Llega el día clave para la vivienda: el Congreso vota los dos decretos este jueves y esto está en juego

La Diputación Permanente del Congreso, el órgano que asume las funciones de las Cámaras mientras están disueltas, votará este jueves 12 de noviembre, a las 9:00, si convalida o deroga los dos reales decretos-ley de vivienda que el Gobierno aprobó el 6 de octubre. La sesión llega un día después de la huelga general por la vivienda, convocada para el 11 de noviembre, y en vísperas de la campaña de las elecciones generales del 29 de noviembre.

Cómo se llegó hasta aquí

El Gobierno había aprobado el 29 de septiembre dos decretos de vivienda, conocidos como «decreto Maricarmen» por el desahucio de María del Carmen Abascal, del que el preámbulo del Real Decreto-ley 29/2026 dice que «despertó la conciencia colectiva». El Pleno del Congreso los rechazó el 2 de octubre.

Según el preámbulo del Real Decreto-ley 28/2026, siguieron manifestaciones multitudinarias el 3 y el 4 de octubre y un Consejo de Ministros extraordinario, el 5, para disolver las Cortes y convocar elecciones. Varios medios señalan que aquel revés precipitó el adelanto electoral. El Ejecutivo aprobó otros dos textos el 6 de octubre, con ajustes.

(Imagen: E&J)

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El Real Decreto-ley 29/2026: el paquete de choque

Está en vigor desde el 8 de octubre, pero necesita la convalidación para seguir. Con 21 artículos, es la norma más extensa:

• Desahucios. Hasta el 31 de diciembre de 2030, los jueces suspenderán los procesos contra personas vulnerables sin alternativa habitacional cuando el demandante sea un comprador de inmuebles o carteras de impagados muy por debajo de su valor. Para los demás demandantes, la suspensión puede alcanzar tres años, con revisión cada doce meses.
• Compra especulativa. Los grandes tenedores y los compradores de carteras de impagados tendrán limitada la adquisición de vivienda por menos del 70% de su tasación hasta 2030, con excepciones, como destinarla a alquiler asequible o social.
• Rentas. Hasta el 31 de diciembre de 2027, la actualización anual no podrá superar el 2% si no hay pacto, y no podrá subir si la renta excede el límite del índice de referencia.
• Prórroga extraordinaria. Los inquilinos al corriente de pago, con contratos que terminen antes del 31 de diciembre de 2028, podrán pedir hasta dos años más, en prórrogas anuales y con las mismas condiciones. El arrendador puede negarse en casos tasados, como la necesidad real de ocupar la vivienda.

Incluye además medidas fiscales, como una deducción del 10% de lo pagado por el alquiler de la vivienda habitual para contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 euros.

(Imagen: E&J)

El Real Decreto-ley 28/2026: la estabilidad de los contratos

Entra en vigor el 15 de noviembre y reforma el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Cumplidos cinco años de contrato (siete si el arrendador es persona jurídica), este se prorroga por plazos sucesivos de la misma duración, salvo que una parte avise. El propietario debe hacerlo con seis meses de antelación, y no cuatro como hasta ahora. El inquilino mantiene el preaviso de dos meses.

Si el propietario no renueva, deberá indemnizar al inquilino con el mayor de dos importes: doce mensualidades, calculadas con el valor superior del rango de referencia de la vivienda, o una mensualidad por cada año de residencia. No habrá indemnización, entre otros supuestos, cuando una persona física necesite la casa para sí o para familiares hasta el segundo grado, cuando el inquilino haya dejado de habitarla sin causa justificada o cuando disponga de otra vivienda apta en el mismo municipio.

(Imagen: E&J)

Qué ocurre según el resultado

Según las cuentas que manejan los medios, el Gobierno sumaría 35 votos (PSOE, Sumar, ERC, EH Bildu, PNV y Podemos) frente a 34 de PP, Vox y Junts. El PNV ha anunciado que apoyará el decreto de desahucios y rechazará el de prórroga. Es una previsión de voto, no un resultado.

• Se convalidan los dos. Siguen las medidas del 29/2026 y el nuevo régimen de prórrogas e indemnización se aplica desde el 15 de noviembre.
• Solo el 29/2026. Es el resultado que apunta el reparto anunciado. Siguen la suspensión de desahucios, el límite a la compra especulativa, el tope del 2% y la prórroga extraordinaria. No habría prórroga de cinco años ni indemnización, y los contratos seguirían con el régimen actual de prórroga tácita anual.
• Solo el 28/2026. Es un escenario improbable con las posiciones anunciadas. Habría estabilidad de los contratos desde el 15 de noviembre, sin las medidas contra desahucios, compras y subidas de renta.
• Ninguno. Los dos dejan de aplicarse y el 28/2026 no llegaría a entrar en vigor.