A DEBATE

(Imagen: E&J)

SI, aunque es imprescindible prohibirlo expresamente en los arrendamientos de viviendas.

José Manuel Suárez Robledano. Magistrado.

En principio dichas cláusulas son válidas. Debe procederse a una distinción entre los arrendamientos de vivienda y los de usos distintos (especialmente, locales de negocio). La práctica judicial viene constatando la existencia, en numerosos supuestos, de vinculación entre la empresa intermediaria del arrendamiento de vivienda o de local y la institución de arbitraje llamada a decidir la controversia sobre el posible desahucio por cualquier causa legal, lo que supone, ineludiblemente, que el o los árbitros pueden carecer de la inexcusable imparcialidad que debe adornar a todo juez, arbitral o profesional, y así lo determina el artículo 17 de la Ley de Arbitraje.
Así se ha establecido, anulando diversos Laudos arbitrales, al estimarlos contrarios al orden público constitucional o con cláusula arbitral inválida en Sentencias, entre otras, de las Audiencias de Madrid (Sección 11ª, Sent. de 1-6-2006, y Sección 14ª, Sent. de 28-7-2005) y de Barcelona (Sección 14ª, Sent. de 29-7-2004).
Por otra parte, sin que pueda hablarse de obstáculo al arbitraje cuando de locales de negocio se trate, salvo la falta de imparcialidad referida o la posible existencia de mala fe de una de las partes en la confección de la cláusula de arbitraje por afectar a la igualdad de trato de los contratantes (artículo 15.2 de la Ley de Arbitraje), para evitar los problemas arriba denunciados en los arbitrajes de viviendas, evitando la interpretación basada en la existencia de normas imperativas que deben aplicar los árbitros, tal y como sucede, p. ej. en el plazo mínimo de los cinco años que evita la resolución por necesidad del arrendador (artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos), se considera imprescindible prohibir expresamente y desde el punto de vista legislativo el arbitraje en dichos tipos de arrendamiento, evitándose así las cláusulas posiblemente abusivas y contrarias al equilibrio de las prestaciones que han de guiar todo contrato y la cláusula arbitral a ellos incorporada.
Recordemos los riesgos que todo ello conlleva, ya que un Laudo arbitral impugnado es provisionalmente ejecutivo, por lo que podría procederse al desahucio del arrendatario aunque éste haya pedido la anulación del mismo ante la Audiencia, que luego es estimada.
Todo lo dicho no impide el denominado arbitraje de consumo en los supuestos contemplados en el reciente Real Decreto Legislativo 287/2007, de 16 de noviembre de 2007, artículos 57 y 58, cuando de consumidores se trate.
SI Purificación Pujol Capilla. Juez sustituta Juzgados de Madrid capital.
La vigente Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de Arbitraje en su artículo 2 establece que: “podrán ser materias objeto de arbitraje las controversias sobre materias de libre disposición conforme a derecho”. Asimismo, si analizamos La Ley 22/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos observamos que no prohíbe la inclusión de la cláusula de arbitraje en sus contratos. Con los datos reseñados, podemos afirmar que si son válidas las cláusulas de arbitraje en los contratos sobre arrendamientos urbanos.

Sin embargo, observamos que ninguna norma nos especifica qué materias son, conforme a derecho, de libre disposición. Así, nos enfrentamos a un concepto jurídico indeterminado que da lugar a distintas interpretaciones y, por ende, a una gran inseguridad jurídica. En este estado de cosas, podemos hacernos la siguiente pregunta: ¿existe en la LAU alguna materia que sea indisponible para las partes? Aquí empiezan a surgir las dudas.

Siguiendo lo estipulado en Ley de Arbitraje las partes deberán indicar al árbitro las normas aplicables. Si el árbitro aplica la LAU en todos sus extremos, ni la posibilidad de enervar, ni los plazos de arriendo, ni la posibilidad de subrogación podrían calificarse de materia indisponible, siempre y cuando exista acuerdo entre las partes. Es decir, siempre y cuando se le ofrezca al arrendatario la posibilidad de ejercitar todos los derechos que le otorga la LAU.

El problema surge, en caso contrario, cuando el árbitro no aplica aquellas normas que consideramos imperativas, de derecho necesario, por ejemplo el plazo del arriendo. El laudo produce efectos de cosa juzgada, equivale a una sentencia firme, susceptible tan solo de revisión conforme a la LEC. cuyas causas de admisión están tasadas y entre las mismas no se encuentra la posibilidad de revisar el laudo si el árbitro ha aplicado mal el derecho y ha impedido, por ejemplo, que el arrendatario tuviera la oportunidad de ocupar la vivienda durante los cinco años que le permite la Ley.

Si analizamos la jurisprudencia vemos que no es unánime a la hora de considerar válida la cláusula de arbitraje en los arrendamientos urbanos y, en consecuencia, un simple contrato de arrendamiento podría conllevar a discusiones en sede judicial que distan mucho del conflicto generado por el propio arriendo. Ello, inevitablemente, deriva en una mayor lentitud en la resolución del conflicto, impidiendo la agilidad que pretende introducir en el contrato de arrendamiento la cláusula de arbitraje.

SI Jaime Enrique Cuevas Martínez. Vocal de la Junta Directiva de Arbitralia.
Socio Director. Área de Litigios de Praxis Legal Solutions.
Una primera y rápida visión de la cuestión planteada nos llevaría a identificar el carácter imperativo de ciertos apartados de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, expresados en el artículo 4, con la imposibilidad del sometimiento a arbitraje de controversias vinculadas a dichas materias, en virtud del artículo 2.1 de la Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de Arbitraje, que establece como materia susceptible de ser arbitrada aquella de libre disposición conforme a derecho.
No obstante lo anterior, lo cierto es que los Tribunales de Justicia estiman que las normas de ius cogens no excluyen absolutamente la posibilidad del arbitraje en litigios en que concurran preceptos de este tipo, sino que exponen que su naturaleza imperativa se manifiesta en la obligación del árbitro para proceder a su aplicación.
Observamos esta importante distinción en precedentes judiciales sobre materias diversas en que el arbitraje concurre con normas de derecho imperativo:Sentencia AP Madrid, sec. 14ª, de 23 de diciembre de 2004: “La materia considerada (contrato de distribución de carburante) es en sí misma disponible y esa disponibilidad no la elimina, en principio, la existencia de un derecho comunitario aplicable imperativamente que el árbitro ha de respetar en su decisión.” Sentencia TS, sala 1ª, de 18 de abril de 1998: “El carácter imperativo de las normas que regulan la impugnación de acuerdos sociales, no empece el carácter negocial y, por tanto, dispositivo de los mismos; no son motivos para excluir el arbitraje en este tema.”
Cabe señalar que, a nuestro juicio, el carácter imperativo material de las cuestiones recogidas en los títulos I, IV y V (derogado) de la vigente LAU generan la necesidad de que el arbitraje lo sea de derecho, y no de equidad, a los efectos de que los árbitros verifiquen en todo caso lo estipulado en la norma tuitiva.
Igualmente, ante un contrato de arrendamiento en el que las partes mantengan una posición jurídica de empresario y consumidor, conforme a los artículos 3 y 4 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, el arbitraje privado quedará vedado por efecto del artículo 90 del citado texto legal.
Por último, sumarnos a las posiciones que solicitan que las partes, previa justificación de la interposición de demanda arbitral sobre resolución de contrato de arrendamiento, queden habilitadas para instar del Juzgado de Instancia correspondiente la fijación de fecha y hora para el eventual lanzamiento derivado de un posible Laudo estimatorio, en desarrollo de la previsión recogida en el artículo 440.3 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, y en concordancia con los artículos 8.4 y 44 de la vigente Ley de Arbitraje.
SI Yolanda Fernández Jarillo. LARRAURI & LOPEZ ANTE, Abogados

La Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se refiere al arbitraje en el apartado cinco de su Preámbulo señalando:

“(…) la posibilidad de que las partes en la relación jurídica puedan pactar, para la solución de sus conflictos, la utilización del procedimiento arbitral”.

Además, la disposición Adicional séptima de la citada Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos que modifica la Ley 36/1988, de 5 de diciembre, de Arbitraje establece que:

“Se añade al artículo 30 de la Ley 36/1988, de 5 de diciembre, de Arbitraje, un número 3, cuyo contenido será el siguiente: En los procedimientos arbitrales que traigan causa de contratos sometidos al régimen de la Ley de Arrendamientos Urbanos, a falta de pacto expreso de las partes, los árbitros deberán dictar el laudo en el término de tres meses, contado como se dispone en el número 1 de este artículo”.

(La nueva Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de Arbitraje, no tomó –sin embargo- en consideración lo recogido en la Disposición Adicional séptima de la Ley 29/1994, dejando sin efecto el contenido del mismo puesto que no estableció especialidad alguna para los arrendamientos urbanos, señalando su artículo 37.2 el plazo de seis meses).
Por su parte, el artículo 1561 de la anterior Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 establecía taxativamente que el conocimiento de las demandas de desahucio correspondía exclusivamente a la Jurisdicción ordinaria. Sin embargo, la actual Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, no recogió dicha previsión, por lo que, un amplio sector doctrinal entiende que ha desaparecido el fundamento jurídico que excluía el arbitraje en esta materia.
Con todo, de lo anterior se deduce que el arbitraje no se encuentra prohibido por la actual Ley de Arrendamientos Urbanos, sino todo lo contrario: dicha Ley se refiere expresamente al arbitraje como cauce para la solución de conflictos.

Por otro lado, la Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de arbitraje, en su artículo 2 establece que: “1. Son susceptibles de arbitraje las controversias sobre materias de libre disposición conforme a derecho (…)”.

El principio de autonomía de la voluntad, vertebra e informa el ordenamiento jurídico privado español y es piedra de basamento sobre la que se asienta el tráfico jurídico inmobiliario.

Así, la materia arrendaticia no es una materia no susceptible de libre disposición conforme a derecho, por lo que las partes tendrían libertad para pactar condiciones con los límites estipulados en el Código Civil (siempre que no sean contrarias a la Ley, a la moral y al orden público). Como señala el preámbulo de la Ley 60/2003 la arbitrariedad de una controversia coincide con la disponibilidad de su objeto para las partes y, en principio, son cuestiones arbitrales las cuestiones “disponibles”, siempre teniendo en cuenta que la Institución Arbitral deberá velar por la no vulneración de derechos afianzados de las partes (así, por ejemplo, se respetará lo estipulado en el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y, como después se verá, el artículo 22.4 de la LEC).

El desahucio de arrendamiento urbano también sería materia de libre disposición puesto que no es una materia que se encuentre expresamente excluida de la Ley de arbitraje (como ocurre, por ejemplo, con los arbitrajes laborales).

En cuanto a la acción de enervación de la pretensión de desahucio regulada en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, entendemos que se trata de una norma procesal indisponible según el artículo 1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. No puede el arrendador evitar ni impedir que el arrendatario ejerza dicho derecho ya que se iría contra el orden público, vulnerando el derecho de defensa, disminuyendo las garantías de una de las partes y, por lo tanto, el laudo podría ser anulado (artículo 41.1.f) de la Ley 60/2003, de Arbitraje).

En todo caso es recomendable un arbitraje de derecho en el que se otorgue al inquilino, en caso de instar una demanda arbitral de desahucio por falta de pago, el derecho a enervar el desahucio, debiendo resolver el árbitro según lo dispuesto en la LAU y en la LEC.

Si acudimos a los criterios hermeneúticos del título preliminar del Código Civil, la Ley de Arbitraje requeriría una interpretación teleológica, incluyéndose entre las finalidades de dicha Ley el procurar un cauce ágil, eficaz y económico para solventar las controversias privadas al margen del cauce ordinario de la Administración de Justicia (más lenta y más cara), quedando reservadas para ésta aquellas controversias sobre materias indisponibles para las partes o de derecho imperativo (ius cogens) y/o donde entran en juego intereses públicos que trascienden la estricta esfera privada de los contendientes.

El arbitraje, al fin y al cabo, constituye no sólo una fórmula de resolución de conflictos entre arrendadores y arrendatarios sino una alternativa a la justicia ordinaria; una fórmula de la que hay que destacar su rapidez, su menor formalismo y la autonomía de la voluntad. En todo caso, ha de salvaguardarse la seguridad jurídica, por lo que el convenio arbitral nunca tiene que entrar en colisión con los derechos de las partes, principalmente con los derechos del inquilino.

SI. Isabel Iglesias Molins. Abogado.

El artículo 2 de la Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de Arbitraje regula las materias objeto de arbitraje sobre la base del criterio de la libre disposición, como hacía la Ley 36/1988. Sin embargo, se reputa innecesario que esta ley contenga ningún elenco, ni a modo de ejemplo, de materias que no son de libre disposición. Basta con establecer que la arbitrabilidad de una controversia coincide con la disponibilidad de su objeto para las partes.

Por ello, son susceptibles de arbitraje los conflictos sobre materias de libre disposición, incluidas las cuestiones que tengan un contenido o naturaleza patrimonial, conforme a Derecho, por lo que serían incardinables dentro del arbitraje las cláusulas o estipulaciones contenidas en un contrato de arrendamiento de vivienda o local de negocio, siempre y cuando muestren su voluntad las partes. Aun así, se dan supuestos en que la materia no es disponible por las partes, excluyendo la posibilidad de arbitraje, como, por ejemplo, la cláusula que impone a un arrendatario la obligación de realizar obras de necesaria reparación para conservar el buen estado de la vivienda.

Los arrendamientos urbanos particularmente han venido siendo materia objeto de discusión doctrinal y jurisprudencial por diferentes motivos. Nuestro Tribunal Supremo ha construido una interpretación que los excluía del arbitraje cuando el derecho conectaba con normas imperativas; y en este sentido parte de la Doctrina más autorizada ha considerado que los derechos adquiridos pueden disponerse aunque procedan de normas de naturaleza imperativa.

Por tanto, la respuesta a esta cuestión debe ser afirmativa. El arbitraje constituye un elemento facilitador de la resolución de conflictos, y es posible siempre y cuando exista la voluntad de ambas partes a su sometimiento, abriendo por tanto la vía arbitral como solución al conflicto de carácter económico o patrimonial.

Además, teniendo en cuenta que el sistema judicial sufre actualmente problemas de saturación provocando que la resolución de los conflictos sea más lenta, el arbitraje se presenta como uno de los mecanismos extrajudiciales para lograr una aplicación de la Ley más rápida e incluso más económica, con la obtención de un laudo o decisión al conflicto con todos los efectos de cosa juzgada; pero no olvidemos que los laudos arbitrales son susceptibles de recurso en la vía jurisdiccional.

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