El recorte de hipoteca en un concurso sin masa

Dentro de un procedimiento de Segunda Oportunidad, la deuda hipotecaria no permanece íntegra por el mero hecho de estar garantizada con un bien inmueble. El artículo 489.1. 8.º TRLC es rotundo: el crédito con garantía real sólo es inexonerable hasta el límite del privilegio especial, es decir, hasta el valor real de la finca. Lo que excede de ese valor deja de estar protegido por la garantía y se convierte en crédito ordinario plenamente exonerable.

En artículos anteriores ya analizamos diversas resoluciones que apuntaban exactamente en esta línea. Algunas Audiencias Provinciales estaban fijando un criterio uniforme: cuando el valor del inmueble está por debajo del importe pendiente del préstamo hipotecario, la parte no cubierta por la garantía real puede exonerarse sin problema.

Hoy se suma una resolución especialmente importante, que confirma este criterio y lo extiende de manera expresa a los concursos sin masa: la Audiencia Provincial de Zaragoza, Sección 5ª, sentencia 600/2025, de 17 de septiembre.

Las resoluciones previas ya venían marcando el camino

En artículos anteriores comentamos decisiones relevantes de varias Audiencias Provinciales que coincidían en que la garantía hipotecaria tiene un límite real y no puede extenderse más allá del valor del inmueble gravado:

• AP Girona, Sección 1ª, Sentencia 350/2024, de 16 de julio: determinó que, cuando el valor del bien es inferior a la deuda pendiente, el exceso debe tratarse como crédito ordinario y puede exonerarse.
• AP Barcelona, Sección 15ª, Sentencia 10/2024, de 12 de enero: recalcó que la garantía real sólo protege hasta el valor del inmueble; lo que queda por encima no disfruta de privilegio y puede exonerarse.
• AP Tarragona, Sección 3ª, Sentencia 98/2024, de 21 de marzo: la Sala insistió en que el legislador obliga a diferenciar entre la parte garantizada y la no garantizada, siendo esta última exonerable.
• AP Valencia, Sección 9ª, Sentencia 217/2024, de 14 de mayo: analizó supuestos tras ejecución hipotecaria y concluyó que la deuda residual es exonerable al no estar ya respaldada por ninguna garantía real.
• AP Girona, Sección 1ª, Sentencia 290/2024, de 23 de mayo: confirmó que, en préstamos cuya deuda supera claramente el valor del inmueble, debe limitarse el crédito al importe realmente garantizado.

Todas estas resoluciones, procedentes de distintos territorios, sostienen una idea común: la hipoteca no convierte todo el crédito en privilegiado. La garantía cubre lo que cubre; el resto es deuda ordinaria.

(Imagen: E&J)

La AP de Zaragoza aporta el siguiente paso: el recorte también se aplica en concurso sin masa

La reciente sentencia 600/2025 de la Audiencia Provincial de Zaragoza confirma el criterio anterior y añade algo muy relevante para los concursos sin masa: la inexistencia de masa activa no impide que deba determinarse el límite real de la garantía hipotecaria.

La frase clave de la resolución es muy clara: “La liberación del crédito del deudor en lo que exceda del importe de la garantía real deja al deudor con la deuda limitada al estricto valor de la finca gravada con la carga hipotecaria”.

Este pasaje recoge exactamente el razonamiento que veníamos defendiendo en nuestra boutique legal y que ya aparecía en resoluciones anteriores: la deuda hipotecaria sólo se mantiene hasta el valor real del bien.

La Audiencia de Zaragoza añade además un elemento aclaratorio: “Declarado el concurso sin masa, dicha resolución lleva ínsita la previa insolvencia del deudor como presupuesto objetivo”.

Con ello, la Sala deja sin efecto las dudas que algunos juzgados tenían sobre si, en un concurso sin masa, podía “recortarse” la hipoteca. La respuesta, en nuestra opinión, es sí: debe aplicarse el artículo 489.1.8 TRLC del mismo modo que en cualquier otro concurso.

Conclusión

Con todas estas resoluciones sobre la mesa, el panorama es claro. La deuda hipotecaria sólo conserva su carácter no exonerable hasta el valor garantizado por la finca:

• El exceso, al no estar cubierto por la garantía real, pasa a ser crédito ordinario y se exonera.
• El artículo 489.1. 8.º TRLC lo establece sin margen para interpretaciones extensivas.
• Y esto rige tanto en concursos con masa como en concursos sin masa.

En Bergadà Abogados seguiremos defendiendo este criterio porque es la única interpretación compatible con la finalidad de la Segunda Oportunidad: permitir que las personas insolventes rehagan su vida sin arrastrar deudas que superan el valor real de su patrimonio.