¿Es posible vender una propiedad adjudicada por el contador-partidor dativo si la contraparte amenaza con impugnar el cuaderno particional?
El contador-partidor dativo puede adjudicar bienes sin necesidad de aceptación de todos los herederos
(Imagen: E&J)
¿Es posible vender una propiedad adjudicada por el contador-partidor dativo si la contraparte amenaza con impugnar el cuaderno particional?
El contador-partidor dativo puede adjudicar bienes sin necesidad de aceptación de todos los herederos
(Imagen: E&J)
La venta de un inmueble adjudicado en el cuaderno particional realizado por contador-partidor dativo plantea dudas cuando existe la posibilidad de que otro coheredero impugne judicialmente dicha partición. ¿Puede el heredero adjudicatario transmitir el bien sin riesgo? ¿Qué efectos tendría una impugnación posterior? Analizamos el marco legal aplicable, la protección registral del comprador de buena fe y las consecuencias prácticas según la jurisprudencia del Tribunal Supremo y la doctrina registral de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP).
La adjudicación de bienes en una herencia problemática puede resolverse con la intervención de un contador-partidor dativo cuando no hay acuerdo entre los herederos. Pero ¿qué ocurre si, una vez elevado a público el cuaderno particional e inscrito el inmueble a nombre de un heredero, otro coheredero manifiesta su intención de impugnar judicialmente la partición? ¿Es posible vender esa propiedad sin incurrir en riesgos? El presente artículo analiza los efectos jurídicos de esta situación, atendiendo a la legislación civil, hipotecaria y registral, así como a la doctrina jurisprudencial más reciente.
Efectos de la partición realizada por el contador-partidor dativo
La figura del contador-partidor dativo está prevista en el artículo 1057.2 del Código Civil y desarrollada en la Ley de Jurisdicción Voluntaria. Esta permite que, en ausencia de acuerdo entre herederos, el Notario designe a un profesional imparcial para llevar a cabo la partición. El contador-partidor dativo no requiere el consentimiento de todos los coherederos para su nombramiento ni para la validez del cuaderno particional que emite. En efecto, es reiterada doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (entre otras, resoluciones de 16 de septiembre de 2008, de 14 de septiembre de 2009 y de 18 de mayo de 2012).
La partición atribuida a cada heredero tiene efectos retroactivos al momento del fallecimiento del causante, por lo que el adjudicatario se considera propietario desde entonces. Además, una vez aprobada y protocolizada la escritura de elevación a público del cuaderno particional del contador-partidor dativo, el bien adjudicado puede inscribirse en el Registro de la Propiedad, como prevé el artículo 20 de la Ley Hipotecaria.
La anotación preventiva de demanda congela de facto la comercialización del inmueble hasta que haya sentencia firme
Ahora bien, aunque el heredero pueda inscribir el bien sin el consentimiento del resto, no se elimina por ello la posibilidad de una futura impugnación judicial. Esta puede presentarse dentro del plazo de cuatro años por causas tasadas, como lesión en más de una cuarta parte del valor (artículo 1074 CC), o nulidad por errores sustanciales o inclusión de personas no legitimadas (artículo 1081 CC).
(Imagen: E&J)
¿Es posible vender el bien adjudicado si hay temor a una impugnación?
Sí, es posible vender el bien, pero el heredero debe actuar con precaución. Si el inmueble ya está inscrito a su nombre en el Registro de la Propiedad, está legitimado para transmitirlo como titular registral, de conformidad con el artículo 38 LH. Sin embargo, el escenario cambia radicalmente si el coheredero disconforme presenta una demanda de impugnación y logra su anotación preventiva en el Registro de la Propiedad.
El artículo 42 primero LH permite al demandante solicitar la anotación preventiva de su acción, lo que impide que los adquirentes posteriores puedan alegar buena fe. La STS 280/2022, de 4 de abril, en el Fundamento Jurídico Cuarto, nos recuerda que “(l)a acción rescisoria por lesión es de naturaleza personal y no real, pero ello no impide que sus efectos puedan repercutir sobre los bienes adjudicados, en la medida en que estos no hayan salido del patrimonio del heredero demandado y hayan pasado a un tercero protegido por la fe pública registral.”
La acción de rescisión por lesión es personal, pero puede afectar al bien inmueble si no ha pasado a un tercero protegido por el Registro
Por tanto, el heredero adjudicatario podrá vender el inmueble sin limitaciones siempre que:
- El bien esté inscrito a su nombre.
- No conste en el Registro de la Propiedad anotación preventiva de demanda.
- El comprador sea de buena fe y actúe a título oneroso.
En ese caso, el artículo 34 de la LH garantiza que el adquirente será “mantenido en su adquisición”, incluso aunque se declare posteriormente la nulidad o rescisión del título del transmitente.
(Imagen: E&J)
¿Qué sucede si mi hermano/a impugna después de la venta?
Si la impugnación se produce después de la transmisión del bien, las consecuencias jurídicas dependen de si el comprador puede o no ser considerado tercero de buena fe. Si se cumplen los requisitos del artículo 34 LH (titular registral aparente, compra onerosa, buena fe y falta de anotación preventiva de demanda), el comprador estará protegido y la acción del coheredero no podrá dirigirse contra él.
El comprador que adquiere de buena fe y a título oneroso queda amparado por la fe pública registral del artículo 34 LH
En ese caso, la única vía que tendría el heredero perjudicado por la partición sería exigir una indemnización al coheredero vendedor, como permite el artículo 1077 CC. Este artículo faculta al heredero demandado a optar por indemnizar el perjuicio en lugar de consentir una nueva partición. Es decir, aunque la acción prospere, el comprador conservaría el bien inmueble y el resarcimiento se dirigiría contra el heredero que realizó el acto de disposición.
Ahora bien, si la demanda se ha anotado antes de la venta o si el comprador conocía el conflicto, ya no puede hablarse de buena fe registral. En ese caso, la compraventa puede quedar afectada por los efectos de la sentencia, incluso obligar a la restitución del bien, con derecho del comprador a repetir contra el vendedor (artículo 1.124 CC y doctrina sobre la evicción).
(Imagen: E&J)
¿Qué medidas puede tomar el heredero para protegerse?
Ante la posibilidad de una futura impugnación, el heredero adjudicatario puede adoptar ciertas medidas de prudencia:
- Consultar el Registro de la Propiedad antes de la venta para asegurarse de que no existe anotación preventiva de demanda.
- Incluir una cláusula de exoneración de responsabilidad en el contrato de compraventa que informe al comprador de la situación hereditaria, si se conoce el riesgo de impugnación. Aunque no evita el conflicto, puede reducir la responsabilidad del vendedor.
- Esperar al transcurso del plazo de cuatro años desde la partición (artículo 1076 CC), momento en el que se extingue la posibilidad de impugnar por lesión, consolidando definitivamente su dominio.
- Negociar con el coheredero disconforme, proponiendo una compensación voluntaria que evite el proceso judicial y permita disponer libremente del inmueble.
- Solicitar una certificación registral literal que acredite la ausencia de cargas o litigios pendientes, para presentarla al potencial comprador como prueba de seguridad jurídica.
Si el bien ya fue transmitido a un tercero protegido, la reclamación del coheredero sólo dará lugar a indemnización, no a la recuperación del bien
Conclusión
El heredero que recibe un bien por adjudicación de contador-partidor dativo y lo inscribe a su nombre está legitimado para venderlo. No obstante, debe valorar el riesgo de una posible impugnación por parte de otros coherederos, especialmente si estos han manifestado su disconformidad. La clave está en el momento en que se produce la venta y en si se ha inscrito alguna anotación registral de demanda.
Mientras no exista anotación preventiva ni mala fe por parte del comprador, el artículo 34 de la Ley Hipotecaria protegerá la adquisición. En ese escenario, el heredero puede vender con seguridad, sabiendo que una eventual reclamación sólo daría lugar a una indemnización interna, no a la recuperación del bien transmitido. Por ello, vender no está prohibido, pero sí debe hacerse con conocimiento y cautela.
Cuadro legislativo
- Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil.
- Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria.
- Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.
Jurisprudencia
- Sentencia del Tribunal Supremo 280/2022, de 4 de abril.
- Resoluciones DGSJFP de 16 de septiembre de 2008, de 14 de septiembre de 2009 y de 18 de mayo de 2012.
