Un abogado gana la batalla judicial a una comunidad de propietarios: tiene derecho a poner carteles en el edificio anunciando su actividad

La Audiencia Provincial de Cantabria ha dado la razón a un abogado, arrendatario de una oficina ubicada en una comunidad de propietarios, y declarado su derecho a mantener colocados carteles publicitarios en la fachada y columnas comunitarias del edificio.

El hombre tenía alquilada esa oficina desde el año 1987 y ya entonces estaban colocados los carteles publicitarios, aunque anunciado otra actividad profesional. Por lo que la comunidad era conocedora de la presencia de los mismos y, además, lo consentía. Sin embargo, en 2021 cambió de opinión y votaron en una junta de propietarios la retirada de los mismos alegando que afectaban a la seguridad del edificio y a los derechos e intereses legítimos del resto de propietarios.

Aunque en primera instancia la justicia dio la razón a la comunidad, al considerar que no podía aplicar la doctrina del Tribunal Supremo que flexibiliza la posibilidad de cambiar elementos comunes, como la fachada, al diferenciar la actividad comercial y profesional, finalmente la Audiencia Provincial de Cantabria ha considerado que dicha doctrina sí se puede aplicar al caso por cuanto tanto las actividades comerciales como profesionales son comparables a efectos de permitir ciertos cambios en la fachada, ya que en ambos casos se trata de actividades económicas.

A ello a de sumarse el hecho de que los carteles ni afectan a la seguridad del edificio, ni a los derechos de los demás propietarios. Además, la comunidad de propietarios consintió tácticamente la colocación de los mismos ya que durante muchos años no presentaron reclamación alguna.

(Imagen: E&J)

La comunidad solicitó la retirada de los carteles anunciadores

La resolución (disponible en el botón ‘descargar resolución’) llega a raíz de que una comunidad de propietarios de Santander demandase al actor, arrendatario de la oficina situada en dicha comunidad, con la pretensión de que procediera a retirar 7 carteles anunciadores de sus servicios de abogado que había colocado en la fachada y columnas del edificio.

Como fundamento de su pretensión la comunidad demandante alegaba que el edificio tenía una antigüedad de 200 años y es protegido nivel 2, en el cual las normas del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de Santander no permiten la colocación de carteles ni publicidad exterior.

La demandante también alegaba que el gran tamaño de los carteles perjudicaba a los vecinos quienes tienen que soportar la ocupación de su fachada, y especialmente lesiona los derechos e intereses legítimos de la propietaria de la oficina del entresuelo derecha, que sufre y soporta el cartel situado bajo su ventana.

Como tercer fundamento, la comunidad señalaba en la demanda que, en relación con la colocación de carteles, las normas de la comunidad aprobadas en junta de propietarios de 1975, si bien es cierto permiten a los propietarios anunciar su actividad profesional o comercial con letreros (incluso luminosos), también es cierto que dicha la comunidad tiene potestad para limitar las medidas de dichos letreros a los que señale la junta de propietarios, por acuerdo mayoritario.

Por último, como cuarta alegación expuesta en la demanda, la comunidad defendía que en una junta de propietarios celebrada en octubre de 2021, la comunidad adoptó el acuerdo de requerir al demandado para que procediera a la retirada de tales carteles anunciadores, y proceder judicialmente en caso de no hacerlo, acuerdo que es firme porque no fue impugnado ni siquiera por el demandado, haciéndose el requerimiento mediante burofax, previo aviso mediante correo electrónico, contestando el demandado con la proposición de retirar parte de los carteles.

(Imagen: E&J)

Oposición a la demanda

El demandado se opuso a la demandada alegando que la permanencia de los elementos publicitarios había estado de manera constante y duradera. Pues dicha oficina fue ocupada por su abuelo desde el año 1942, ejerciendo en ella la profesión de fotógrafo, actividad que continuó la madre del actor, y ya entonces su utilizaban carteles publicitarios y vitrinas para exponer la calidad de los trabajos. En este sentido, el actor defendía que dichos letreros y vitrinas se encontraban instalados en sus actuales ubicaciones al menos desde 1969, tal y como consta en acta notarial levantada en dicho año.

El actor, por su parte, comenzó a ser arrendatario de la oficina litigiosa en el año 1987, y al contrato se unió un anexo en el que se recoge que había un luminoso y unas vitrinas que tenía instaladas la anterior arrendataria, y que continuaría utilizando el hoy demandado, ejerciendo en el local arrendado las actividades de abogado y fotógrafo.

En defensa de lo alegado por la comunidad de propietarios en la demanda, el actor aclaraba que “no tiene ni ha tenido nunca carteles en la fachada norte, sólo los tiene en la fachada sur”, mientras que otros vecinos sí los tenían en la fachada norte. Asimismo indicaba en la oposición a la demanda que la existencia de dichos carteles anunciadores era “conocida y tolerada por todos los vecinos de la comunidad desde a lo largo del siglo XX y del siglo XXI, siendo su presencia notoria, sin que se haya hecho oposición a su ubicación hasta la junta de octubre de 2021, existiendo, por tanto, tácita aprobación por los propietarios”.

Otro argumento esgrimido por el demandado era que los carteles eran anteriores a la aprobación del PGOU, y que el tamaño de los mismos no era desproporcionado y respondía a los usos habituales de la abogacía, “conforme al ejercicio del derecho del abogado a realizar libremente la publicidad de sus servicios profesionales, reconocido en el artículo 19 del Estatuto General de la Abogacía”.

A ello se sumaba el hecho de que la propietaria de la oficina del entresuelo derecha —a quien la comunidad aseguraba que se estaba lesionando sus derechos e intereses legítimos por tener que soportar el cartel situado bajo su ventana— cuando adquiero los locales en los años 2004 y 2007, lo hizo conociendo la existencia del cartel ubicado debajo de su ventana, el cual llevaba allí instalado desde 1969, por lo que a juicio del demandado, no se podían entender lesionados los derechos e intereses de dicha propietaria.

Por tanto, “los carteles y vitrinas llevan instalados mucho tiempo antes de la junta de 1975 —fecha en la que se aprobaron las normas de la comunidad de propietarios—, y se han usado con el consentimiento tácito de los comuneros, que han tolerado su existencia y la actuación de la comunidad de propietarios, al perseguir solamente la eliminación de los rótulos y escaparates de mi mandante, y permitir el resto de identificativos, luminosos y vitrinas de otras actividades que existen en la comunidad”, defendía el letrado del demandante, lo que a su juicio “lleva a creer que va en contra de sus propios actos, en abuso de derecho, principio que vulnera la buena fe que impone un deber de coherencia en el comportamiento”.

(Imagen: E&J)

El Juzgado declaró el no derecho del demandando a colocar carteles en ciertas zonas

En Primera Instancia, el Juzgado número 4 de Santander dio parcialmente la razón a la comunidad de propietarios y, estimando en parte la demanda, declaró que el abogado no tenía derecho a colocar carteles anunciados en la fachada interior ni en las columnas comunitarias del edificio. En consecuencia, condenó al actor a retirar los mismos de dichas zonas, a excepción de cartel que estaba situado bajo la ventana y sobre el dintel del portal de entrada.

La sentencia de instancia rechazó el derecho del actor a mantener los carteles que publicitan su actividad de abogado por dos motivos. El primero, porque el régimen flexible que la jurisprudencia propugna en la materia (colocación de rótulos), no era aplicable al caso, ya que, a juicio de la juzgadora, en el inmueble no se ejerce exclusivamente la actividad comercial de fotografía, sino una actividad profesional (la abogacía), por lo cual la situación no ha sido siempre la misma, a lo cual se unía el hecho de que a lo largo del tiempo no habían existido carteles de las dimensiones de los colocados por el demandado.

“No se trata en el caso de un local de negocio situado en la planta baja, ni de un comercio, sino de un despacho profesional (…) de forma que la flexibilidad en la actuación sobre elementos comunes que propugna la jurisprudencia podía ser aplicable cuanto sólo se trataba de un negocio de fotografía, en el que lo que se exhibía en los carteles eran fotografías antiguas de la ciudad, no puede aplicarse a la situación actual en que las circunstancias han cambiado, porque desde 2015, el demandado ejerce la actividad de la abogacía no acreditando que se haga referencia a la actividad de fotografía, debiendo rechazarse que la comunidad haya actuado contra sus propios actos”, razonó la jueza.

El segundo motivo expuesto en la sentencia del Juzgado para rechazar el derecho del actor a mantener algunos de los carteles que publicitaban su actividad de abogado es que no existía autorización de la comunidad para colocar los mismos: “Nada impediría al demandado el uso de las vitrinas y la colocación de carteles anunciadores y el uso de las vitrinas si hubiese sido autorizado por la comunidad, pero es clara que la voluntad de esta se muestra claramente contraria y la referencia contenida en el anexo del contrato y realizada por los arrendadores no puede sustituir a la autorización comunitaria”.

(Imagen: E&J)

El abogado recurrió en apelación la sentencia

Disconforme con el fallo judicial de Primera Instancia, el demandado interpuso recurso de apelación contra el mismo.

El recurrente defendía que la jueza erraba en la valoración de la prueba por cuanto “la distinción entre la actividad comercial y la profesional responde a una realidad económica y social del siglo XIX, hoy obsoleta. El local es un local comercial en el que el apelante realiza, además, una actividad de abogado”, señala la defensa legal del demandado.

En esta línea, continuaba defendiendo en el recurso que en el local, después de casi un siglo ejerciendo la fotografía, se impulsa, con publicidad la segunda actividad de abogado, cambiando el contenido (de imágenes a textos), pero no el continente (vitrinas y luminosos).

Respecto del anexo del contrato de arrendamiento, el actor instaba que ya desde la fecha del mismo (1987), e incluso antes, se podía inferir que había vitrinas y que habían sido aceptadas por la comunidad, al igual que continuaron siendo “tácticamente aceptadas durante más de 35 años, desde mucho antes de 1987 hasta 2022”.

Asimismo, el recurrente alegaba que “si se acepta la tolerancia tácita de la comunidad en relación con el cartel anunciador situado sobre el dintel de la puerta, debe aceptarse en cuanto al resto de carteles y vitrinas, que no han cambiado durante largo tiempo”.

(Imagen: E&J)

Los carteles no perjudican a la seguridad del edificio ni a los derechos del resto de propietarios

El litigio ha sido resuelto por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Cantabria, que ha fallado a favor del demandado y recurrente, y estimando el recurso de apelación, ha declarado el derecho del abogado a mantener todos los carteles anunciadores en el edificio.

En consecuencia, la sentencia dictada por el Juzgado ha sido revocada y la demanda de la comunidad de propietarios desestimada.

La Audiencia Provincial (AP) de Cantabria, al igual que defendía el actor en su recurso, no comparte el argumento de la juzgadora de instancia de distinguir entre locales u oficinas dedicados a una actividad comercial o una profesional en orden a considerar aplicable la doctrina del Tribunal Supremo que flexibiliza el rigor en cuanto a la posibilidad de alteración de la fachada del edificio en relación con los locales de negocio, “ello en atención a la naturaleza a la actividad que desarrollen, que exige una mayor accesibilidad o necesitan una mayor publicidad, puesto que en ambos casos se trata de actividades económicas que entendemos equiparables a estos efectos”.

Pues según razonan los magistrados de la AP, “el límite de tal autorización lo fija la doctrina en que la actuación no menoscabe o alteres la seguridad del edificio, su estructura general o perjudique los derechos de terceros”.

En el presente caso enjuiciado, la alteración de la fachada que supone la colocación de los carteles que publicitan la actividad del demandado no menoscaban la seguridad del edificio, ni tampoco perjudican los derechos e intereses legítimos de los propietarios. Y ello por dos motivos.

El primero porque en el caso de la propietaria de la oficina situada sobre la puerta de entrada al edificio, cuando adquirió la propiedad ya existía el rótulo colocado en dicha ubicación. El segundo motivo porque tampoco se aprecia perjuicio alguno para el resto de los propietarios, ya que realmente no se ven afectados en modo alguno en lo que respecta a soportar la presencia de esos carteles anunciadores en la fachada y columnas comunitarias. Cosa distinta sería que esos carteles impidieran al resto de propietarios la vista o la entrada de luz en sus viviendas u oficinas.

Los magistrados de la Sección Cuarta del tribunal provincial continúan exponiendo en la sentencia que, “según se acredita mediante el anexo al contrato de arrendamiento aportado, ya en el año 1987 —fecha en la que el actor comenzó a ser arrendatario de la oficina— existían las vitrinas (…) en la que colocaban sus carteles publicitarios los antecesores del actor en el negocio, vitrinas que, conforme revelan las fotografías aportada el procedimiento son las mismas que existen en la actualidad”. Por lo que resulta “irrelevante” que esos carteles y los textos que acogen las vitrinas “se refieran a actividad distinta, puesto que es el mismo titular”.

Así, conforme a lo expuesto y en lo que se refiere al consentimiento táctico de la comunidad de propietarios, la AP de Cantabria dictamina que “la existencia de los carteles y rótulos data de mucho antes de que la junta de propietarios adoptara el acuerdo de requerir al demandado para su retirada, lo que ha de interpretarse como consentimiento tácito”.

Pues  la doctrina jurisprudencial admite el consentimiento tácito de la comunidad cuando, mediante actos inequívocos se llegue a esta conclusión. Esta doctrina tiene su fundamento “en que el transcurso pacífico de un largo periodo de tiempo sin formular reclamación alguna, debe producir el efecto de tener por renunciado al derecho impugnatorio, pues no otra cosa exige la seguridad de las relaciones contractuales y del tráfico jurídico, la prohibición de ir contra los actos propios y las normas de la buena fe”, señala el tribunal provincial.