Qué deben revisar los propietarios tras los nuevos decretos de vivienda: cinco puntos urgentes
Los caseros tendrán que comunicar con seis meses de antelación su decisión de no prorrogar determinados contratos de alquiler
(Imagen: E&J)
Qué deben revisar los propietarios tras los nuevos decretos de vivienda: cinco puntos urgentes
Los caseros tendrán que comunicar con seis meses de antelación su decisión de no prorrogar determinados contratos de alquiler
(Imagen: E&J)
El BOE publicó este miércoles el Real Decreto-ley 28/2026, que reforma la duración de los alquileres de vivienda habitual, y el Real Decreto-ley 29/2026, de protección de la función social de la vivienda (disponibles en el botón ‘descargar resolución’ ). El segundo entró en vigor ayer, 8 de octubre; el primero, el 15 de noviembre. Ambos se remiten al Congreso para su convalidación, tras la derogación de los anteriores. Mientras tanto, rigen. Para el arrendador, hay cinco puntos que revisar ya.
1. Vencimientos y preavisos
El nuevo artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) sustituye la prórroga anual de hasta tres años por prórrogas sucesivas de cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica). Para evitarlas, el arrendador debe avisar con seis meses de antelación, en lugar de cuatro. El inquilino mantiene los dos meses.
Hasta el 14 de noviembre sigue vigente la redacción del RDL 29 (cuatro meses, prórroga anual). Los avisos enviados antes de la publicación conservan su eficacia y no generan indemnización; si el 15 de noviembre faltan menos de seis meses para el vencimiento, bastan cuatro. Los avisos de este intervalo son dudosos: la exposición de motivos sujeta al nuevo régimen las decisiones adoptadas desde la publicación.
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Además, el inquilino al corriente de pago puede pedir una prórroga extraordinaria de hasta dos años (disposición final quinta del RDL 29), que el RDL 28 excluye cuando proceda la nueva prórroga.
2. Indemnización y causas que la excluyen
Quien no prorroga debe, con carácter general, indemnizar. El importe es el mayor de dos: doce mensualidades del valor superior del rango que fije el sistema estatal de referencia de precios de alquiler, o una mensualidad por año de residencia. Con un valor de 900 euros y siete años de contrato, serían 10.800 euros.
No procede si el propietario, persona física, necesita la vivienda para sí o para familiares hasta el segundo grado; si el inquilino ha estado ausente más de seis meses en los doce anteriores al aviso sin causa justificada; si tiene otra vivienda apta en el mismo municipio que pueda ocupar; si firman un nuevo contrato; o si rechaza una oferta fehaciente de cinco años con la renta topada. La causa debe constar en el preaviso «de forma expresa, detallada y por escrito». Si en tres meses la vivienda no la ocupa quien se dijo, salvo fuerza mayor, la indemnización se devenga.
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3. Renta y actualización
El RDL 29/2026 reescribe los artículos 17 y 18 de la LAU. Sin pacto expreso, no hay actualización anual. Si el pacto no fija índice, se aplica el Índice de Referencia para la Actualización Anual de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV), que además actúa como techo. Las actualizaciones hasta el 31 de diciembre de 2027 pueden negociarse; sin acuerdo, el máximo es el 2 %, y si la renta ya supera el límite del índice de referencia, no se aplica incremento.
En zona tensionada, la renta de un contrato nuevo no puede superar la última de los cinco años anteriores, ya actualizada. Se admite hasta un 10 % más por rehabilitación, mejora energética o de accesibilidad, o por contratos de diez años o más. Los grandes tenedores (más de diez inmuebles o 1.500 metros cuadrados residenciales) quedan además sujetos, en esas zonas, al índice de referencia.
4. Gastos, garantías y anuncios
El artículo 20 de la LAU impide repercutir al inquilino tributos (salvo que sea obligado tributario) y gastos de gestión inmobiliaria y formalización. En edificios sin propiedad horizontal, tampoco los de comunidad. La garantía adicional a la fianza no puede superar dos mensualidades en contratos de hasta cinco años (siete si el arrendador es persona jurídica), y una en los temporales; tampoco se puede exigir un seguro de impago. Al terminar, ambas partes deben firmar un documento de estado de la vivienda; sin él, se presume entregada en buen estado.
Los anuncios deben indicar el índice de referencia en zona tensionada, el límite de renta aplicable y, en su caso, la condición de gran tenedor.
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5. Venta e impago
Se refuerza el tanteo y retracto del inquilino, irrenunciable, con treinta días desde la notificación fehaciente. Para inscribir la venta hay que acreditar las notificaciones y, si es conjunta con otros inmuebles, hacer constar en la escritura el precio imputado a la vivienda y los criterios.
En el desahucio por impago, si el inquilino es vulnerable y no hay alternativa, la Administración dispone de dos meses para ofrecerla, pagar o consignar; si no, se subroga en la deuda y el contrato sigue vigente. En los demás desahucios de vulnerables, el tribunal puede suspender el proceso, con compensación pública de la renta dejada de percibir. El decreto añade que la vulnerabilidad del demandado no prevalece cuando el demandante es persona física con dos o menos viviendas.
Los incentivos fiscales para quien rebaje la renta se analizan en otra nota de E&J.
