Que las filtraciones del agua de lluvia provenga de un elemento común no convierte a la comunidad en responsable de todos los daños

Las reclamaciones por humedades y filtraciones continúan siendo uno de los conflictos más habituales en las comunidades de propietarios. Sin embargo, una reciente sentencia recuerda que el hecho de que las filtraciones procedan de un elemento común no implica automáticamente que todos los daños deban ser asumidos íntegramente por la comunidad.

Así lo establece el Tribunal de Instancia de A Coruña en su sentencia n.º 65/2026, de 23 de marzo de 2026 (Roj: STIC 221/2026; ECLI:ES: TIC:2026:221), una resolución especialmente interesante porque aplica la denominada “concurrencia de causas” para reducir la indemnización reclamada por el propietario afectado.

El litigio surgió tras unas filtraciones de agua de lluvia procedentes de un canalón comunitario roto encargado de recoger las aguas pluviales del tejado del edificio. Como consecuencia de dichas filtraciones, el propietario de una vivienda reclamó a la comunidad y a su aseguradora una indemnización por diversos desperfectos sufridos en el inmueble. En concreto, el demandante solicitaba una compensación por los daños ocasionados en un aparato exterior de aire acondicionado, en un alféizar interior de madera y en los ventanales de doble acristalamiento.

La acción judicial se ejercitó al amparo de los artículos 1902 y siguientes del Código Civil y del artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, al entender que el origen de las filtraciones se encontraba en un elemento común del edificio.

(Imagen: E&J)

El juzgado reconoce expresamente que el canalón comunitario estaba en el origen de las filtraciones y, por tanto, existe responsabilidad de la comunidad de propietarios. Sin embargo, la resolución introduce un matiz de enorme importancia práctica: el hecho de que el agua provenga de un elemento comunitario no convierte automáticamente a la comunidad en responsable de todos los daños aparecidos en la vivienda.

La sentencia analiza individualmente cada uno de los desperfectos reclamados y concluye que algunos de ellos también estaban relacionados con problemas propios de mantenimiento, desgaste o defectos constructivos de la vivienda afectada.

Respecto al aparato exterior de aire acondicionado, el tribunal considera acreditado que la caída continuada de agua procedente del canalón aceleró la corrosión del equipo. No obstante, el perito también reconoció que existía una corrosión previa derivada tanto del clima como de la contaminación ambiental. Además, no quedó acreditado que el aparato funcionase correctamente antes de las filtraciones. Por ello, el magistrado acuerda condenar a la comunidad únicamente al pago del 50 % del coste de retirada del aparato.

La misma solución se adopta respecto a los daños existentes en el alféizar interior de madera. Según la resolución, las filtraciones del canalón facilitaron la entrada de agua al interior de la vivienda, pero también existían defectos de sellado entre la carpintería de aluminio y el alféizar, una circunstancia no imputable a la comunidad de propietarios. En consecuencia, la indemnización correspondiente a esta partida también se reduce al 50 %.

La parte más significativa de la sentencia llega en relación con los ventanales de doble acristalamiento. El propietario reclamaba igualmente el coste de sustitución de los cristales al haberse producido condensaciones y filtraciones internas.

Sin embargo, la pericial aportada por la parte demandada convenció al juzgado de que dichos daños no guardaban relación con las filtraciones procedentes del canalón comunitario, sino con una pérdida de estanqueidad propia del vidrio derivada del desgaste y de la falta de mantenimiento.

La sentencia destaca además que la ubicación de los daños en las ventanas no coincidía con la zona donde impactaban las filtraciones procedentes del canalón roto, reforzando así la inexistencia de relación causal directa entre ambos elementos.

Por todo ello, el juzgado rechaza íntegramente esta partida indemnizatoria.

(Imagen: E&J)

La resolución pone de manifiesto un aspecto fundamental en este tipo de procedimientos: la enorme relevancia de la prueba pericial. En muchos litigios por humedades y filtraciones, el verdadero debate jurídico no consiste tanto en determinar la existencia del agua o de los daños, sino en acreditar con precisión cuál es el origen concreto de cada desperfecto y qué porcentaje de responsabilidad corresponde a cada una de las partes implicadas.

La sentencia n.º 65/2026 del Tribunal de Instancia de A Coruña puede resultar especialmente útil tanto para abogados que asesoran a propietarios afectados por humedades como para las defensas de comunidades de propietarios y compañías aseguradoras.

La resolución confirma que la comunidad responde por los daños derivados de elementos comunes del edificio, pero también deja claro que dicha responsabilidad puede moderarse cuando concurren defectos privativos, falta de mantenimiento o causas ajenas imputables a la propia vivienda afectada.

En definitiva, el fallo refuerza una idea cada vez más presente en los tribunales: en materia de filtraciones y humedades no existe una responsabilidad automática ni absoluta, sino que cada daño debe analizarse individualmente para determinar su verdadera causa y el alcance exacto de la responsabilidad de la comunidad.