Cómo implementar los MASC en las comunidades de propietarios, en caso de desahucios y con okupas

«Si los tribunales se ponen muy restrictivos con los MASC, nos iremos todos a la conciliación judicial». Así lo advierte el abogado Alejandro Fuentes-Lojo, especializado en Derecho Inmobiliario. Afirma que la ley de los MASC «deja muchos vacíos legales y muchas dudas», los cuales detalla en Economist & Jurist y explica cómo implementar los MASC en las comunidades de propietarios, en caso de desahucios y con okupas.

Según señala, «no queda claro cuando utilizas un determinado MASC, como una oferta vinculante, si tienes que negociar más y cuando realizas la negociación, si es válida hacerlo así o asá». Ante ello, afirma que «muchos abogados, para tener tranquilidad y no jugarse una posible inadmisión de la demanda de cara al cliente, van a lo seguro». ¿Y qué es lo seguro? «La conciliación judicial», sostiene este letrado.

¿Por qué? «Porque es un medio público y al final, si el LAJ admite la demanda de conciliación y luego lo archiva, lo tengo acreditado», indica.

LAJ, colapsados con conciliaciones judiciales, que se van a eternizar

Sin embargo, destaca que con esta «decidida apuesta» por la conciliación judicial, «se están colapsando aún más los juzgados», contrariamente a lo que se quiere, ya que la abogacía se niega a hacer de conejillos de indias y ser el primero que haga una oferta vinculante y se la rechacen, por lo que «las conciliaciones judiciales también son más lentas, con el riesgo de convertirse en un medio totalmente ineficaz».

Fuentes-Lojo entiende que «muchos abogados no se la jueguen y apuesten por la conciliación judicial ante la disparidad de criterios de LAJs y jueces, contradictorios entre ellos, y algunos también excesivamente restrictivos, como el de Barcelona, lo que ha generado inseguridad jurídica«.

El abogado Alejandro Fuentes-Lojo, socio del bufete de abogados Fuentes Lojo, autor de Nueva suma de arrendamientos urbanos 2ª Ed, escrita al alimón junto a su padre, Alejandro Fuentes-Lojo Lastres. (Imagen: Economist & Jurist)

«Pensamos: ¿para qué voy a jugármela yo por un medio privado cuando sé que lo que diga el Juzgado va a misa y no lo va a admitir luego? El tema está en que para que la negociación sea eficaz y rápida, hay que utilizar otras modalidades que no sean la conciliación judicial, y ello aunque los tribunales no se hayan pronunciado todavía sobre algunas», comenta este letrado.

Preguntado por cómo aplicar los MASC en las comunidades de propietarios, este experto en Derecho Inmobiliario propone la negociación intracomunitaria —negociación directa en sede de junta de propietarios—, «a pesar de que aún no haya habido un pronunciamiento de unificación de criterios sobre si es válida esta negociación en el seno de la comunidad propietarios o sobre hasta qué punto en un desahucio por falta de pago es válida una mera moratoria en el pago de un mes o dos».

«Lo que no puede ser es que luego los tribunales interpreten restrictivamente estos medios, porque al final irá en su contra y nos iremos a la conciliación judicial, en vez de utilizar las modalidades de justicia privada», recalca.

Cuando dice que se interpreten restrictivamente, se refiere a que, por ejemplo, «consideren insuficiente una oferta vinculante, porque estimen que no ha habido una negociación previa; que consideren insuficiente unas negociaciones en una comunidad de propietarios porque estimen que tiene que ser individualizada entre el presidente y el propietario moroso».

¿Cómo aplicar los MASC a la okupación?

Respecto a cómo aplicar los MASC a desahucios y okupación, refiere que «algunos criterios interpretativos están abogando por algo tan absurdo como que para poder negociar con un okupa, tengas que hacer un requerimiento notarial previo para que lo identifique». La lectura de esto es que el justiciable tendría que agotar los medios para poder identificarlo con carácter previo a una demanda, no podría demandar a los ocupantes si no tiene la diligencia mínima de averiguar por su cuenta la identidad.

Cataluña es la Comunidad Autónoma con mayor número de ocupaciones ilegales registradas. (Imagen: Plataforma de Afectados por la Okupación)

Para este jurista, «esto es una barbaridad». «¿En serio tengo que gastar un dinero en un requerimiento notarial o en contratar a un detective privado para que intente identificarlo o mediante denuncia policial? ¿De verdad? Es totalmente delirante», declara indignado.

Este letrado afirma que si bien «algunos juzgados como Bilbao lo han hecho muy bien y en los acuerdos de unificación de criterios dicen que, evidentemente, en caso de ocupación se puede poner una demanda contra los ignorados ocupantes y no es necesario realizar ninguna averiguación, directamente no cabe más», también nos encontramos con «informes de unificación de criterios de los LAJs de toda España que dicen que lo correcto sería que el afectado aporte los medios públicos y privados que tiene para identificarlo, con lo cual hay o no inseguridad jurídica dependiendo de dónde se presente la demanda».

Comunidades de propietarios, «aterradas con los MASC»

Afirma que las comunidades de propietarios «están aterradas con los MASC, porque tampoco quieren tener responsabilidad». Hasta ahora era muy sencillo: se ejercía una acción judicial y había que adoptar un acuerdo en el cual se facultara al presidente para designar abogado y procurador para emprender acciones judiciales y era suficiente con esto.

Si había un acuerdo, el abogado negociaba y luego ratificaban todos. Si era un acuerdo transaccional, el abogado negociaba con libertad y luego la comunidad votaba o no dicho acuerdo.

«Ahora, no se puede hacer eso, porque tú la oferta vinculante tienes que darla con carácter previo. Esa oferta vinculante te vincula ya, con lo cual ya con carácter previo la comunidad tiene que acordar algo tan complicado como hasta dónde cede esta negociación sin saber si va a prosperar, con la ralentización que comporta eso y la posibilidad de que haya un propietario que diga que se niegue a condonar», explica Fuentes-Lojo.

(Imagen: E&J)

Este experto advierte que «actualmente, con los MASC, las dudas son tremendas, porque si la comunidad hace una oferta vinculante ¿hasta qué punto deben autorizarse los detalles de la misma? ¿Debe también adoptarse un acuerdo por el cual se establezca hasta dónde cede la comunidad o puede el presidente directamente dar facultad al abogado para que decida sobre eso, como hacía hasta ahora con las negociaciones previas?».

Otras dudas que surge es hasta qué punto debe autorizarse o no realizar un aplazamiento de pago o una condonación, así como hasta qué punto los propietarios tienen derecho a decidir hasta dónde llegan las negociaciones y hasta dónde cede la comunidad, según señala.

Desahucios

También hay incertidumbre respecto a la enervación del desahucio por falta de pago. Si se le pone un requerimiento a un inquilino que impaga, la ley de Enjuiciamiento Civil establece que el inquilino tiene derecho a enervar la acción de desahucio por falta de pago, pagando voluntariamente en el plazo de 30 días. Sólo una vez, la ley le da la facultad de poder evitar el desahucio por mucho que impague.

Así, si un propietario hace un requerimiento por 30 días a un inquilino moroso para que pague la renta que impaga y éste no la abona en dicho periodo, presenta la demanda y el arrendatario va a la calle, pero si paga a los 30 días, ha enervado la acción judicial.

Fuentes-Lojo explica que «el problema que se plantea ahora es cómo opera esa facultad de elevación en el momento en que aplicas los MASC». «Si yo hago un requerimiento de pago y en él invito al inquilino a negociar por un plazo de 30 días, ¿ese requerimiento me sirve a efectos de poder dar por extinguido el derecho a enervar la acción o en la medida en que estoy dándole también un plazo para negociar? ¿tengo que hacerlo a través de un escrito distinto, porque me interrumpe y, por tanto, queda paralizado ese plazo y si no paga en 30 días igualmente tiene derecho enervar con posterioridad?», expone.

(Imagen: E&J)

Este abogado alerta que «de alguna forma, la eficacia o no del requerimiento a efectos enervatorios queda en entredicho cuando en el mismo requerimiento se invita al inquilino a negociar y, por tanto, no queda claro hasta qué punto ese requerimiento previo tiene efectos enervatorios o no de la acción, en la medida en que también se establece un plazo para negociar y, por tanto, se puede entender que el inquilino está agotando el plazo para negociar, pero no corre el plazo de los 30 días para tener que pagar y no viene obligado al pago, ya que eso desvirtuaría un poco la negociación a la cual se le está invitando».

En su opinión, «por un tema de celeridad, lo ideal es aprovechar el mismo requerimiento para hacerlo todo: requerirle de pago a efectos de que en 30 días tenga que pagar y si no que se vaya, y también para cumplir el requisito de los MASC y para iniciar negociaciones».

En caso de que esas negociaciones no surtan efecto, tampoco está claro si cuando se presenta la demanda judicial, se ha de decir que tiene derecho a enervar o, en teoría, ya no tiene derecho porque este requerimiento no solo era a efectos de negociar, sino también a efectos de evitar la enervación posterior de la acción de desahucio.

Así las cosas, este jurista asevera que «los tribunales deben ser flexibles en el cumplimiento del requisito de admisibilidad de los MASC».