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Artículos jurídicos

La ultradimidium. Cómo se regulan sus efectos en España

AUTOR
Redacción editorial
Tiempo de lectura: 9 min

Publicado

Por Marta Gispert -Socia de Litigación de Cuatrecasas- y Miriam Beltrán- Abogada de Litigación de Cuatrecasas

Así pues, en el presente artículo se analizarán los mecanismos normativos y jurisprudenciales por medio de los cuales se ha suplido la carencia de dicha figura en derecho común. Para ello, se hará referencia, con carácter previo, al fundamento de la acción de rescisión por lesión y sus efectos en derecho civil catalán, así como a su ámbito de aplicación actual en dicha jurisdicción. Partiendo de lo anterior, seguidamente se analizarán las acciones que en derecho civil común podrían suplir la ausencia de dicha figura, pudiendo anticiparse que no existe un remedio equivalente a la acción de rescisión ultradimidium en derecho civil común. Por el contrario, teniendo en cuenta que la acción por lesión ultradimidium, como se verá, presenta un carácter marcadamente restringido, resulta dudoso que dicha figura tenga relevancia en los derechos en que está reconocida y, por ende, que sea precisa su existencia en derecho civil común.

 

1.- Fundamento y efectos de la acción por lesión ultradimidium. Especial referencia al derecho civil catalán.

 

En derecho civil catalán, la figura de la acción por lesión ultradimidium tiene un fundamento histórico basado en la equidad y la evitación del dolo por parte del adquirente que pretendería aprovecharse de la inexperiencia o falta de capacidad del transmitente – la doctrina civil tradicional en Cataluña habla de “engany a mitjes”-.

 

Sin embargo, en su configuración actual, la rescisión por lesión tiene un fundamento puramente objetivo, basándose en el desequilibrio económico entre las prestaciones de un contrato oneroso, sin tomar en consideración el elemento subjetivo que pudiera subyacer en dicho desequilibrio.

 

Así, la acción de rescisión catalana obvia por completo la actitud psicológica de los contratantes, refiriéndose de forma exclusiva a la existencia de una diferencia de más de la mitad del justo precio entre el valor por el que se realiza la transmisión y el valor de mercado del bien enajenado al tiempo de la celebración del contrato. Véase, a modo de ejemplo la reciente Sentencia del TSJC (Sala de lo Civil y Penal, Sección 1ª), núm. 160/2010, de 23 de enero (Ponente: José Francisco Valls Gombau), en la que se indica que “(…)  como ya se ha indicado hasta la saciedad por esta Sala, en la rescisión por lesión ultra dimidium no existe valoración alguna del elemento subjetivo, toda vez que se trata de una acción de carácter objetivo, cuyo fundamento reside en determinar únicamente si existe o no lesión en más de la mitad del precio. Y por tanto, al ser una institución de línea objetiva, no requiere engaño, a diferencia de lo argumentado por la recurrente”.

 

Sin perjuicio de ello, en derecho civil catalán el elemento de equidad que históricamente fundamentó la rescisión por lesión trasluce en los requisitos para su ejercicio. Así, se trata de una acción de carácter personal, que únicamente compete al enajenante, y cuyo ámbito objetivo se circunscribe a contratos onerosos sobre bienes inmuebles (artículo 321 CDCC), estando sujeta a un plazo de caducidad de cuatro años desde la fecha de la celebración del contrato (artículo 322 CDCC).

 

En cuanto a los efectos de la acción por lesión ultradimidium, ésta es una acción rescisoria y, por tanto, conlleva la ineficacia del contrato rescindido y la devolución de las prestaciones entregadas por cada una de las partes, a saber: el inmueble que fue objeto de la transmisión y el precio abonado por el mismo. A este respecto, el fundamento de equidad de la acción se traduce en la facultad del comprador de enervar la acción de rescisión ultradimidium, dejándola sin efecto, mediante el pago del precio justo del bien (artículo 325 CDCC).

 

En conclusión, en derecho civil catalán, la acción de rescisión por lesión se define por su carácter puramente objetivo, si bien su fundamento histórico basado en la equidad entre las partes se hace evidente, por un lado, en la legitimación exclusiva del enajenante para el ejercicio de la acción; y por otro, en la facultad del adquirente de enervar la rescisión mediante el complemento del precio hasta que sea justo. Por lo demás, se trata de una acción de configurada con carácter restrictivo, de tal modo que únicamente aplica a contratos onerosos sobre bienes inmuebles.

 

2.- La figura de la acción por lesión ultradimidium en derecho civil común.

 

Partiendo de las características de la acción de rescisión ultradimidium que se han expuesto, a continuación procedemos a analizar las figuras del derecho civil común susceptibles de amparar las pretensiones que en el derecho civil catalán (y con matices, en el derecho civil navarro) están amparadas en la citada acción de rescisión por lesión.

 

Dicho análisis, sin embargo, debe abordarse desde la regulación de las acciones rescisorias que prevé el derecho civil común. A este respecto, procede destacar que se trata de una regulación claramente contraria a dicha figura. Así el Código Civil español (“CC”), regula la rescisión como una acción subsidiaria (art. 1294 CC), tendente a atacar ciertos contratos realizados en representación, o directamente por personas incapaces, o bien que se refieran a bienes litigiosos o negocios fraudulentos (arts. 1.291 y 1.292 CC). Además, el Código Civil excluye expresamente la rescisión por lesión fuera de dichos casos expresamente contemplados (art. 1.293 CC).

 

Conviene señalar que dicha configuración de la acción rescisoria, como subsidiaria y restringida a ciertos supuestos de incapacidad del enajenante o causa fraudulenta, es reflejo de los principios liberales que inspiraron el Código Civil español, y que tuvieron por efecto la restricción de los efectos de la equidad en las relaciones contractuales de carácter oneroso.

 

Como consecuencia de ello, la defensa que la acción ultradimidium proporciona al enajenante que ha transmitido un bien inmueble por un valor inferior a la mitad de su justo precio, en derecho civil común puede reconducirse por medio de dos acciones, las cuales, no obstante, presentan diferencias relevantes con la ultradimidium. Se trata de la acción de nulidad -o, en su caso, de anulabilidad por vicio del consentimiento-, ya sea por dolo o por error, y de la acción de resolución contractual por aplicación de la cláusula rebus sic stantibus.

 

En primer lugar, por lo que respecta a las acciones de nulidad o, en su caso, de anulabilidad por vicio del consentimiento, éstas amparan fundamentalmente dos supuestos que podrían atacarse mediante la ultradimidium, a saber: (i) los casos en que el adquirente, directa o indirectamente, induce por medio de engaño al enajenante a transmitir un bien por valor inferior al que le correspondería según precios de mercado; y (ii) los casos en que el transmitente incurre en un error excusable sobre el valor del bien o las circunstancias determinantes del mismo, resultando en una valoración inferior al precio que le correspondería.

 

La acción de nulidad, o en su caso, anulabilidad, impone, sin embargo, la carga de probar la existencia de un elemento volitivo viciado y, en consecuencia, difiere de forma fundamental con la acción de rescisión por lesión, cuya configuración es puramente objetiva.

 

En segundo lugar, en cuanto a la resolución de los contratos por aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, ésta permite atacar el vínculo contractual en aquellos casos en que, como consecuencia de un cambio sobrevenido y radical de las circunstancias existentes en el momento de la contratación, se produce una pérdida de la finalidad económica primordial del contrato y de la conmutatividad del mismo, al desaparecer toda equivalencia o proporción entre las prestaciones de las partes. No obstante, esta cláusula no autoriza a la extinción o resolución de la relación, sin más, sino que, en todo caso, sirve primeramente para la acomodación de aquellas cláusulas contractuales que, debido a nuevas circunstancias no concurrentes al tiempo de la contratación, hubiesen provocado la ruptura de la equidad contractual.

 

De este modo, la cláusula rebus sic stantibus, tiende a reestablecer el equilibrio entre las prestaciones entre las partes en contratos onerosos. Esta cláusula presenta dos distinciones fundamentales con la acción de rescisión por lesión ultradimidium pues exige que se produzca un cambio sobrevenido e imprevisible de las circunstancias, mientras que en la acción ultradimidium ese desequilibrio se produce ya en el momento de la contratación. Además, su ejercicio no compete exclusivamente al comprador, sino a aquella parte que ­haya sufrido el desequilibrio.

 

3.- Incidencia actual de la acción por lesión ultradimidium. Sobre la necesidad de una acción por lesión ultradimidium en derecho civil común.

 

Teniendo en cuenta los caracteres de la acción por lesión ultradimidium que se han expuesto en el primer epígrafe de este artículo, conviene hacer referencia a la aplicación práctica de dicha figura en la actualidad.

 

En este sentido, la jurisprudencia reciente del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (“TSJC”) revela la escasa aplicación práctica de la figura, lo que en buena medida se debe a la regulación claramente restrictiva de la misma bajo el derecho civil catalán.

 

Así, desde el año 2010, existen solo ocho sentencias del TSJC, referidas, en su mayoría a contratos de compraventa. Además, solo dos de dichas sentencias estiman procedente el ejercicio de la acción de rescisión por lesión (Sentencia núm. 8/2012 de 23 de enero. Ponente: Enrique Anglada Fors y Sentencia núm. 17/2011 de 31 de marzo. Ponente: José Francisco Valls Gombau.

 

Dicha jurisprudencia evidencia que el ejercicio la acción por lesión ultradimidium es muy limitado, como es lógico pues, en esencia, dicha acción se reduce a la defensa de los intereses del vendedor que ha enajenado un bien inmueble por menos de la mitad de su justo precio. Ello se traduce, en la práctica, en casos de error o engaño, en los que el enajenante desconocía y no podía conocer ciertas circunstancias determinantes del valor del bien, así como en casos de venta por un precio inferior al de mercado, a pesar de que el enajenante conocía el valor real del bien, por hallarse en una situación de necesidad económica preponderante.

 

Así las cosas, la acción de nulidad, o en su caso, de anulabilidad de los contratos prevista en derecho civil común, permite dar respuesta a los citados casos de error o de dolo del enajenante, incluso cuando la diferencia entre el precio de mercado y el precio de la transmisión es menor a la mitad. De este modo, las acciones del derecho civil común ofrecen un remedio eficaz en los supuestos de dolo o error, sin perjuicio de que deberá probarse la existencia de dicho error o el dolo, y que éste no pudo ni debió ser conocido por el transmitente.

 

No quedan amparados, en cambio los casos de transmisión de un bien inmueble en circunstancias de necesidad, por un valor muy inferior al de mercado. Cabe preguntarse, sin embargo, si dichas situaciones son realmente merecedoras de amparo legal o si, por el contrario, únicamente debe protegerse la pérdida del equilibrio contractual entre las partes por circunstancias totalmente imprevisibles y sobrevenidas, como permite la cláusula rebus sic stantibus.

 

En definitiva, sin perjuicio de que el derecho civil común no reconoce la figura de la lesión ultradimidium, las situaciones de error o dolo que pudieran subyacer en el ejercicio de dicha acción quedan amparados en las acciones de nulidad por vicio del consentimiento. Los supuestos de enajenación por un precio inferior al de mercado por causa de necesidad del transmitente, en cambio, quedan fuera del amparo legal en derecho civil común en la medida que no haya mediado dolo o error en la contratación.

 

 

CONCLUSIONES

 

En derecho civil catalán, la figura de la acción por lesión ultradimidium tiene un fundamento histórico basado en la equidad y la evitación del dolo por parte del adquirente. Sin embargo, actualmente se configura con carácter puramente objetivo, de tal modo que para la rescisión únicamente se toma en consideración la existencia de un desequilibrio económico entre las prestaciones de un contrato oneroso, sin atender al elemento subjetivo que pudiera subyacer en dicho desequilibrio.

 

En la práctica, la acción de rescisión por lesión ultradimidium se refiere, en esencia,  a casos de error o engaño, en los que el enajenante desconocía y no podía conocer ciertas circunstancias determinantes del valor del bien, así como en casos de venta por un precio inferior al de mercado, a pesar de que el enajenante conocía el valor real del bien, por hallarse en una situación de necesidad económica preponderante.

 

Teniendo en cuenta lo anterior, en derecho civil común, existen dos acciones que podrían suplir la ausencia de una regulación específica de la acción por lesión ultradimidium, como son: la acción de nulidad -o, en su caso, de anulabilidad por vicio del consentimiento-, y la acción de resolución contractual por aplicación de la cláusula rebus sic stantibus. Ambas acciones, sin embargo, presentan diferencias relevantes con la ultradimidium, pues la primera exige la existencia de un elemento volitivo viciado; mientras que la segunda únicamente toma en consideración el desequilibrio contractual generado tras el nacimiento del contrato, como consecuencia de un cambio sobrevenido y radical de las circunstancias existentes en el momento de la contratación.

 

Sin perjuicio de lo anterior, dado que la acción de rescisión por lesión ultradimidium tiene un ámbito de aplicación muy limitado, los supuestos en los que el vendedor de un bien inmueble transmite por un valor inferior a la mitad de su justo precio pueden ser atacados satisfactoriamente por medio de la acción de nulidad por vicio del consentimiento. En cambio, los supuestos de enajenación de un bien inmueble por un precio inferior a su valor de mercado por causa del estado de necesidad del enajenante, sin mediar dolo o error, no están amparados por el derecho civil común, el cual únicamente protege frente al cambio sobrevenido de las circunstancias relativas a la contratación mediante la cláusula rebus sic stantibus.

 

 

Jurisprudencia del TSJC

A continuación se facilita una tabla en la que se sistematizan las sentencias dictadas por el TSJC desde el año 2010, tomando en consideración el tipo de contrato cuya rescisión se solicitó y el sentido del fallo del Tribunal

 

 

Sentencia Contrato Fallo
Sentencia núm. 59/2014 de 12 de septiembre.

(Ponente: Carlos Ramos Rubio. RJ 2014\6319)

Compraventa No se estima la petición de rescisión por aplicación del plazo de caducidad de la acción.
Sentencia núm. 57/2013 de 10 octubre.

(Ponente: Nuria Bassols Muntada. RJ 2013\8307)

Compraventa No se estima la petición de rescisión por falta de prueba de una lesión en más de la mitad del justo precio.
Sentencia núm. 18/2013 de 7 marzo.

(Ponente: María Eugenia Alegret Burgues. RJ 2013\6378)

Cesión de finca por obra futura No se estima la petición de rescisión, pues la finca adquirida estaba sometida a un procedimiento urbanístico de resultado incierto en cuanto a la calificación del terreno.
Sentencia núm. 8/2012 de 23 enero.

(Ponente: Enrique Anglada Fors. RJ 2012\4210)

Compraventa se estima la petición de rescisión.
Sentencia núm. 44/2011 de 11 octubre.

(Ponente: Enrique Anglada Fors. RJ 2012\3078)

Cesión de derechos de uso y explotación de un local. No se estima la petición de rescisión, pues la cesión de derechos de uso objeto de rescisión tenía una causa gratuita.
Sentencia núm. 17/2011 de 31 marzo.

(Ponente: José Francisco Valls Gombau. RJ 2011\5824)

Compraventa se estima la petición de rescisión.
Sentencia núm. 1/2011 de 7 enero.

(Ponente: Nuria Bassols Muntada. RJ 2011\1418)

Opción de compra No se estima la petición de rescisión por falta de prueba de una lesión en más de la mitad del justo precio.
Sentencia núm. 28/2010 de 26 julio.

(Ponente: Nuria Bassols Muntada. RJ 2010\5266)

Compraventa No se estima la petición de rescisión por falta de prueba de una lesión en más de la mitad del justo precio.

 

 



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