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Derechos reales: clasificación y tipos

Tiempo de lectura: 5 min

Equipo de redacción de Economist & Jurist.

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Derecho real como receptor de la facultad de gozar y disponer de una cosa



Sin hacerlo de forma directa y, sin ser plenamente conscientes de hacerlo, en muchas ocasiones nuestros clientes nos formulan cuestiones sobre el ejercicio de determinados derechos, que se denominan “derechos reales” y la forma en que los mismos desprenden efectos en nuestras relaciones personales, civiles y comerciales.

Como punto de partida, si atendemos a la definición que hace de los derechos reales el Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española (RAE), se trataría de aquellos derechos que recaen sobre una cosa en concreto y que tienen eficacia frente a la generalidad de las personas, esto es, frente a todo el mundo (erga omnes).



Derecho real desde una vertiente jurídica y doctrinal

Si atendemos a un criterio más jurídico, los derechos reales, -regulados con carácter general en el Libro II del Código Civil -, son aquellos derechos que tienen contenido patrimonial y que cualquier persona o particular (en su posición de “sujeto activo” del derecho), va a ejercer sobre una cosa determinada, pero a su vez y como consecuencia de su existencia y ejercicio, todas las demás personas (o “sujetos pasivos” del derecho), no estarían habilitadas para realizar cualquier tipo de uso, goce o disfrute. Podría mantenerse que los titulares de un derecho real son beneficiarios de un tipo específico de derecho que les autoriza a obtener ciertas ventajas, de manera especial, de uso y económicas, sobre una cosa en particular[1]. Así, el ejemplo más claro de derecho real sería el derecho de propiedad, el cual permite en general al propietario de la cosa a usarla y disfrutarla sin más restricciones que las que sean impuestas por las leyes.

En este sentido dos son las principales notas que definen los derechos reales: Por un lado, el carácter inmediato, que significa que estos derechos se ejercen por su titular de forma inmediata o directa sobre el propio objeto (por ejemplo, un inmueble), sin que sea necesario que haya un intermediario al que se le exija realizar una determinada prestación. En segundo lugar, los derechos reales tienen carácter absoluto, ya que estos derechos generan en la práctica un deber general de respeto y reconocimiento frente a toda la comunidad (esto es el titular de un derecho real está facultado para ejercerlos frente a todos, esto es “erga omnes”).

Si atendemos a un criterio doctrinal sobre el concepto de derecho real, de las múltiples definiciones destacaríamos la del autor Roca Sastre, esto es: “Derecho real como el derecho subjetivo que atribuye a su titular un poder que entraña un señorío, completo o menos, sobre una cosa, de carácter directo y excluyente, protegido frente a todos, sin necesidad de intermediario alguno individualmente obligado”.

Clasificación de los derechos reales

Si bien hay numerosas clasificaciones posibles para los derechos reales, nos inclinamos por una clasificación muy sencilla y abreviada que comprendería:

1.- Derechos reales de protección provisional y derechos reales de protección definitiva

Cuando hablamos de protección provisional, estamos pensando en la figura de la posesión, regulada en los artículos 430 a 466 del Código Civil y que viene a ser la mera tenencia de una cosa por parte de una persona, que tiene en última instancia la intención o el deseo de adquirirla en propiedad con el transcurso del tiempo.

Si nos referimos por el contrario a derechos reales de protección definitiva, nos referimos a la propiedad o el dominio sobre las cosas, regulada en los artículos 348 y 349 del Código Civil, constituyendo el derecho por excelencia sobre los bienes, siendo la definición más común de la propiedad el derecho de una persona a disfrutar de una cosa sin más limitaciones que las que puedan existir en las leyes.

2.- Derechos reales de garantía

Son derechos reales que afectan a determinados bienes y los dejan afectos al pago de deudas o a la realización de ciertas conductas a los que se obligan las personas, respondiendo estos bienes por ejemplo para el caso de que no se satisfagan o cancelen estas deudas o se realicen las conductas comprometidas. Dentro de estos derechos diferenciaríamos:

  • El derecho de Hipoteca, (por ejemplo, el préstamo hipotecario que firmamos para adquirir una casa) regulado en los artículos 1.874 a 1.880 del Código Civil, bien conocido por todos y que se constituye sobre un mueble o sobre un inmueble para garantizar una obligación de pago de una deuda, respondiendo de dicho pago el propio bien hipotecado.
  • El derecho de Prenda (por ejemplo, una prenda de participaciones sociales para garantizar el pago de una deuda personal) regulado en el artículo 1.863 del Código Civil, derecho real de garantía que se constituye sobre determinados bienes del deudor o de un tercero, mediante el cual se asegura el cumplimiento de una obligación, otorgando a su titular el poder sobre la cosa mueble y permitiéndole su posesión, y de incumplirse la obligación principal.
  • La Anticresis, derecho real de garantía regulado en el artículo 1.881 del Código Civil que consiste en el derecho que se otorga a un acreedor por el cual éste adquiere los frutos de un inmueble propiedad del deudor, con la obligación de aplicarlos, en primer lugar, al pago de los intereses de la deuda (si hubieren) y después, al pago del principal del crédito.

3.- Derechos de adquisición preferente

Estos derechos son los que le otorgan a una persona la facultad de adquirir una determinada cosa o bien, con carácter preferente a los derechos que puedan tener otras personas. Dentro de estos derechos se encontrarían:

  • Derecho de Opción, (por ejemplo, una opción de compra sobre un inmueble que hemos arrendado) que puede definirse como la facultad que se otorga a una de las partes intervinientes para decidir acerca de la celebración o no de un contrato de compraventa sobre un bien determinado, ello durante un plazo fijado y con unas condiciones previamente detalladas (que pueden incluir el pago de un precio o prima a satisfacer por el optante, al margen del precio de la cosa a comprar que se haya pactado).
  • Derecho de Tanteo, que es la facultad conferida a una persona para adquirir una cosa antes que otra, pagando en su lugar el precio que éste entregaría por dicha cosa (por ejemplo, hay determinados derechos de tanteo en las relaciones de arrendamiento de inmuebles).
  • Derecho de Retracto, regulado en el artículo 1.521 del Código Civil y que es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en un contrato, en el lugar del que adquiere una cosa por compra o por dación en pago. En ocasiones, el derecho de retracto se formaliza por no haberse respectado un previo derecho de tanteo, por lo que no es extraño encontrar ambos derechos definidos juntos en documentos y acuerdos bajo el epígrafe “derecho de tanteo y retracto”.

4.- Derechos reales de goce o disfrute

Son aquellos derechos reales que atribuyen a una o varias personas el goce o disfrute o aprovechamiento de una cosa que le es ajena, diferenciado:

  • Derecho de Uso y Habitación, regulados en el artículo 524 del Código Civil (que han perdido cierta vigencia hoy en día aunque en absoluto han sido dejados de utilizar) y que se traduce en: “el uso da derecho a percibir de los frutos de la cosa ajena los que basten a las necesidades del usuario y de su familia, aunque ésta se aumente. La habitación da a quien tiene este derecho la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia”.
  • El Usufructo, regulado en el artículo 467 del Código Civil, que lo define como “el derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y sustancia”, a no ser que el título por el que se constituya el usufructo o la ley permitan otra cosa.
  • Derecho de Enfiteusis, regulado en el artículo 1.605 del Código Civil, por el cual una persona cede a otra el dominio útil de una finca, reservándose el dominio directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión anual en reconocimiento de este mismo dominio.
  • Derecho de Superficie, es el derecho por el cual una persona puede construir en un suelo que es de otra persona, haciendo suya la edificación construida, por lo que habría dos propietarios simultáneamente, el propietario del terreno y el propietario de la edificación.
  • Derecho de vuelo y de subedificación, que son derechos de copropiedad sobre elevaciones o sobre subedificaciones.
  • Derechos de servidumbre (por ejemplo, una servidumbre de paso o de vistas) que el titular de una finca constituye sobre la misma, permitiendo a un tercero el ejercicio simultáneo de determinados derechos que podrían incluso restringir parcialmente el propio goce o disfrute del propietario sobre su propia finca.
Sobre el autor: Fernando Ramos Barseló. Socio, López-Ibor abogados.

[1] Así, simplificando mucho, podríamos mantener que un derecho real es el título jurídico que permite a su titular tener poder y obtener ventajas económicas de una cosa frente a todos.

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