunstancias de cada negocio”, matiza.

En este litigio concreto, considera el Tribunal que el cierre forzoso operado entre marzo y mayo de 2020 constituye un episodio que en enmarca en el ámbito de la cláusula rebus. “Fue un acontecimiento por completo extraordinario”, manifiesta la Audiencia.

Fachada de la Audiencia Provincial de Badajoz. (Foto: Hoy)

Durante el período en el que la inquilina vio paralizada su actividad económica “se produjo un claro caso de desequilibrio de las prestaciones”. A juicio de la Sala, “nadie discute que no pudo vender nada, pues su comercio era de carácter presencial”. Es decir, el local “dejó de ser útil” para la recurrente, pues, por disposición legal, no podía abrirlo al público. Así, durante esos primeros meses de cierre para controlar el contagio, “la conmutabilidad del contrato desapareció y se frustró la finalidad económica del contrato”.

Asimismo, opina el Tribunal que, en julio de 2005, momento en el que se suscribió el contrato de arrendamiento, tal cierre “era no ya imprevisible, sino inimaginable”. Eso sí, por supuesto, “ninguno de los contratantes tuvo culpa de nada”, aclara el reciente fallo.

Pues bien, respecto a los efectos de la aplicación de la citada cláusula rebus, la Sala entiende justo y equitativo “que se reparta el riesgo representado por el cierre de las actividades entre ambos contratantes por partes iguales”, es decir, que se reduzca la renta a la mitad duranta aquellos días en los cuales el local estuvo cerrado por imperativo legal.

Eso sí, una vez que las autoridades levantaron el cierre decretado y la inquilina volvió a abrir su tienda, “consideramos que el contrato del arrendamiento debe volver a su ser”, matiza la sentencia. Para mayor detalle, según valora el Tribunal, “las posibles oscilaciones en las ventas, aunque se hayan visto afectadas por la pandemia de un modo u otro, no son alteraciones excepcionales”. Según su parecer, la mera reducción de las ventas en un período concreto, incluso con carácter acusado y repetido en el tiempo, no podría justificar la aplicación de la repetida cláusula rebus.

Así las cosas, ya en su fallo, la Audiencia estima en parte el recurso de apelación formulado y declara que, respecto del contrato de arrendamiento en litigio y por aplicación de la cláusula rebus, durante los 79 días que fueron del 14 de marzo hasta el 21 de mayo de 2020, la renta a pagar por la mercantil inquilina a favor de la propietaria quedó reducida a la mitad.

Voz letrada autorizada

Alejandro Fuentes-Lojo Rius, abogado y socio del despacho experto en el campo del derecho inmobiliario, Fuentes-Lojo, adelanta que “estamos ante el primer precedente jurisprudencial sobre la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus con motivo de la crisis sanitaria a una concursada”.

Según el parecer de Fuentes-Lojo, “el razonamiento teórico sobre la aplicabilidad de la figura de la rebus que realiza la sentencia es impecable, haciendo un exhaustivo y acertado análisis sobre la evolución de la doctrina jurisprudencial del TS, sobre la teoría de los riesgos contractuales, la eficacia de dicha doctrina modificativa y extintiva, la distinción con otras figuras como el incumplimiento obligacional imposible”.

Alejandro Fuentes-Lojo Rius, socio del bufete de abogados Fuentes Lojo (Foto: Economist & Jurist)

La mora no equivale a mala fe”, subraya el letrado. “Lo más destacable de la sentencia analizada es que a pesar de que la arrendataria había entrado en concurso con anterioridad a que impactara en el negocio la pandemia, habiendo pues incumplido sus obligaciones contractuales para con la propiedad con carácter previo, ello no es óbice para estimar aplicable la cláusula rebus, al no poder identificar -razona el Tribunal- per se, dicho «descubierto» con la mala fe contractual, fundamento este último de la aplicabilidad de la cláusula rebus; criterio este que es contrario a una parte de la doctrina científica que considera que la mora previa invalida al perjudicado por una alteración sobrevenida e imprevisible de las circunstancias invocar esta figura jurisprudencial. Considera acreditado que el arrendatario actuó de buena fe en la medida que llevó a cabo negociaciones para evitar el concurso y, cuando resultaron infructuosas, solicitó el concurso voluntario, añadiendo que el hecho de estar en tal situación no la puede hacer de peor condición”.

Por último, resalta Fuentes-Lojo “el acierto del Tribunal al razonar que, revocando el criterio de la jueza de lo mercantil, considera aplicable la cláusula rebus a pesar de la existencia del Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, pues dicha normativa legal no consiste en la legalización de la cláusula rebus, sino que se limita a reconocer una moratoria para reducir los costes de algunas PYMES como remedio a las dificultades económicas generadas por la pandemia, a la cual tampoco pudo acogerse la arrendataria por no ostentar la propiedad la condición de gran tenedor, pero dicha normativa no cierra puertas a la eventual aplicación de la cláusula rebus”.

Con el objeto de analizar esta y otras sentencias dictadas relacionadas con la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus con motivo de la crisis sanitaria, el próximo 16 de marzo, el Magistrado de la Sala Primera del Tribunal Supremo, Pedro José Vela Torres, y el Presidente de la AP de Tarragona, Joan Perarnau Moya, liderarán un webinar organizado por “Enfoque XXI” con la estrecha colaboración de Economist & Jurist. En próximas fechas se ampliará información.

Click para comentar
0 Comentarios
Inline Feedbacks
View all comments