La Reparcelacion: conceptos básicos

(Imagen: E&J)

I.- INTRODUCCION

Una definición de la reparcelación la encontramos en el artículo 71.1 del Real Decreto 3.288/1.978, de 25 de Agosto por el que se aprueba el Reglamento de Gestión Urbanística (en adelante R.G.U.): “Se entiende por reparcelación la agrupación o integración del conjunto de las fincas comprendidas en un polígono o unidad de actuación para su nueva división ajustada al Plan, con adjudicación de las parcelas resultantes a los propietarios de las primitivas, en proporción sus respectivos derechos, y a la Administración competente, en la parte que corresponda conforme a la Ley del Suelo y al Plan”.

A partir de esta definición podemos decir que la reparcelación se constituye como un conjunto de operaciones y técnicas, legales y voluntariamente aceptadas por los propietarios de suelo mediante las cuales se pretenden, todas o algunas de las siguientes finalidades:

La transformación jurídica del suelo comprendido en un sector mediante la agrupación de la totalidad de fincas de origen y su posterior división en fincas de resultado de conformidad con lo establecido en el Planeamiento que desarrolle.
La justa distribución de beneficios y cargas entre los propietarios de suelo, mediante la adjudicación, en proporción a sus derechos, de las fincas de resultado asignadas, materializándose el aprovechamiento correspondientes a los mimos en parcelas edificables, y la adjudicación proporcional de las cargas a las que deban contribuir como consecuencia de su participación en el proceso urbanístico. Ello se determina en la cuenta de liquidación provisional individualizada por propietario que deberá recoger estas determinaciones.
La materialización de la cesión a la administración actuante del 10% del aprovechamiento tipo o medio (según las denominaciones de las distintas legislaciones de las Comunidades Autónomas) en las parcelas edificables en que se localice, así como la cesión del suelo necesario para las dotaciones y los sistemas generales y locales.

En cuanto a la determinación del este instrumento dentro del sistema de gestión urbanística en el que nos encontremos, para la Ley del Suelo de 1.992 (declarada en su mayor parte inconstitucional por la STC 61/1997) quedaba reservado para la gestión a través del sistema de cooperación, mientras que en el sistema de compensación se efectuaba a través del Proyecto de Compensación. Sin embargo hoy en día, encontramos en las distintas legislaciones del suelo autonómicas, que el Proyecto de Reparcelación se aplica de forma indistinta en el sistema de cooperación o en el de compensación (Ley 9/2001 de 17 de julio del Suelo de la Comunidad de Madrid, Ley 1/2201 de 24 de abril de Suelo de la Región de Murcia) o en el sistema de actuación a través de Agente Urbanizador (Ley 2/1998 de 4 de junio de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla La Mancha); de ahí que la participación de los propietarios en la gestión urbanística y como consecuencia de ello, en la adopción de acuerdos voluntarios para el establecimiento de criterios de reparcelación, variará en función del sistema de ejecución en el que nos encontramos (cooperación, compensación o ejecución por agente urbanizador). Ver artículo “El agente Urbanizador en las legislaciones autonómicas” (Economist & Jurist nº 81/junio 2004)

Ello determina que el promotor de la reparcelación será en función de los casos, la administración actuante en el sistema de cooperación, el agente urbanizador en este sistema, o los propietarios privados constituidos en junta de compensación.

II.- SUPUESTOS EN LOS QUE RESULTA INNECESARIA LA REPARCELACION

No será necesaria la reparcelación en los siguientes casos:

- En suelo urbano, cuando la totalidad de los terrenos del polígono o unidad de actuación pertenezcan a un solo propietario.

- Cuando el Plan se ejecute por el sistema de expropiación o por compensación en algunos casos, ya que como hemos dicho anteriormente, en ciertas comunidades autónomas es compatible la ejecución del sistema de compensación mediante la reparcelación.

- Cuando no concurra ninguna de las siguientes causas:

a) la justa distribución de los beneficios y cargas de la ordenación urbanística entre los propietarios;

b) la regularización de las fincas con la finalidad de adaptar su configuración a las exigencias del planeamiento;

c) la localización sobre parcelas determinadas y en zonas aptas para la edificación del aprovechamiento establecido por el Plan, y el que corresponde a la Administración actuante.

- Cuando se trate de la ejecución de un Plan que afecte a una superficie anteriormente reparcelada, sin alterar el equilibrio económico entre los propietarios.

- Cuando todos los propietarios afectados renuncien expresamente a ella y, tratándose de suelo urbanizable programado o incluido en un programa de actuación urbanística, la Administración actuante acepte la localización del aprovechamiento que corresponda.

En los casos en que la reparcelación sea innecesaria, es preciso el acuerdo por parte de la administración actuante por el que se declare la innecesariedad de la reparcelación, lo cual producirá los siguientes efectos:

- Los costes de urbanización se distribuirán entre los propietarios en proporción al aprovechamiento de sus respectivas fincas, con afectación real de las mismas al cumplimiento de las cargas y pago de los gastos inherentes al sistema que se trate.

- Cesión en pleno dominio y libre de cargas al Municipio de todos los terrenos de cesión obligatoria para su incorporación al patrimonio del suelo o su afectación conforme a los usos previstos en el plan.

III.- REQUISITOS

Tres son los requisitos necesarios para la reparcelación que distinguiremos en:

Subjetivos: Son parte en el Proyecto de Reparcelación

– La administración actuante:

- En cuanto que se le adjudicará el suelo necesario para las dotaciones públicas y sistemas generales y locales.

- Se localizará y se adjudicará las parcelas lucrativas de resultado donde se materialice el 10% de cesión de aprovechamiento tipo o medio y en su caso el excedente de aprovechamiento del sector.

- Al constituirse como órgano competente para la tramitación administrativa del Proyecto de Reparcelación.

– Los propietarios de suelo incluidos en el sector así como los propietarios de suelo destinados a sistemas generales externos al sector a obtener en la unidad de actuación a ejecutar.

– Las personas titulares de derechos reales o de otro tipo que deban conservase en las nuevas parcelas de resultado o extinguirse por ser incompatibles mediante la correspondiente indemnización.

Objetivos: La unidad reparcelable, que comprenderá el conjunto de terrenos objeto de actuación delimitados por el sector o unidad de ejecución, y cuya determinación se efectuará en el instrumento de planeamiento correspondiente. Normalmente coincidirá la superficie objeto de reparcelación con la delimitación de la unidad de ejecución aunque, en algunas legislaciones como en Castilla La Mancha, éstas pueden no ser coincidentes.

Formales: En cuanto que desarrolla un planeamiento previamente establecido cuyas determinaciones le son vinculantes, toda vez que el Proyecto de Reparcelación no puede establecer por sí mismo contenido normativo alguno. El planeamiento que desarrolla podrá ser, en suelo urbano, según los casos, un Plan General de Ordenación Urbana, un Plan Especial de Reforma Interior o un Estudio de Detalle; y en los demás casos, un Plan Parcial.

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