10 años sin la Ley 57/1968: la protección del comprador dejó de ser prioritaria

El 31 de diciembre de 2015 se derogó la Ley 57/1968 y supuso un cambio profundo —y regresivo— en la posición jurídica del comprador de vivienda sobre plano, especialmente del pequeño ahorrador que nunca se concibió a sí mismo como inversor, pero que hoy es tratado como tal por los tribunales.

Durante casi medio siglo, la Ley 57/1968 cumplió una función muy concreta: proteger al comprador frente al riesgo estructural de adelantar cantidades a cuenta para una vivienda que todavía no existía. No era una ley sofisticada, pero sí extraordinariamente clara en su finalidad. Si el promotor incumplía, el dinero debía volver al comprador. Y para garantizarlo, se imponía una obligación directa y objetiva a bancos y aseguradoras. No había demasiados recovecos interpretativos: el sistema estaba pensado para funcionar incluso cuando todo lo demás fallaba.

La derogación llegó envuelta en un discurso de “modernización” y “armonización normativa”, sustituida por la Disposición Adicional Primera de la LOE. Sin embargo, en la práctica, lo que se hizo fue diluir la responsabilidad. Allí donde antes había un régimen legal autónomo, claro y protector, se introdujo un sistema más complejo, fragmentado y, sobre todo, mucho más favorable a las entidades financieras y aseguradoras.

No es casualidad. Tras la crisis inmobiliaria y el aluvión de reclamaciones basadas en la Ley 57/1968, bancos y aseguradoras ejercieron una presión intensa —jurídica, económica y doctrinal— para cerrar esa vía de responsabilidad. El mensaje era claro: el sistema no podía soportar un modelo en el que las entidades respondieran de forma casi automática por el fracaso del promotor. Y ese mensaje fue escuchado.

Luego llegó la reinterpretación del comprador como “inversor”. El Tribunal Supremo ha ido construyendo una doctrina que, bajo una apariencia de matiz técnico, tiene consecuencias demoledoras para muchos consumidores. Se empieza a hablar de “finalidad inversora”, de “pluralidad de compras”, de “perfil profesional”, y con ello se justifica la exclusión de la protección que tradicionalmente se asociaba al consumidor.

El problema es que esa categoría de “inversor” se está aplicando de forma expansiva y, a mi juicio, profundamente injusta. Personas que compraron una segunda vivienda con ahorros familiares, matrimonios que adquirieron sobre plano pensando en asegurar su jubilación, pequeños ahorradores sin estructura empresarial alguna, se encuentran de pronto fuera del paraguas protector. No porque actuaran como promotores, ni como profesionales del sector, sino porque un órgano juzgador ha cambiado el texto y el espíritu de la ley.

(Imagen: E&J)

Lo más preocupante es que esta calificación no responde a la realidad económica del comprador, sino a una necesidad sistémica de limitar responsabilidades. El resultado es una inversión del principio que inspiraba la Ley 57/1968: ya no se parte de la vulnerabilidad del comprador, sino de una sospecha previa sobre su intención. Y desde ahí, se justifican exclusiones de cobertura, denegaciones de avales ejecutados tardíamente, y absoluciones de aseguradoras que, en otro tiempo, habrían sido impensables.

Diez años después, el balance es claro. El sistema es más inseguro para el comprador medio, más opaco en sus garantías y más dependiente de interpretaciones judiciales que no siempre se alinean con la protección del consumidor proclamada en abstracto. La banca y las aseguradoras han logrado reducir su exposición, pero el precio lo ha pagado quien adelantó sus ahorros confiando en un marco legal que ya no existe.

El concepto de “inversor” se ha convertido en una coartada jurídica para despojar a muchos consumidores de derechos que nunca deberían haber perdido. ¿Por qué se apartó el Tribunal Supremo de la línea consolidada, por ejemplo en asuntos de multipropiedad, donde la posibilidad de completar ingresos vía arrendamiento no excluía la condición de consumidor para darle protección? ¿Por qué incluso la Sala 1ª llega a reconocer la condición de consumidor del comprador para luego negarle cobertura porque compró más de una vivienda o simplemente porque tenía más inmuebles antes? ¿En qué lugar de la norma se recogía que si tenías más de una vivienda ya no podías obtener la protección de lo anticipado en una compra sobre plano?

Diez años después, quizá ha llegado el momento de replantear seriamente si el equilibrio alcanzado es justo, o si simplemente refleja —una vez más— quién tiene mayor capacidad de presión cuando se escriben y se interpretan las normas.