Tener autorización municipal no es suficiente para poner una terraza en una zona común: se necesita permiso de la comunidad de propietarios

Los locales de una comunidad de propietarios destinados a la hostelería no tienen derecho a colocar mobiliario en las zonas comunes del edificio si carecen de autorización de la comunidad, aunque dispongan de la pertinente autorización municipal para montar la terraza.

Así lo ha dictaminado la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo en una sentencia en la que condenado a un bar, ubicado en la planta baja de un edificio comunitario, a retirar las mesas, sillas, barriles, así como otros elementos para la explotación de dicho negocio que habían sido colocados en espacio titularidad de la comunidad de propietarios, ya que, a pesar de tener el negocio la pertinente autorización municipal, el mobiliario está asentado sobre suelo de propiedad privada de la comunidad, habiendo prohibido expresamente ésta última —a través de un acuerdo comunitario— que los bares del edificio pudieran montar terrazas en espacio titularidad de la comunidad vecinal.

El caso

Este fallo judicial (disponible en el botón ‘descargar resolución’) llega a raíz de que una comunidad de propietarios de Madrid demandase a una empresa propietaria de un local en dicho inmueble y a la arrendataria que explota ese local como un bar por no tener autorización de la comunidad para colocar mesas, sillas, barriles y otros elementos para la explotación de dicho negocio en espacio titularidad de la comunidad.

Pues, la junta general de propietarios llegó a un acuerdo en el año 2017 por el cual se decidió retirar la autorización de instalar tales elementos de explotación del bar en las zonas privativas propiedad de la comunidad de propietarios. La aprobación de dicho acuerdo no fue impugnado dentro de los plazos del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) por la arrendadora propietaria, por lo que el mismo alcanzó firmeza y es de obligado cumplimiento.

En base a dicho acuerdo, la comunidad de propietarios solicitaba en la demanda que las demandadas —la propietaria y la arrendadora del local— fueran condenadas a retirar los elementos de la terraza que el local bar tenía instaladas en las zonas privativas propiedad de la comunidad y reponer las cosas a su estado anterior.

Las demandadas, por tu parte, defendían que su actividad no causaba perjuicio alguno a los propietarios y usuarios del edificio y no estaba prohibida por los estatutos. Y, además, el bar contaba con la correspondiente autorización administrativa para explotar la terraza, es decir, tenía autorización municipal para montar la terraza.

(Imagen: E&J)

La terraza ocupa un bien de titular de la comunidad

La sentencia de primera instancia desestimó íntegramente la demanda al razonar que la comunidad no aportó ninguna prueba que justificase que la actividad del bar fuese ilícita y estuviese expresamente prohibida en los estatutos; por otra parte, tampoco se acreditaron quejas de los vecinos ni que la actividad desarrollada en la terraza causara perjuicio alguno, ya que además respetaba la normativa municipal.

No obstante, la comunidad de propietarios recurrió en apelación y la Audiencia Provincial de Madrid estimó el recurso. En consecuencia, revocó el fallo de primera instancia y condenó a las demandadas al cumplimiento de lo acordado por la Junta General de Propietarios de 2017, es decir, a retirar los elementos de terraza (sombrilla, sillas, mesas, barriles o cualquier otro elemento) que había instalados en las zonas privativas propiedad de la comunidad, reponiendo las cosas al estado anterior.

La arrendataria del local recurrió la sentencia de la Audiencia Provincial ante el Tribunal Supremo. Sin embargo, la Sala de lo Civil del Alto Tribunal ha confirmado el fallo judicial recurrido y, por ende, la obligación de retirar los elementos de la terraza del bar colocados en la zona privativa de la comunidad vecinal. Pues, la arrendataria está ocupando un elemento común de la comunidad de propietarios para explotar su negocio de bar, sin tener autorización de la citada comunidad para ello, ya que ésta última acordó la retirada de las mesas, sillas, barriles, sombrillas y taburetes altos que la arrendataria viene utilizando como mobiliario de terraza para su negocio y los cuales se encuentran ocupando un elemento comunitario.

“El acuerdo comunitario es firme por no haberlo recurrido la propietaria. Además, lo conocía la arrendataria a quien se le notificó y pudo instar al propietario arrendador a impugnarlo, puesto que su posición jurídica posesoria proviene de este”, señala el Tribunal Supremo. “Por lo tanto, si el arrendador, propietario del local, no está autorizado para ocupar el espacio común, actualmente destinado a la explotación del bar, carecerá la recurrente arrendataria del derecho para su utilización, al hallarse subordinada su posesión inmediata sobre el elemento común litigioso a que la ostente el propietario arrendador”.