PremiumDación en pago, hipoteca de responsabilidad limitada, subrogación hipotecaria y la crisis actual. Precisiones conceptuales.
Dación en pago, hipoteca de responsabilidad limitada, subrogación hipotecaria y la crisis actual. Precisiones conceptuales.
El ministro Félix Bolaños y el fiscal general del Estado, Álvaro García Ortiz, han frenado que los fiscales anticorrupción participen en la Comisión Koldo (Imagen: Ministerio de Presidencia, Justicia y Relaciones con las Cortes)
1. Partiendo de una realidad tristemente palpable, que conocemos con el nombre de «crisis», lo cierto es que la falta de disponibilidad de numerario por muchísimos particulares, a la postre personas físicas, les lleva a no cumplir con sus obligaciones, y no pagar los consiguientes créditos. Abunda la situación de tantos y tantos que han de comprar su si vivienda mediante un crédito hipotecario sobre el propio inmueble así adquirido y por ende después habitado por el deudor y su familia.
Los recursos económicos de muchísimos adquirentes les permiten, con cargo a su sueldo y el de su cónyuge sufragar su propia subsistencia y pagar las cuotas de interés y amortización de capital correspondiente a un préstamo que repito les permitió adquirir una vivienda, con precio así financiado y garantizado con hipoteca sobre la propia vivienda. Creyeron y en la mayoría de esas veces les aconsejaron verbalmente o vieron como sus próximos también hacían tal cosa que pagando la cuota correspondiente a la deuda hipotecaria tenían una carga no superior al pago de un alquiler y estimaron que esta situación era mejor. Podemos, pensaron.
Mas cuando el sueldo disminuye o desaparece y las dificultades de las empresas provocan despidos o reducciones de capital, no se pagan las cuotas a la entidad financiera y ésta procede a la ejecución hipotecaria. Solo la acreedora, o el testaferro o apoderados de ella, se adjudican la finca en subasta, porque nadie acude a ella. Y la adjudicación comporta que el nuevo titular dominical, quiera entrar, y tiene derecho no ya solo al dominio sino también a su libre posesión.
Y esto acarrea la expulsión del atribulado deudor hipotecario de su propio hogar con el escalofriante drama que ello representa, y con el plan, que no cubierta esa totalidad de su deuda, además de perder la vivienda, aun resulta deudor con el alarmante devengo de intereses.
2. Claro que el drama alcanza gravedad señalada y merece la atención social. Quien efectuó tal operación contando con la subsistencia de una situación y medios que han mutado desafortunadamente, y que ha procedido, dadas las limitaciones humanas, de manera socialmente sensata, es muy triste que se vea en trance de mendigar el auxilio familiar, la protección pecuniaria de la caridad, para no verse cruelmente en la calle, cosa que muchas personas sin cargas familiares soportan trágicamente también.
3. Ello ha llevado a que se consideren diversas soluciones al menos aparentes y se pretendan utilizar instituciones jurídicas preestablecidas, a las que se alude insistentemente, e inoportunamente en nuestra sociedad.
Veamos a continuación algunas de estas alusiones.
Por José Juan Pintó Ruiz. Doctor en Derecho. Abogado
LA ALUSIÓN A LA DACIÓN EN PAGO, LA HIPOTECA DE RESPONSABILIDAD LIMITADA Y LA SUBROGACIÓN
1. Dación en pago
a) Como quiera que las cosas y por ellos los inmuebles, valen en un momento determinado lo que por ellas se paga en el mercado, resulta que muchos pisos hipotecados en garantía del pago del precio de adquisición luego de devenida la crisis valen muy poco, y en realidad menos de aquello que por ellos se comprometió a pagar el adquirente y por esto, con su valor no cubren el precio o resto de precio adeudado. La subasta genera una adquisición del tercer adquirente por un precio de subasta ínfimo, y por ende con lo recaudado en la subasta no hay bastante para pagar el crédito adeudado y las costas de tramitación. Y así ocurre que – repito – adjudicada la vivienda-hogar del deudor, éste además de perder la vivienda y su posesión resulta deudor de la diferencia entre el importe del préstamo y la nimiedad satisfecha en la subasta; y realmente la situación no puede ser más catastrófica.
b) En este trance se alude a la dación en pago como si fuera posible – y esto se pretende – que abandonando la vivienda y trasmitiéndola al acreedor ya con ello ha quedado pagado el crédito. Y no es así. No puede ser así.
Qué es la dación en pago
La dación en pago no está expresamente mencionada como causa de extinción de las obligaciones en nuestro Código Civil, que alude solo en su art. 1.175 al pago por cesión de bienes, cesión que solo libera al deudor en el importe obtenido en la realización de los bienes cedidos. Pero no obstante ello, la expresión «salvo pacto en contrario» así como otras alusiones a la dación en pago permiten afirmar que tal figura existe.
Pero la existencia de la dación en pago, aún como modalidad o especialidad del pago, no está jamás impuesta por la ley, sino que nace de un acuerdo, de un negocio jurídico en aras del cual el acreedor y el deudor convienen y se avienen a sustituir el pago configurado en el negocio jurídico del que dimana la obligación por otro bien distinto del dinero adeudado.
Sea un negocio jurídico novatorio, sea otra cosa, lo que ocurre es que solo se abre esta posibilidad si el acreedor y deudor están de acuerdo pero no puede surgir la dación en pago de otra manera.
Esto significa que clamar por la dación en pago como consecuencia de un acto legislativo es un imposible jurídico, pues está claramente prohibido el que se pueda pagar con algo distinto de lo comprometido «aliud pro alio».
Así pues esta alusión a la dación en pago que se viene haciendo ante el problema de que la ejecución del bien hipotecado no cubra la totalidad del crédito es impropia. Se explica que el deudor que ha hipotecado, y como consecuencia de la ejecución mediante la venta del bien hipotecado en pública subasta, pierda el bien hipotecado – acaso su propia vivienda muchísimas veces – y encima no queda liberado de la deuda pues pende que el acreedor cobre la diferencia entre lo obtenido en la subasta y el total importe del crédito, intereses y cosas.
Es muy lamentable esta situación, es triste, pero es así. El camino ha de ser otro.
2. La hipoteca de responsabilidad limitada.
La Ley hipotecaria que se quiere reformar establece una modalidad de hipoteca que es la hipoteca de responsabilidad limitada. Taxativamente el art. 140 de la Ley Hipotecaria que afecta directamente al problema que comentamos dice literalmente lo siguiente:
Artículo 140. No obstante lo dispuesto en el artículo 105, podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados.
En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor.
Cuando la hipoteca así constituida afectase a dos o más fincas y el valor de alguna de ellas no cubriese la parte de crédito de que responda, podrá el acreedor repetir por la diferencia exclusivamente contra las demás fincas hipotecadas, en la forma y con las limitaciones establecidas en el artículo 121.
Claro que es preciso que así se pacte, pero se pacta al constituir la hipoteca, cuando tanto el acreedor como el deudor piensan que todo irá bien y sobre todo, porque tanto el acreedor como el deudor creen que el bien hipotecado cubre el valor del préstamo sobradamente. Y en el fondo, el deudor lo cree, porque piensa que el acreedor ha examinado diligentemente el valor del bien a hipotecar.
¿Si no se consigue que al constituir la hipoteca – cuando es esperable que todo vaya bien – se efectúe esta limitación, cómo ha de conseguirse cuando se produce la catástrofe de que el bien no cubra?
No es pues la dación en pago la solución. Pues es una solución imposible. En cambio sí que es conveniente hacer uso del art. 140 de la Ley Hipotecaria.
Si acaso quisiera efectuarse una reforma legislativa imponiendo una limitación de la responsabilidad, la reforma ha de consistir en buscar soluciones al constituirse la hipoteca.
Por ejemplo:
Añadir – legislativamente – un párrafo a la Ley Hipotecaria que dijera algo así como «Cuando la hipoteca se constituya sobre un bien destinado a vivienda habitual del deudor se entenderá que es de aplicación lo dispuesto en los párrafos anteriores, a menos que, en el acto de constitución de la hipoteca conste un pacto separado, especial y destacadamente visible renunciando el deudor a su aplicación».
3. La subrogación
Tampoco se ha efectuado suficiente uso de lo dispuesto en subrogación y que permite que sin necesidad de que el acreedor hipotecario lo consienta, si el deudor consigue de otra entidad financiera que se subrogue en el lugar de la primitiva acreedora en condiciones más ventajosas para el deudor, existe un fácil mecanismo legal para que esta subrogación se produzca.
El vigoroso impulso que atrae la competencia entre acreedores es el resorte que inspiro al legislador a proporcionar esta subrogación legal, subrogación forzosa, que se impone a la voluntad del acreedor primitivo pero ciertamente se ha hecho poco uso de tal ventaja, y por esto, se deben vulgarizar estas posibles facilidades y asesorar a los interesados en tal sentido.
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