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Jurisprudencia

Rechaza aplicar la cláusula «rebus» por el deficiente informe pericial aportado

La inquilina solicitó una reducción de la renta del 50 % auxiliándose de un informe pericial fundado en datos contables no auditados

(Foto: Pexels)


Jurisprudencia

Rechaza aplicar la cláusula «rebus» por el deficiente informe pericial aportado

La inquilina solicitó una reducción de la renta del 50 % auxiliándose de un informe pericial fundado en datos contables no auditados

(Foto: Pexels)



El Juzgado de Primera Instancia n.º 12 de Barcelona ha desestimado la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus a un arrendamiento de local de negocio con motivo del impacto de la crisis sanitaria causada por la pandemia de la Covid-19, por no acreditarse de manera fehaciente la ruptura del equilibrio contractual.

El informe pericial de la actora es “insuficiente” al no quedar acreditado fielmente cómo afectó la crisis sanitaria a su negocio

La sentencia, de 27 de mayo de 2022, advierte que el informe pericial de la actora se fundamentó en datos contables no auditados por un tercero independiente.



Posición de las partes

La actora, en su condición de arrendataria de un local comercial destinado a la venta de artículos de moda textil y complementos, con fundamento en la crisis sanitaria ocasionada por la pandemia de la Covid-19 y sus consecuencias económicas, invocó la doctrina jurisprudencial de la cláusula rebus sic stantibus y formuló demanda de juicio ordinario contra la entidad arrendadora y propietaria del centro comercial donde se situaba el aludido local, a fin de que se dictase sentencia por la que se acordase modificar el contrato de arrendamiento que vincula a las partes en el sentido de reducir la renta mensual al 50 % desde abril de 2020 hasta la fecha de la resolución, entre otras peticiones.

En el local comercial se vendían zapatos, ropa interior, gafas, cosméticos, perfumería, material de papelería y bisutería. (Foto: Pexels)

Por su parte, la demandada se opuso a la pretendido y alegó que la actora no acreditó la reducción de la facturación en un 50 %, ni el nexo de causalidad de dicha reducción de facturación con las medidas gubernativas de suspensión y restricción de la actividad padecida en el local. Además, en opinión de la propiedad, no se cumplían los presupuestos jurídicos para aplicar la cláusula rebus sic stantibus.

Por último, la demandada llama la atención que, en julio de 2020, las partes suscribieron un acuerdo modificativo del contrato, posterior al inicio de la pandemia, por el que se acordaba la moratoria en el pago de las rentas correspondientes a los meses de abril a septiembre de 2020, pagaderos durante los meses de febrero a septiembre de 2021.

El informe pericial de la actora es “insuficiente”

Turno del Juzgado de Primera Instancia n.º 12 de Barcelona, la Magistrada-Juez en funciones de refuerzo adelanta que “resulta incuestionable que se ha producido una alteración extraordinaria e imprevisible de las circunstancias, (…) consecuencia de la crisis sanitaria derivada de la pandemia de la Covid con una notable incidencia en el sector turístico”.

Pero, ¿dicha alteración de las circunstancia provocó una ruptura del equilibrio de las obligaciones recíprocas contractuales? Es decir, ¿la inquilina soportó una excesiva onerosidad? Pues bien, para responder a tales interrogantes, la demandante presentó un informe pericial sobre el que ahora, la Juzgadora de instancia ha realizado distintas precisiones:

  • En el aludido documento se facilitan datos contables no auditados. Por tanto, “no se ha comprobado por un tercero independiente que en la elaboración de dichos datos se han seguido los correspondientes procedimientos contables y/o administrativos”, alerta la Juzgadora de instancia.
  • En el informe no se precisa el beneficio bruto de explotación obtenido desde febrero a mayo de 2020, lo que permitiría tener una visión de conjunto, necesaria para valorar la concurrencia o no de la aludida desproporción exorbitante entre las prestaciones contractuales.
  • Respecto a la reducción de la renta al 50 % y el período de tiempo en el que debe mantenerse tal ajuste, la Magistrada-Juez evidencia que la actora no ha tenido en cuenta los “distintos escenarios que pueden darse en la evolución de la pandemia, pasando por el cierre hasta la apertura completa del local”.
  • Por último, el Juzgado achaca a la actora que su informe pericial se basa en el impacto de la pandemia en el sector servicios-turístico, con carácter general, sin detallar su afectación al caso concreto y sin actualizar los datos durante el transcurso del procedimiento. En palabras de la Magistrada-Juez, “se debería haber profundizado más, fundamentando su propuesta en las pérdidas actuales, en su evolución desde el comienzo de la relación contractual y en su propia proyección”.

Fruto de todo lo anterior, el Juzgado considera que el repetido informe pericial de la actora “resulta insuficiente”, ya que no ha quedado “suficientemente acreditado en qué medida, la crisis sanitaria ha afectado a negocio, y si producida una desproporción de prestaciones, esta se pueda reputar grave y exorbitante”.

Así las cosas, no estando acreditado uno de los presupuestos necesarios a efectos de aplicar la doctrina rebus sic stantibus, el Juzgado de Primera Instancia n.º 12 de Barcelona desestima íntegramente la demanda e impone el pago de las costas del presente procedimiento a la parte demandante.

Voz letrada autorizada

Los abogados Alejandro Fuentes-Lojo y Fernando Panadero, han asumido conjuntamente la defensa de la propiedad en el presente procedimiento.

“La sentencia desestima la aplicación de cláusula rebus sic stantibus, por no acreditar de manera fehaciente la ruptura del equilibrio contractual”, apuntan los letrados del despacho experto en el campo del derecho inmobiliario, Fuentes-Lojo.

Ciutat de la Justícia de Barcelona. (Foto: El Periódico)

Respecto al informe pericial de la actora, los abogados recalcan que se solicitó una reducción de la renta del 50 % “sin distinguir los diversos escenarios de cierre que tuvieron lugar entre octubre de 2020 y septiembre de 2021 y sin estimar la disminución de gastos, los ingresos extraordinarios que ha tenido local, a resultas de la crisis económica, tales como ERTES o Créditos ICO”.

La arrendataria prefirió la judicialización del asunto

“El local estaba destinado por la arrendataria a flagship o de promoción de la marca, por lo que tenía perdidas estructurales desde su apertura, por lo que el cierre de la actividad fue incluso beneficioso al disminuir los gastos de explotación”, agregan los letrados.

Para terminar, “es importante destacar que se le ofreció a la demandante acogerse a la aplicación del Decreto-ley 34/2020, de 20 de octubre, de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados, y que fue rechazado por la arrendataria por considerarlo insuficiente, prefiriendo la judicialización del asunto”, concluyen los abogados de la demandada.

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