La exención del IIVTNU e IRPF en la venta de la vivienda habitual dentro del concurso de acreedores: confirmación administrativa y necesidad práctica
La interpretación de la Dirección General de Tributos se alinea con la defensa de una insolvencia “honesta”, digna y libre de cargas fiscales desproporcionadas
(Imagen: E&J)
La exención del IIVTNU e IRPF en la venta de la vivienda habitual dentro del concurso de acreedores: confirmación administrativa y necesidad práctica
La interpretación de la Dirección General de Tributos se alinea con la defensa de una insolvencia “honesta”, digna y libre de cargas fiscales desproporcionadas
(Imagen: E&J)
En el marco de un procedimiento concursal, uno de los momentos más críticos —tanto jurídico como humanamente— es la pérdida de la vivienda habitual del deudor. La carga emocional que conlleva esta situación no se ve mitigada cuando, además, se encuentra con la amenaza de nuevas deudas fiscales derivadas de dicha transmisión, especialmente por el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU, conocida como plusvalía municipal) o la posible tributación por una ganancia patrimonial ficticia en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
Esta inquietud ha sido, reiteradamente, señalada desde la práctica profesional y por quienes trabajamos cada día con personas físicas y jurídicas en situación de insolvencia. Afortunadamente, dos recientes consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos (DGT), V393-2025, de 20 de marzo, y V531-2025, de 28 de marzo, vienen a dar claridad y respaldo a una interpretación jurídica y económica justa: la transmisión de la vivienda habitual en el marco del concurso de acreedores puede quedar exenta tanto en IRPF como en IIVTNU, siempre que se cumplan ciertos requisitos.
Estas consultas han sido facilitadas a nuestra boutique legal, Bergadà Abogados, por parte del economista Juan Haro —a quien agradecemos expresamente su colaboración— como economista especializado en cumplimiento normativo e insolvencia, tanto empresarial como personal, y miembro activo del Registro de Economistas Forenses (REFOR).
Esta posición administrativa, además, armoniza perfectamente con la interpretación defendida en mi artículo publicado en nuestro blog profesional y en Economist & Jurist: La exención del IIVTNU en el concurso de acreedores: Una necesidad legal y económica.
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IRPF e IIVTNU: ¿Debe tributar el deudor concursal al perder su vivienda habitual?
La cuestión, planteada con especial precisión en ambas consultas, gira en torno a si resulta aplicable la exención prevista en el artículo 33.4.d) de la Ley del IRPF y el artículo 105.1.c) del TRLRHL, cuando la vivienda habitual del deudor se transmite dentro del concurso, ya sea por subasta, venta directa o cualquier otra forma de realización aprobada judicialmente.
La duda no es trivial. La redacción literal de ambas normas parece circunscribir la exención a dos supuestos concretos: la dación en pago y las ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales.
¿Puede entonces entenderse que una venta acordada en el marco del concurso y ejecutada por la administración concursal entra dentro de esos supuestos? La DGT responde de forma rotunda: Sí, siempre que se cumplan los requisitos objetivos de cada exención.
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Consulta V393-2025: la exención se aplica en IRPF y plusvalía municipal
En esta consulta, formulada por una administración concursal, se plantea la realización de la vivienda habitual del deudor como parte del plan de liquidación. La vivienda se encuentra gravada por varias hipotecas, y el producto de la venta se destinará íntegramente a satisfacer esos préstamos, sin dejar remanente para cubrir los impuestos.
La DGT reconoce expresamente que:
- IRPF (art. 33.4.d LIRPF): las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión están exentas, siempre que:
- La venta tenga lugar como parte de una ejecución judicial (incluido el procedimiento concursal).
- El deudor no tenga otros bienes con los que evitar la pérdida de su vivienda.
No es necesario que el préstamo hipotecario se haya destinado a la adquisición de la vivienda. Lo relevante es que la deuda esté garantizada con hipoteca y que la venta sea forzada en el contexto del concurso.
- IIVTNU (art. 105.1.c TRLRHL): la transmisión también está exenta del pago de la plusvalía municipal si concurren los mismos requisitos:
- Que se trate de la vivienda habitual.
- Que se enajene como parte de una ejecución judicial.
- Que el deudor no tenga capacidad económica para evitar la pérdida del inmueble.
La clave está en que la DGT equipara el procedimiento concursal a una ejecución judicial a efectos fiscales, lo cual tiene una repercusión práctica de enorme relevancia.
Consulta V531-2025: ratificación del criterio para IRPF
La segunda consulta, esta vez planteada por un deudor persona física, aborda únicamente la cuestión relativa a la ganancia patrimonial en IRPF. En este caso también se vende la vivienda habitual en el marco del concurso, y la DGT reafirma sin fisuras el criterio anterior: la transmisión está exenta de tributación siempre que se den los requisitos del artículo 33.4.d).
No se requiere que sea una dación en pago. No se exige que el préstamo se haya destinado a la compra de la vivienda. Basta con que el deudor carezca de otros medios para evitar la venta, y que esta se produzca judicialmente, en el contexto del concurso.
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Una interpretación garantista: el concurso como ejecución judicial
Ambas respuestas apuntan a una lectura amplia y coherente de los preceptos fiscales, y sientan un precedente claro: la venta de la vivienda habitual en el concurso de acreedores queda amparada por las exenciones de IRPF e IIVTNU.
Este posicionamiento administrativo valida lo que numerosos profesionales han venido defendiendo: el procedimiento concursal, pese a no encajar formalmente en una ejecución hipotecaria individual, es una ejecución colectiva de carácter judicial. Así lo sostengo en mi artículo, subrayando que interpretar lo contrario supondría castigar injustamente al deudor más vulnerable, quien ya ha perdido su vivienda y no obtiene beneficio económico alguno.
¿Y ahora qué? Una oportunidad para afianzar la protección del deudor
La claridad con la que se ha pronunciado la DGT debería poner fin a la incertidumbre que aún persiste en algunos ayuntamientos, que en ocasiones siguen girando la plusvalía municipal en estos casos, obligando a las partes a impugnar por vía económico-administrativa o contenciosa.
No obstante, mientras no exista una reforma legislativa que incluya de forma expresa al concurso entre los supuestos de exención del artículo 105.1.c del TRLRHL, conviene que los profesionales sigamos alegando esta interpretación fundamentada, tanto en los escritos dirigidos a las administraciones como en los informes de liquidación.
Conclusión
La DGT ha dado un paso importante al confirmar que las transmisiones de la vivienda habitual en el marco del procedimiento concursal quedan exentas tanto en el IRPF como en la plusvalía municipal, siempre que concurran los requisitos legales.
Esta interpretación se alinea con la defensa de una insolvencia “honesta”, digna y libre de cargas fiscales desproporcionadas, y representa un reconocimiento implícito del derecho del deudor a una segunda oportunidad fiscal y social.
