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¿Es legal gravar las viviendas vacías? A propósito del reciente posicionamiento del Alto Tribunal

“Imponer medidas coactivas, no voluntarias, limitativas del derecho de propiedad, como ocupar la vivienda u ofrecer un alquiler social, nos parece desproporcionado”

(Foto: Ganemos Palencia)

Socio Director de Administrativando Abogados, despacho de abogados especialista en derecho administrativo.

Tiempo de lectura: 4 min



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¿Es legal gravar las viviendas vacías? A propósito del reciente posicionamiento del Alto Tribunal

“Imponer medidas coactivas, no voluntarias, limitativas del derecho de propiedad, como ocupar la vivienda u ofrecer un alquiler social, nos parece desproporcionado”

(Foto: Ganemos Palencia)



Una vez más, las viviendas vacías son tema de actualidad, y lo son a propósito de la reciente Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso – Administrativo, de 3 de junio, que ratifica la conformidad a derecho de la normativa autonómica catalana sobre este tipo de inmuebles (Ley 14/2015, de 21 de julio, del impuesto sobre las viviendas vacías y Decreto 183/2016, de 16 de febrero, por el que se aprueba el Reglamento que desarrolla la citada Ley).

Según declara la web de la Agencia Tributaria de Cataluña, el impuesto sobre las viviendas vacías, grava el incumplimiento de la función social de la propiedad de las mismas por el hecho de permanecer desocupadas de forma permanente. Únicamente afecta a las personas jurídicas, fondos de titulización y personas físicas que tienen la condición de grandes tenedores con viviendas vacías sin causa justificada durante más de dos años.



Abogamos por todo lo que tenga que ver con fomentar el alquiler social y el acceso a una vivienda digna de los que menos recursos tienen

También se dice, que este impuesto tiene carácter finalista. Los ingresos que derivan quedan afectados a la financiación de las actuaciones protegidas por los planes de vivienda. Sin embargo, a continuación se añade: “sin perjuicio de lo establecido en la disposición adicional primera en cuanto a la posible compensación a favor de los ayuntamientos”; esto es, se prioriza que los recursos obtenidos se queden en los ayuntamientos donde se han obtenido, con independencia de ese teórico destino a los planes autonómicos de vivienda protegida.

Desde la aprobación de la Ley, ésta no ha estado exenta de crítica jurídica. Primero fue objeto de recurso de inconstitucionalidad interpuesto por el entonces Presidente del Gobierno, Mariano Rajoy, que fue desestimado en enero de 2019 por el Tribunal Constitucional.

Mariano Rajoy Brey fue presidente del Gobierno entre 2011 y 2018. (Foto: Getty Images)

A continuación, el meritado Decreto 183/2016, de 16 de febrero, por el que se aprueba el Reglamento que desarrolla la citada Ley fue impugnado ante la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal Supremo por la Asociación Española de Banca, cuya Sentencia se ha hecho pública hace escasos días, confirmando nuevamente, la legalidad de la citada normativa autonómica.

En nuestra más humilde opinión, no compartimos íntegramente (pero sí respetamos, más faltaría) los razonamientos de una y otra instancia judicial. Y queremos justificarnos: ciertamente, en los últimos tiempos, desde varias Autonomías, en el marco de sus potestades, se han aprobado diferentes medidas con el fin de “fomentar la función social de la propiedad” y dinamizar el alquiler. Vaya por delante, que dichas finalidades nos parecen totalmente legítimas y por supuesto, abogamos por todo lo que tenga que ver con fomentar el alquiler social y el acceso a una vivienda digna de los que menos recursos tienen. Ahora bien, dicha finalidad puede cumplirse por nuestros gobernantes de muchas formas con recursos públicos, y no a costa de las propiedades individuales de los ciudadanos.

En este sentido, no podemos pasar por alto que estas disposiciones autonómicas afectan tanto a la vertiente individual como a la vertiente institucional del derecho de propiedad, limitando las facultades de disponer y reivindicar por el propietario su dominio. Imponer medidas coactivas, no voluntarias, limitativas del derecho de propiedad, como ocupar la vivienda u ofrecer un alquiler social, nos parece desproporcionado. Desproporción que roza la arbitrariedad cuando se constata que el mayor tenedor de inmuebles es precisamente la administración que impone a otros limitar su propiedad particular.

A principios de año, se hizo público p.ej., que la Generalitat había recaudado 8,79 millones de euros en el ejercicio de 2020 por este impuesto, el año anterior, 2019, la recaudación fue de 8,87 millones. Dos cifras nada despreciables.

Es obvio que, las citadas medidas suponen un claro desincentivo a la inversión inmobiliaria en España en un momento en el que la captación de capitales es esencial para la consolidación de la recuperación económica.

La norma estatal ha de servir como parámetro de constitucionalidad a la elevada producción normativa autonómica

Pero al margen de cuestiones económicas, desde el punto de vista jurídico, también se plantean muchos interrogantes. Así, y el primero de ellos desde la óptica del derecho fiscal, pasa por la delimitación misma del hecho imponible, pues resulta cuanto menos dudoso que la desocupación de una vivienda sea una manifestación de riqueza distinta de la vinculada a su mera titularidad. La segunda cuestión dudosa, resulta ser el propio concepto de “vivienda desocupada” que por más que sea ampliamente tratada y desarrollada en todas las normas que hasta la fecha se han dictado, no deja de ser relevante que haya diferencias notables entre unas y otras. Diferencias también en lo que respecta a la definición de “gran propietario”.

Ciudad de Barcelona. (Foto: Pexels)

Es por ello por lo que, como operadores jurídicos y al margen de nuestra opinión personal (que podemos dejar para otro momento), la tramitación parlamentaria del Proyecto de Ley estatal por el Derecho a la Vivienda, nos parece una buena noticia. Precisamente, porque ante la disparidad autonómica que ya es un hecho evidente, la norma estatal ha de servir como parámetro de constitucionalidad a la elevada producción normativa autonómica, garantizando de este modo una cierta igualdad en el ejercicio del derecho de propiedad privada (lo que ha sido puesto de manifiesto por el propio Tribunal Constitucional).

De hecho, la ley estatal espeta en su preámbulo: “que su dictado debe servir para concretar los límites del legislador autonómico en materia de vivienda”.

El Consejo General del Poder Judicial ya ha declarado que, muchos de sus preceptos, tienen difícil encaje constitucional

En este sentido, debemos tener en cuenta, que la regulación sobre vivienda es competencia exclusiva de las Comunidades Autónomas (art. 148.1.3ª CE), ostentando el Estado los títulos competenciales relativos a la regulación de las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de sus derechos y deberes constitucionales.

Ahora bien, el Consejo General del Poder Judicial ya ha declarado que, muchos de sus preceptos, tienen difícil encaje constitucional, excediéndose el legislador estatal de los límites de sus atribuciones competenciales en materia de vivienda.

Nunca nadie dijo que fuera fácil. La regulación sobre las viviendas vacías y el fomento del alquiler social, es ya una realidad. Ahora toca esperar cómo este difícil encaje se logra encauzar y cómo los ciudadanos se verán afectados. No dudamos que habrá más pronunciamientos del Tribunal Supremo y del Tribunal Constitucional, expectantes aguardamos.

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