La regulación en materia de vivienda en España y Catalunya: análisis del marco normativo vigente

El mercado de la vivienda en España, y en particular en Catalunya, atraviesa un periodo de gran complejidad. La escasez de inmuebles en alquiler y los elevados precios de compra se combinan con sucesivas novedades legislativas y normativas, que modifican de manera recurrente las reglas del sector. Este artículo ofrece un análisis ordenado de la normativa actualmente vigente, con especial atención a la situación catalana, con el objetivo de clarificar el panorama jurídico y facilitar una comprensión integral de las medidas que afectan al mercado inmobiliario.

1.-Régimen legal aplicable al mercado de alquiler.

La medida que ha tenido mayor impacto en el mercado del alquiler ha sido la introducción de la limitación de los precios, prevista por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda (en adelante, la “Ley por el Derecho a la Vivienda”). Esta norma ha incorporado modificaciones significativas a la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (“LAU”), destacando especialmente la introducción de dos nuevos apartados en el artículo 17 de la mencionada LAU (los apartados 6 y 7), que regulan la limitación de la renta de los contratos de alquiler en determinados supuestos. La aplicación de esta limitación depende de dos criterios esenciales: i) que el arrendador sea considerado un gran tenedor de viviendas y; ii) que la vivienda arrendada se ubique en una zona residencial de mercado tensionado (ZRMT).

Antes de proceder a un examen detallado de los límites de aplicación la renta de los alquileres introducidos en virtud de los nuevos apartados 6 y 7 del artículo 17 de la LAU, resulta imprescindible delimitar previamente dos conceptos nucleares sobre los que pivota la aplicación práctica de la norma: el de gran tenedor de viviendas y el de zona residencial de mercado tensionado (ZRMT).

¿Qué es un Gran Tenedor de Viviendas?

El concepto de Gran Tenedor de Viviendas ha sido expresamente definido por el artículo 3.k) de la Ley por el Derecho a la Vivienda. Conforme a dicha disposición, se entenderá por tal a la persona física o jurídica titular de más de diez (10) inmuebles urbanos de uso residencial, o bien de una superficie construida superior a 1.500 m² destinada a uso residencial, quedando en todo caso excluidos del cómputo los garajes y trasteros.

No obstante lo anterior, y de conformidad con lo previsto por la propia Ley por el Derecho a la Vivienda, esta definición podrá ser particularizada en la declaración de entornos de mercado residencial tensionado hasta aquellos titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicho ámbito, cuando así sea motivado por la comunidad autónoma en la correspondiente memoria justificativa.

Este es el caso de Catalunya, donde el legislador catalán ha ampliado la definición legal del concepto de gran tenedor, considerando igualmente como gran tenedor a aquellas personas físicas o jurídicas que sean titulares de cinco (5) o más inmuebles urbanos situados dentro de una ZRMT, cuya delimitación y alcance se analizarán en el siguiente apartado.

¿Qué es una Zona Residencial de Mercado Tensionado (ZRMT)?

Una ZRMT es un área geográfica específica con una alta demanda de viviendas en alquiler y una oferta insuficiente para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado.

El procedimiento para la declaración de una ZRMT se encuentra regulado en el artículo 18 de la Ley por el Derecho a la Vivienda. A tal efecto, una determinada área geográfica podrá ser declarada como ZRMT únicamente si cumple, al menos, una de las siguientes dos condiciones:

1. Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el treinta por ciento (30%) de los ingresos medios o de la renta media de los hogares
2. Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente.

La declaración de una ZRMT corresponde a las Administraciones Competentes en materia de vivienda, normalmente las CCAA, y requerirá la elaboración de una memoria justificativa, basada en datos objetivos y fundamentada en la existencia de un especial riesgo de abastecimiento insuficiente de vivienda para la población residente. La declaración tiene una vigencia inicial de tres años, pudiendo prorrogarse anualmente mediante el mismo procedimiento siempre que subsistan las circunstancias que motivaron su adopción

(Imagen: RTVE)

¿Qué CCAA han declarado ZRMT?

Varias Comunidades Autónomas, como Galicia, País Vasco, Catalunya o Navarra, han declarado un número significativo de ciudades y municipios como ZRMT. Para conocer la lista actualizada de ZRMT, puede consultarse directamente a través del portal del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, pinchando aquí.

¿Qué límite se aplica a los alquileres ubicados en ZRMT?

La determinación del límite de la renta en los contratos de arrendamiento situados en una ZRMT depende directamente de si el arrendador posee la consideración de gran tenedor de viviendas, en los términos expuestos más arriba, concepto que resulta determinante para definir el ámbito de aplicación de las limitaciones de renta previstas en los apartados 6 y 7 del artículo 17 de la LAU.

Cuando el arrendador no ostenta la condición de gran tenedor de viviendas, de acuerdo con lo previsto en el apartado 6 del artículo 17 de la LAU, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta del contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco (5) años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.

Por el contrario, si el arrendador tiene la consideración de gran tenedor de viviendas, la determinación de la renta inicial del nuevo contrato se realizará conforme al apartado 7 del artículo 17, debiendo aplicarse la renta de menor importe entre: i) renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco (5) años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior; ii) la renta obtenida conforme al Sistema de Índices de Precios de Referencia publicado por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique.

Con independencia de que el arrendador ostente o no la consideración de gran tenedor de viviendas, en aquellos inmuebles en los que no hubiera estado vigente ningún contrato de arrendamiento de vivienda en los últimos cinco años, la renta aplicable se determinará conforme al sistema de Índices de Precios de Referencia atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique.

Pueden consultarse los valores dados por el Sistema de índices de Precios de Referencia, pinchando aquí.

2.- Nuevos Tipos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP) en Catalunya.

• Tipo General Aplicable a las Transmisiones de Inmuebles:

Con la entrada en vigor, el pasado 27 de junio, del Decreto-Ley 5/2025, de 25 de marzo, aprobado por la Generalitat de Catalunya, las transmisiones de bienes inmuebles en Catalunya pasan a gravarse conforme a los nuevos tramos del ITP, que se reflejan en la siguiente tabla:

• Tipo General Aplicable a las Transmisiones de Inmuebles:

Asimismo, el Decreto-Ley 5/2025, de 25 de marzo, introduce un tipo fijo del veinte por ciento (20%) aplicable a las adquisiciones de viviendas efectuadas por grandes tenedores, ya se trate de personas físicas o jurídicas, con efectos desde el 27 de junio de 2025. Este gravamen alcanza igualmente a las transmisiones de edificios completos destinados a uso residencial, con independencia de que se encuentren sometidos o no al régimen de división horizontal.

3.- Derechos de Tanteo y Retracto a favor de la Administración.

Otra de las cuestiones de gran actualidad es la relativa a las novedades legislativas que afectan a los derechos de tanteo y retracto a favor de la administración en la venta de determinados inmuebles.

En este sentido, la normativa urbanística y de vivienda aplicable otorga a la Administración, ya sea autonómica o municipal según corresponda, una serie de derechos de tanteo y retracto al transmitirse determinados inmuebles.

A modo de resumen, y antes de profundizar en las últimas modificaciones legislativas, a continuación, se detallan los principales derechos de tanteo y retracto que existían a favor de la Administración hasta la fecha en la legislación aplicable:

• Viviendas adquiridas un proceso de ejecución hipotecaria o mediante un proceso de compensación o pago de deudas con garantía hipotecaria.
• Suelos destinados a vivienda protegida (VPO).
• La venta de la totalidad de las viviendas de un edificio cuando dichas viviendas se hallaran arrendadas.
• Caso específico de Barcelona: En el ámbito territorial de la ciudad condal, también aplican a la transmisión de edificios plurifamiliares enteros utilizados principalmente como vivienda.

Nuevo Derecho de Tanteo y Retracto a favor de la Generalitat de Catalunya

Con la entrada en vigor, el pasado 27 de febrero, del Real Decreto-Ley 2/2025, de 25 de febrero, por el que se adoptan medidas urgentes en materia de vivienda y urbanismo, se ha regulado un nuevo derecho de tanteo y retracto en beneficio de la Generalitat de Catalunya.

En concreto, este nuevo derecho de tanteo y retracto a favor de la Generalitat de Catalunya aplica a la transmisión de viviendas que cumplan dos condiciones clave: i) estar ubicadas en una Zona Residencial de Mercado Tensionado y; ii) que su propietario transmitente sea un gran tenedor persona jurídica.

A raíz de esta normativa, el Colegio Notarial de Cataluña publicó una nota informativa en la que se detallan los requisitos que deben concurrir para que la transmisión de un inmueble quede sujeta al nuevo derecho de tanteo y retracto a favor de la Generalitat de Catalunya, los cuales se detallan a continuación:

• Que el objeto de la transmisión sea una vivienda.
• Que la vivienda objeto de transmisión este situada en una ZRMT.
• Que el transmitente sea una persona jurídica.
• Que la persona jurídica transmitente sea una gran tenedora de viviendas.
• Que no se trate de transmisiones de viviendas de nueva construcción que se hagan a personas físicas para uso propio.

El presente artículo ha ofrecido un análisis sistemático de las principales normas actualmente vigentes en materia de vivienda en España y, en particular, en Catalunya. Se han abordado, entre otras cuestiones, la limitación de los precios del alquiler vinculada a la figura del gran tenedor y a las Zonas Residenciales de Mercado Tensionado, los nuevos tipos del ITP aplicables en Catalunya y la configuración de los derechos de tanteo y retracto a favor de la Administración en determinadas transmisiones de inmuebles.