La temporalidad de los contratos de arrendamiento de local de negocio

La ambigüedad temporal de los contratos de arrendamiento de local de negocio posteriores al 9 de mayo de 1985 y sujetos a prórroga forzosa

Por Pablo Henríquez de Luna. Abogado de Ventura Garcés & López-Ibor Abogados

La inacción del legislador ante la situación de los contratos de arrendamiento de local de negocio sujetos a la D.T. Primera de la LAU de 1994. En su ausencia, el arte de legislar de los tribunales.

La LAU de 1994 estableció un régimen de aplicación distinto para los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo 1985 (regulados por la Disposición Transitoria 1ª), de los contratos celebrados antes del 9 de mayo de 1985 (Disposición Transitoria 3ª). Y con respecto a la duración de los mismos es conocido, ya que mucho se ha escrito al respecto, que los arrendamientos de local de negocio sujetos a la DT 3ª se extinguían como regla general a los 20 años desde la entrada en vigor de la LAU 1994, esto es el 1 de enero de 2015. Es decir, sobre dichos contratos se conocía la existencia de una fecha cierta de terminación.

¿Y qué ha ocurrido sin embargo con la duración de los contratos de arrendamiento de local de negocio sujetos a la DT 1ª de la LAU de 1994? ¿Se olvidó de ellos el legislador? Si nos atenemos a la propia dicción de la DT 1ª y al preámbulo de la LAU de 1994 claramente no, ya que su duración se sometió al plazo normativamente previsto en el RD Ley 2/1985 y la LAU de 1964 que estableció la posibilidad de someter voluntariamente al régimen de prórroga forzosa, bajo el principio de “pacta sunt servanda”, régimen que tuvo su respaldo en numerosas sentencias del Tribunal Supremo, llegando a pronunciarse en su sentencia de 31 de octubre de 2008 que este tipo de contratos celebrados bajo ese marco normativo podrían verse modificados al señalar “sin perjuicio de que el legislador, en función de la situación del mercado inmobiliario, pueda proceder a una nueva regulación en lo que se refiere a la fecha de extinción, por ahora inexistente”. En este sentido han existido voces autorizadas en la doctrina que han pregonado una nueva regulación para estos contratos donde se fije definitivamente una fecha para su finalización, como los regulados bajo la DT 3ª. Lo cierto es que el legislador ha mirado hacia otro lado a pesar de que ha tenido oportunidad de hacerlo, la última vez en el año 2013 cuando se modificó la LAU de 1994.

Sin embargo, ha tenido que ser el Tribunal Supremo en su sentencia del Pleno de fecha 12 de marzo de 2015 (con el voto particular de dos Magistrados), quien haciendo de legislador y después de varios vaivenes difícilmente justificables (como es la aplicación del plazo del usufructo de 30 años del art. 515 del Código Civil), aplica ahora como doctrina jurisprudencial que “los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes de la entrada en vigor de la LAU de 1994 pero celebrados a partir de 9 de mayo de 1985 y sujetos a prórroga forzosa se rigen, en cuanto a su duración, por la D.T. Tercera de dicha ley”. Compartiendo plenamente el voto particular manifestado en la sentencia, la doctrina ahora manifestada por el Tribunal Supremo “no resulta conforme con el propio mandato del legislador expresado en las Disposiciones Transitorias de la LAU 1994” (sic). “No existe por tanto laguna legal que haya de ser cubierta mediante la integración de la Disposición Transitoria 1ª con la 3ª” (sic). En definitiva, esta “labor legislativa” que realiza ahora el Tribunal Supremo tiene su origen en la propia inacción del legislador que pudo y debió corregirlo. Todavía está a tiempo. Estaremos atentos.

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