La constitución de las servidumbres de paso

Dentro del Derecho civil español, la servidumbre constituye una institución clásica y ampliamente conocida, integrada en la categoría de derechos reales limitativos del dominio.

Pese a su aparente sencillez conceptual, las servidumbres ocupan una función esencial en la ordenación racional del uso de los inmuebles, facilitando soluciones eficientes allí donde la configuración física o jurídica de las fincas requiere una coordinación entre distintos titulares, lo que las convierte en una figura de gran utilidad y gran relevancia práctica.

Servidumbres de paso

Dentro de las servidumbres, las de paso son, posiblemente, las más conocidas por el público en general, ya que responden a una necesidad muy básica e intuitiva (incluso para no juristas), como lo es impedir que una finca pueda quedar incomunicada, o con difícil acceso.

Además, se trata de un tipo de servidumbre muy frecuente a la práctica, que puede aparecer en multitud de contextos, desde el supuesto doctrinal clásico de la finca enclavada, hasta el acceso a zonas comunes en comunidades de propietarios, que solo resulten accesibles a través de elementos privativos.

Características de las servidumbres de paso

La característica principal de las servidumbres de paso es la existencia de, por lo menos, dos fincas, donde una de ellas está gravada a favor de la otra. A tenor de lo dispuesto en el Código Civil (CC), podemos calificar las servidumbres de paso como prediales, discontinuas, y positivas.

• Son prediales, porque gravan una finca (sirviente) a favor de otra finca (dominante), lo cual constituye la principal característica común de los distintos tipos de servidumbre, recogido en el artículo 530 del CC.
• Son discontinuas, porque se usan únicamente a intervalos (cuando se circula a través de ellas), requiriendo de la intervención humana para su ejercicio (STS de 24 de octubre de 2006). Por contraposición, otras servidumbres, como las de luces y vistas, se consideran continuas porque no requieren de la intervención humana.
• Son, también, positivas, porque la obligación impuesta al dueño del predio sirviente consiste en permitirle hacer alguna cosa (en este caso, circular), por contraposición a las servidumbres negativas, que consisten en no llevar a cabo una determinada actuación, que de otro modo sí le estaría permitida (STS de 24 de octubre de 2006).

En muchas ocasiones, las servidumbres de paso pueden clasificarse asimismo como aparentes, en aquellos casos en los que su existencia resulte evidente al existir signos físicos que permitan identificarlas. Por ejemplo, un camino que atraviesa un predio, o una puerta de acceso en un elemento privativo que permita llegar a un elemento comunitario (STS de 11 de julio de 2014 o STS de 5 de abril de 2005).

(Imagen: E&J)

En cuanto a la motivación que dio lugar a dichas servidumbres también es posible distinguir entre servidumbres legales o forzosas, y servidumbres voluntarias:

Servidumbres legales o forzosas

Son aquellas que responden a una necesidad, como por ejemplo garantizar la salida a los titulares de una finca enclavada, que de otro modo no tendría salida a un camino público, o éste sería de muy difícil acceso (STS de 23 de marzo de 2001).

En estos casos, la existencia de una necesidad objetiva permitirá al titular del predio dominante solicitar el auxilio judicial para que se constituya el gravamen, lo que deberá llevarse a cabo de la manera menos gravosa posible para el titular del predio sirviente, y a cambio de la correspondiente indemnización económica (STS de 19 de septiembre de 2014).

Servidumbres voluntarias

Son aquellas que, sin ser estrictamente necesarias, sí constituyen para su titular una solución más eficiente desde un punto de vista económico o técnico. Por ejemplo, un acceso más corto a la vía pública, una mejor distribución de una explotación agrícola o industrial, etc. (STS de 22 de julio de 2016).

Al tratarse de servidumbres que no son necesarias no pueden ser impuestas al titular del predio sirviente, sino que su existencia responde a la autonomía de la voluntad de los titulares de los dos predios, generalmente a cambio de una contraprestación económica.

En idéntico sentido, resoluciones como la STS de 16 de octubre de 2019 señalan que “(…) la necesidad es la nota característica de las servidumbres forzosas (SSTS de 26 de febrero de 1927 y 17 de noviembre de 1930), lo que las diferencia de las servidumbres voluntarias en que basta la utilidad, entendida en el sentido amplio de beneficio, comodidad o conveniencia (…)”.

Al respecto, conviene igualmente no olvidar (pues no en vano es algo que el Tribunal Supremo se ha encargado de recordar en varias ocasiones) que el hecho que una servidumbre de paso se haya constituido de manera voluntaria no implica que haya perdido su naturaleza de servidumbre forzosa, si se dan las características necesarias para tal consideración. Por ejemplo, la senda que comunica una finca enclavada con un camino público puede constituir una servidumbre forzosa, por mucho que los titulares de las dos fincas decidieran dejar constancia de su existencia mediante título voluntario.

Así, entre otras, la STS de 23 de marzo de 2001 señala lo siguiente: “Asimismo resulta indiscutible que las servidumbres forzosas pueden constar en título voluntario, sin que pierdan aquella naturaleza cuando el negocio constitutivo tuvo como finalidad sustituir al acto coactivo (judicial, o en su caso administrativo)”.

La cuestión no es baladí, pues tal y como señala la propia sentencia, existen preceptos de la ley que únicamente resultan de aplicación a las servidumbres forzosas, por lo que conviene saber diferenciar claramente cuándo una servidumbre es forzosa y cuándo voluntaria, “además tampoco ofrece duda que el art. 568 del Código Civil es de aplicación a las servidumbres forzosas y no a las puramente voluntarias”.

(Imagen: E&J)

Métodos de constitución de la servidumbre de paso

Existen distintos modos en los que puede constituirse una servidumbre de paso, siendo la naturaleza de la servidumbre (voluntaria o forzosa) el primer elemento diferenciador que debe tenerse en cuenta:

Servidumbres constituidas mediante título voluntario

La forma más habitual de constitución de las servidumbres de paso es mediante un título negocial. Por ejemplo, mediante contrato celebrado entre los titulares de los dos predios (supuesto típico de las servidumbres voluntarias).

Al tratarse de una limitación sobre el derecho de propiedad de la finca sirviente, es necesario, para su constitución mediante título negocial, que exista una clara e inequívoca expresión de la voluntad por parte del titular dominical de la finca sirviente, ya que en caso de duda “debe operar el principio de presunción de libertad del fundo” (STS de 19 de julio de 2002).

En estos supuestos resulta especialmente conveniente, aunque no se trate de un elemento esencial para acreditar la constitución de la servidumbre, que en el título negocial se determine igualmente su contenido (trazado, anchura, tipo de tránsito permitido, etc.), para evitar conflictos futuros sobre el alcance de la servidumbre.

Constitución de la servidumbre legal de paso

Cuando la servidumbre de paso responde a una necesidad objetiva del predio dominante, y no ha sido posible encontrar una solución negocial con el titular del predio sirviente, el derecho de paso puede imponerse de manera coercitiva al amparo del correspondiente procedimiento judicial.

Para ello, es necesario acreditar la necesidad del paso, por ejemplo, por enclavamiento de la finca (STS de 6 de julio de 2014), así como determinar su trazado, conforme a los criterios de utilidad, y de menor perjuicio para el predio sirviente (STS de 26 de mayo de 1993), tal y como se señala de forma expresa en el artículo 565 del Código Civil.

Asimismo, el titular del derecho deberá indemnizar al propietario del predio sirviente por los daños y perjuicios que pueda causarle el gravamen, tal y como se dispone en el artículo 564 del Código Civil, pues no en vano se trata de una limitación al ejercicio del derecho de propiedad por parte del titular del predio sirviente (STS de 19 de septiembre de 2014).

Constitución gratuita de la servidumbre de paso

La constitución de una servidumbre de paso de manera gratuita está condicionada a su inscripción en el Registro de la Propiedad, en aplicación análoga de lo dispuesto en el artículo 633 del Código Civil, sobre la donación de bienes inmuebles, según viene recordando el Tribunal Supremo en sentencias tales como la de 23 de junio de 2025, al señalar lo siguiente:

“(…) Esta ausencia de causa onerosa sitúa el negocio en el plano de la liberalidad y, como tal, requería escritura pública como presupuesto de validez, con arreglo a dicha doctrina”, y “(…) el acuerdo de voluntades tenía que haber constado en escritura pública, por aplicación del art. 633, que la exige como forma constitutiva”.

Por lo tanto, la inscripción en el Registro de la Propiedad de la servidumbre de paso es un elemento necesario para la constitución y eficacia de las servidumbres de paso cuando su origen responde a un acto de mera liberalidad.

(Imagen: E&J)

Prohibición de usucapión de las servidumbres de paso

El artículo 539 del Código Civil impide que las servidumbres de paso puedan ser adquiridas por usucapión, al señalar de forma expresa que “las servidumbres continuas no aparentes y las discontinuas, sean o no aparentes, sólo podrán adquirirse en virtud de título”, quedando, pues, vetado cualquier otro modo de adquisición, entre ellos la prescripción adquisitiva, que queda relegada como método de constitución únicamente de las servidumbres continuas aparentes (artículo 537 del Código Civil).

Así lo señala el Tribunal Supremo en sentencias como la de 16 de mayo de 2008, al indicar que “Las restricciones históricas a la usucapio servitudis [usucapión de la servidumbre] han cristalizado en el CC en la imposibilidad de adquirir las servidumbres no aparentes y las discontinuas mediante prescripción, y en el mandato de que sólo pueden adquirirse en virtud de título. (…)”.

Otras formas de constitución de la servidumbre de paso

Según doctrina consolidada del Tribunal Supremo, “la servidumbre de paso, al gozar del carácter de discontinua, sólo puede adquirirse en virtud de título y, a falta de éste, por la escritura de reconocimiento del dueño del predio sirviente, o por una sentencia firme; salvo que se trate de prescripción inmemorial consumada antes de la vigencia del CC o en el caso de constitución por signo aparente por disposición del padre de familia” (STS de 11 de noviembre de 2020).

Los tres primeros métodos de constitución de la servidumbre de paso ya han sido tratados en el presente artículo, en cuanto a los dos métodos restantes, los analizaremos a continuación:

Prescripción inmemorial consumada antes de la vigencia del Código Civil

Como contraposición a la prohibición general de la usucapión de las servidumbres de paso, el Tribunal Supremo sí permite lo que denomina “prescripción inmemorial consumada”, cuando el uso de la servidumbre se haya iniciado antes de la vigencia del Código Civil, de modo que no sea posible determinar su inicio.

El fundamento de este anacronismo lo encontramos, tal y como señala el Tribunal Supremo en su STS de 16 de mayo de 2008, en la Disposición Transitoria Primera del Código Civil, referente a los derechos nacidos con anterioridad a la entrada vigor de nuestro Código Civil, en relación con la Partida 3.31.15 (“ha menester que haya usado de ellas, ellos, o aquellos de quien las hubo, tanto tiempo de que no se puedan acordar los hombres, cuánto ha que lo comenzaron a usar”).

Este método de constitución de la servidumbre de paso constituye la excepción a la prohibición general de usucapión de este tipo de servidumbres, enfocada en exclusiva a aquellos casos donde el uso de la servidumbre de paso se remonta a tiempos ciertamente remotos.

Constitución por signo aparente por disposición del padre de familia

Esta postrera forma de constitución de una servidumbre de paso (también llamada, simplemente, servidumbre por signo aparente) adquiere relevancia tras la división de un predio en dos o más fincas, y en la posterior enajenación de alguna de ellas, de modo que, si en el momento de dividir la finca era evidente (signo aparente) la existencia de una servidumbre a favor de una de esas fincas respecto del predio sirviente (por ejemplo, un camino, un puente, etc.), dicho gravamen permanecerá necesariamente tras su transmisión, salvo que la pervivencia de la servidumbre hubiese sido excluida de forma expresa en el momento de la venta (respectivamente, STS de 3 de julio de 2024 y STS de 23 de enero de 1962).

De este modo, el signo aparente vendría a sustituir el título que se requiere para entender constituida una servidumbre de paso entre dos fincas pertenecientes a distintos propietarios, entendiéndose que su existencia notoria fue tenida en cuenta en el momento de llevar a cabo la separación y la transmisión de la finca.