Externalizar la portería en comunidades de propietarios: límites y requisitos jurisprudenciales
Cómo evitar que una decisión inicialmente concebida para ahorrar costes acabe generando gastos adicionales
(Imagen: E&J)
Externalizar la portería en comunidades de propietarios: límites y requisitos jurisprudenciales
Cómo evitar que una decisión inicialmente concebida para ahorrar costes acabe generando gastos adicionales
(Imagen: E&J)
La supresión de la portería tradicional y su reemplazo por empresas externas de limpieza o vigilancia es una práctica creciente en las comunidades de propietarios que buscan ahorrar costes. Sin embargo, su validez jurídica está condicionada a estrictos requisitos derivados de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) y del Estatuto de los Trabajadores (ET).
En este artículo se analizan las claves jurisprudenciales recientes que marcan cuándo esta externalización es legítima, cuál es la documentación necesaria, y cómo evitar que una decisión inicialmente concebida para ahorrar costes acabe generando gastos adicionales por impugnaciones judiciales del trabajador afectado.
Externalización: una decisión sujeta a doble control
Desde la reforma laboral de 2012, muchas comunidades han optado por externalizar servicios comunes con el objetivo de reducir costes o por la insatisfacción con el portero de su edificio. No obstante, esta decisión no está exenta de requisitos legales, como son:
- Ley de Propiedad Horizontal (LPH, art. 17): establece diferentes mayorías según se trate de un gasto ordinario (mayoría simple), creación de un nuevo servicio (3/5) o cambio de uso del inmueble (unanimidad).
- Estatuto de los Trabajadores (ET, arts. 52, letra c, y 51): exige demostrar causas económicas, técnicas u organizativas objetivas para justificar la extinción del contrato del empleado.
Ignorar estos requisitos suele implicar la declaración de improcedencia o incluso la nulidad del despido.
El TSJ Andalucía (Sent. 16-I-2025) declara procedente el despido por externalización al acreditar un ahorro superior al 60%
(Imagen: E&J)
Jurisprudencia reciente (2021-2025)
| Tribunal | Sentencia | Fundamento | Resultado |
| TS, Sala 1.ª | 201/2021 (RC 2111/2018) | Mayoría estatutaria válida y estudio económico sólido | Procedente |
| TS, Sala 1.ª | 3967/2024 | Transformar portería en coworking requería unanimidad | Nula |
| TS, Sala 4.ª | 486/2022 | Validez condicionada a criterios de racionalidad empresarial | Doctrina consolidada |
| TSJ Andalucía | 16-I-2025 (RS 962/2024) | Externalización basada en un ahorro acreditado de más del 60% | Procedente |
| TSJ Andalucía | 16438/2022 | Externalización parcial sin ahorro suficiente | Improcedente |
| JPI 74 Madrid | 326/2017 (Proc. 1511/2015) | Falta de desglose económico claro en acta | Improcedente |
Conclusión común: los tribunales solo validan el outsourcing cuando se acreditan con precisión tanto las mayorías exigidas como los beneficios económicos reales y ahí radica la dificultad de la prueba.
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Tres requisitos esenciales
A. Quórum y mayoría exigibles:
- Gastos ordinarios → mayoría simple.
- Nuevo servicio → 3/5.
- Alteración del uso (portería a otro fin) → unanimidad (STS 3967/2024).
La sentencia del TS, 3967/2024, recalca que la unanimidad es obligatoria si la supresión implica cambio de uso del inmueble
B. Memoria económica detallada:
- Comparativa clara entre costes laborales actuales y presupuestos externos.
- Informe pericial o mínimo dos presupuestos externos documentados (conforme a la STS 201/2021).
El Tribunal Supremo (Sent. 201/2021) exige mayoría estatutaria adecuada y un riguroso informe económico para validar la medida
C. Criterio de proporcionalidad (art. 52 c) ET):
Debe cumplir con el estándar del «buen comerciante» (STS 486/2022), demostrando:
- Ahorro significativo y real (mínimo 30%).
- Retorno de inversión inferior a cuatro años.
- Preferencia frente a otras medidas alternativas (reducción de jornada o ERTE).
Según la Sala Social del TS (Sent. 486/2022), la externalización debe ajustarse al criterio del «buen comerciante»
Protocolo recomendado para comunidades
| Fase | Acción requerida | Responsable |
| 1 | Convocatoria clara con presupuestos anexados | Administrador |
| 2 | Informe económico completo (3 años mínimo) | Presidente y Perito |
| 3 | Acta precisa con coeficientes y votos registrados | Secretario |
| 4 | Carta de despido con indemnización calculada | Asesor laboral |
| 5 | Comunicaciones legales (Inspección y Fogasa) | Gestoría |
| 6 | Contrato formal del nuevo proveedor | Presidente |
Riesgos por incumplimiento
- Improcedencia: indemnización de 33 días/año y salarios de tramitación (JPI Madrid, 2017).
- Nulidad: obligación de readmitir al trabajador y repetir la votación bajo quórum válido (STS 3967/2024).
- Cesión ilegal de trabajadores: riesgo de responsabilidad solidaria si no se cumplen las condiciones del art. 43 ET.
Conclusión: tener una base sólida antes de tomar la decisión
La jurisprudencia más reciente enseña que externalizar servicios en comunidades puede ser una solución eficiente, siempre y cuando se haga desde el rigor jurídico y económico. Las comunidades que opten por esta vía deben asegurar mayorías adecuadas, informes económicos sólidos y una planificación detallada.
El diálogo interno puede ofrecer soluciones menos costosas y conflictivas que los despidos. Seguir un procedimiento estructurado evita convertir decisiones económicas aparentemente lógicas en disputas judiciales caras e inciertas.
La diferencia entre el éxito y el fracaso reside en decidir con fundamento y sin improvisación.
Tres filtros imprescindibles: quórum adecuado, memoria económica detallada y proporcionalidad conforme al art. 52 c) ET
