La Generalitat aprueba la regulación del alquiler de temporada y de habitaciones en Cataluña

La nueva regulación, en vigor desde el 1 de enero de 2026, establece el marco jurídico aplicable a los contratos de arrendamiento de temporada y de habitaciones en Cataluña, con el objetivo de evitar que el alquiler de temporada se utilice como mecanismo de elusión del régimen propio del arrendamiento de vivienda habitual o permanente y, al mismo tiempo, clarificar el tratamiento del arrendamiento por habitaciones.

1.-Arrendamientos de Temporada

La Ley 11/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo, añade el nuevo artículo 66 bis a la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, mediante el cual se introduce el nuevo régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de vivienda con carácter temporal en Cataluña.

En primer lugar, el nuevo precepto delimita qué debe entenderse por arrendamiento de vivienda permanente, estableciendo que tendrá esta consideración aquel destinado a satisfacer la necesidad de vivienda de la parte arrendataria, con independencia de la duración pactada. A estos efectos, se excluyen de dicha categoría los contratos de arrendamiento destinados a usos recreativos, turísticos o de temporada vacacional —ya sea durante el verano o en cualquier otra época del año, precisando la norma que tales usos deben ser expresamente especificados en el contrato de arrendamiento.

En segundo lugar, el apartado 2 del nuevo artículo 66 bis prevé que en los contratos de arrendamiento formalizados con carácter temporal por razones profesionales, laborales, de estudios, de atención o asistencia médica, de situaciones provisionales a la espera de entrega de vivienda o de regreso a la residencia habitual, o por otros usos análogos que no sean diferentes de la satisfacción de la necesidad de vivienda, les serán de aplicación determinadas normas propias de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual o permanente previstas en la Ley de Arrendamientos Urbanos. En particular, el precepto establece que les serán de aplicación las reglas relativas a la fianza, las garantías, la determinación y actualización de la renta —incluida, en su caso, la sujeción a los límites de renta aplicables a las viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado—, la elevación de la renta por mejoras y la asunción de gastos generales y servicios individuales.

Asimismo, el precepto aclara que este mismo régimen se extiende a aquellos contratos en los que, aun habiéndose pactado una duración determinada, no se establezca expresamente la finalidad de carácter temporal del arrendamiento.

Por su parte, el apartado 3 del artículo 66 bis establece que, en los supuestos previstos en el apartado 2 —a los que se ha hecho referencia anteriormente—, deberá hacerse constar expresamente en el contrato de arrendamiento la finalidad de carácter temporal y aportarse su correspondiente acreditación documental, de conformidad con lo previsto en el artículo 66 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda. A estos efectos, la documentación justificativa deberá depositarse junto con la fianza en el registro correspondiente (Incasòl). Asimismo, el precepto introduce una presunción expresa en virtud de la cual se entenderá que el arrendamiento tiene por finalidad la vivienda permanente o habitual cuando en dicho registro no conste acreditado un uso distinto al de vivienda permanente o habitual.

 De forma diferenciada, el apartado 4 del artículo 66 bis establece que, cuando el arrendamiento tenga una finalidad exclusivamente recreativa, de vacaciones u ocio, serán de aplicación las normas relativas al arrendamiento para usos distintos del de vivienda. En estos supuestos, la causa o finalidad deberá hacerse constar expresamente en el contrato, con aportación y acreditación de la documentación específica exigida por la normativa aplicable. Asimismo, deberá hacerse constar el lugar de residencia permanente de la parte arrendataria, debiendo depositarse la documentación acreditativa junto con la fianza en el registro correspondiente (Incasòl).

(Imagen: E&J)

Finalmente, el apartado 5 del artículo 66 bis establece que, en caso de prórroga de un contrato de arrendamiento temporal por causas acreditadas, si la parte arrendataria no justifica expresamente la causa de la temporalidad y su residencia habitual en otro lugar, el contrato de arrendamiento se considerará sometido al régimen jurídico del arrendamiento de vivienda permanente previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos, resultando de aplicación, en especial, la duración legal mínima y el régimen de prórrogas, que se computarán desde la fecha en que se formalizó el contrato inicial.

Por último, el apartado 6 del artículo 66 bis dispone que, si el contrato de arrendamiento no se prorroga pero se formaliza un nuevo contrato con la misma parte arrendataria y sobre la misma vivienda, el nuevo contrato quedará sometido al régimen jurídico del arrendamiento de vivienda permanente previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos, salvo que la parte arrendadora acredite debidamente la prórroga de las circunstancias que justificaban la necesidad temporal de vivienda

2.-Arrendamiento de Habitaciones

Por su parte, la Ley 11/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo, añade el nuevo artículo 66 ter a la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, mediante el cual se regula el régimen jurídico aplicable a los contratos de arrendamientos de habitaciones en Cataluña.

En primer lugar, el apartado 1 del nuevo artículo 66 ter define el arrendamiento de habitación como el contrato por el que la parte arrendadora arrienda a la parte arrendataria el uso exclusivo de una habitación, junto con el derecho a utilizar otras estancias o espacios de uso común de la vivienda, a cambio de un precio.

En segundo lugar, el apartado 2 del mencionado artículo establece que el arrendamiento de habitaciones deberá respetar los estándares de superficie por persona y el umbral máximo de ocupación de la vivienda fijados por la normativa sectorial en materia de vivienda y especificados en la cédula de habitabilidad.

Por último, el apartado 3 del nuevo artículo 66 ter establece que el arrendamiento de vivienda por habitaciones o cualquier otra clase de fragmentación física o contractual no desnaturaliza el carácter de arrendamiento de vivienda ni evita la aplicación de las reglas que le son propias. A estos efectos, en esta clase de contratos, la suma de las rentas pactadas en varios contratos de arrendamiento de vigencia simultánea de una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado no puede exceder de la renta máxima aplicable al arrendamiento unitario de la vivienda

En conclusión, la Ley 11/2025, de 29 de diciembre, de medidas en materia de vivienda y urbanismo, introduce en Cataluña un régimen específico para el arrendamiento de temporada y el alquiler de habitaciones, reforzando la exigencia de identificación de la finalidad del contrato y su acreditación documental. En el caso del arrendamiento de habitaciones, el nuevo artículo 66 ter exige el respeto a los estándares de superficie por persona y al umbral máximo de ocupación previstos en la normativa sectorial y en la cédula de habitabilidad, y establece que, cuando una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado se arriende por habitaciones mediante varios contratos vigentes de forma simultánea, la suma de las rentas pactadas no podrá exceder de la renta máxima aplicable al arrendamiento unitario de la vivienda.