La inscripción de los documentos extranjeros en el Registro de la Propiedad español

España es un país que siempre ha estado muy relacionado con el resto del mundo, especialmente con los países europeos y los de Iberoamérica. Un rápido vistazo a nuestra historia nos permite entender esta afirmación. Son cientos de miles los extranjeros que tradicionalmente han mantenido intensos vínculos con España.

Modernamente, el fenómeno del turismo y el gran atractivo de nuestro país ha provocado que cada año casi 100 millones de personas nos visiten. Muchos de ellos quedan tan maravillados con la experiencia que deciden adquirir una vivienda en España para pasar temporadas más extensas e, incluso, para retirarse a vivir una vez jubilados en sus respectivos países.

Uno de los obstáculos que históricamente habían encontrado los extranjeros y las empresas foráneas en sus relaciones económicas con España era el de la imposibilidad de inscribir en el Registro de la Propiedad sus operaciones inmobiliarias cuando estas se documentaban ante autoridades extranjeras.

La cuestión llegó al Tribunal Supremo que, en una sentencia de 19 de junio de 2012, confirmó el criterio de la Audiencia Provincial de Tenerife y corrigió la decisión adoptada por la Dirección General de los Registros y del Notariado, permitiendo que una escritura autorizada por un notario alemán pudiera inscribirse en el Registro de la Propiedad sin necesidad de un nuevo otorgamiento ante notario español.

Pero hacía falta una norma legal que recogiera este criterio y que situara a España en una situación de plena interoperabilidad con los países de nuestro entorno. La Ley 15/2015, de 2 de julio, de Jurisdicción Voluntaria, de la que ahora celebramos su décimo aniversario, así lo estableció: «Disposición adicional tercera. Inscripción en los registros públicos de documentos públicos extranjeros.

1. Un documento público extranjero no dictado por un órgano judicial es título para inscribir el hecho o acto de que da fe siempre que cumpla los siguientes requisitos:
2. a) Que el documento ha sido otorgado por autoridad extranjera competente conforme a la legislación de su Estado.
3. b) Que la autoridad extranjera haya intervenido en la confección del documento desarrollando funciones equivalentes a las que desempeñan las autoridades españolas en la materia de que se trate y surta los mismos o más próximos efectos en el país de origen.
4. c) Que el hecho o acto contenido en el documento sea válido conforme al ordenamiento designado por las normas españolas de Derecho internacional privado.
5. d) Que la inscripción del documento extranjero no resulte manifiestamente incompatible con el orden público español.
6. El régimen jurídico contemplado en el presente artículo para las resoluciones dictadas por autoridades no judiciales extranjeras será aplicable a las resoluciones pronunciadas por órganos judiciales extranjeros en materias cuya competencia corresponda, según esta ley, al conocimiento de autoridades españolas no judiciales».

(Imagen: E&J)

Como se desprende de la literalidad de la norma, será el registrador de la propiedad competente el que, en el ejercicio de su función de control de legalidad que el legislador le atribuye en exclusiva para garantizar que los títulos que se inscriben se ajustan al ordenamiento, el que deberá comprobar que se cumplen todas las premisas que esta Disposición Adicional establece para que el documento otorgado ante notario o autoridad extrajudicial extranjera pueda acceder al Registro.

En consonancia con lo que dispone el artículo 18 de la Ley Hipotecaria española, el registrador no solo realizará un examen del cumplimento de los requisitos formales aplicables al caso (legalización, apostilla…), sino que llevará a cabo un exhaustivo análisis de la validez de fondo del acto inscribible, teniendo en cuenta las normas que le sean aplicables, de acuerdo con las reglas del Derecho Internacional Privado. Además, examinará que dicho acto no sea contrario al orden público español, con especial referencia a los principios recogidos en la Constitución Española.

El legislador español dio un paso decisivo en esta materia. Para ello contó con la facilidad de tener un sistema registral que hace descansar sus efectos en la calificación del registrador, lo cual le permite garantizar que ningún perjuicio para la seguridad jurídica puede derivarse de la inscripción de un documento público extranjero si el registrador asegura el cumplimiento de estas reglas esenciales que acabamos de exponer.

Este proceso de internacionalización del sistema registral español se ha visto reforzado y relanzado con la aprobación de la Ley 11/2023, de 8 de mayo, que ha transformado nuestros Registros, abandonando el tradicional formato de libros en papel para establecer un sistema puramente electrónico.

En este sentido tiene particular importancia la creación de la sede electrónica de los registradores, que constituye una ventana abierta a cualquier persona, esté donde esté, para que pueda interaccionar con el Registro de forma telemática.

Por tanto, cualquier notario extranjero puede solicitar publicidad registral de forma electrónica, manteniéndose actualizada dicha información telemáticamente durante el plazo de diez días para que pueda preparar con total seguridad el documento correspondiente. Asimismo, una vez firmada la escritura, podrá presentarla inmediatamente de forma electrónica, garantizándose la consecución de la prioridad registral para el derecho transmitido o constituido.