Las anotaciones preventivas más útiles para un Abogado.

Román Gil advierte que hay distintos modelos de laboralización que confluyen: "Habrá que ver cuál elige Glovo". (Imagen: Sagardoy Abogados)

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1. ¿Qué es una anotación preventiva? Existen varias categorías, con fines y funciones muy diferentes, pero con carácter general podrían definirse como un asiento registral de carácter transitorio que publica con eficacia frente a terceros una situación de relevancia jurídica que no es susceptible todavía de ser objeto de inscripción definitiva. En ese sentido, serían una especie de sustituto temporal de un asiento principal que por el momento no puede hacerse, bien por que el título adolezca de defectos, bien porque el negocio jurídico está todavía en formación. En todo caso, su común denominador sería servir de reserva de rango del asiento de inscripción o cancelación que en su día podría realizarse; serían, por decirlo de un modo coloquial, como una persona que nos guarda el sitio en la cola para cuando decidamos acceder a la fila. Para marcar más la diferencia entre las inscripciones o cancelaciones, que son asientos principales y que se numeran ordinalmente, y otros asientos adjetivos y subordinados como son las notas marginales, que no se numeran; las anotaciones se ordenan jerárquicamente mediante letras según el abecedario: la primera será la A, la segunda la B y así sucesivamente.

Las anotaciones no cierran el Registro, y la finca puede seguir siendo objeto de tráfico según reconoce el artículo 71 de la Ley Hipotecaria. La mayoría están enumeradas en el artículo 42 de la Ley Hipotecaria, sin perjuicio de que existan algunas otras diseminadas en distintos preceptos de la ley o el reglamento. Nos centraremos en las que les pueden ser de más utilidad a los abogados en el día a día de su trabajo, y que son: 1) anotaciones preventivas de demanda 2) anotaciones preventivas de embargo 3) anotaciones preventivas de prohibición de disponer 4) anotación preventiva de sentencia no firme. ¿Por qué son las de mayor interés para un Abogado? Porque las cuatro citadas tienen el carácter común de ser medidas cautelares que garanticen el buen fin de un procedimiento judicial, y a todo Abogado le interesa sobremanera, no sólo obtener una resolución favorable a su representado, sino que además ésta se haga efectiva y se cumpla cuanto antes.

2. Anotaciones preventivas de demanda: Publican que sobre una finca existe pendiente un procedimiento judicial que puede acarrear una mutación jurídico real con efectos registrales. Tradicionalmente se entendía que debían extenderse sólo cuando se ejercitaba una acción real, sin embargo el ámbito objetivo de aplicación de estas anotaciones ha ido creciendo y actualmente se permite que se anoten demandas articuladas sobre acciones personales, querellas o incluso recursos de amparo ante el Tribunal Constitucional, pero siempre, y esto es lo verdaderamente esencial, su eventual estimación diera lugar a una alteración de la titularidad registral de la finca o de los derechos reales constituidos sobre ella. No se podría dar, por ejemplo, si lo que se pretende es cobrar una cantidad de dinero, pues para eso existen las anotaciones de embargo, pero sí se admitiría si la estimación de la demanda diera lugar a una anulación del contrato traslativo por delito de estafa.
Estas anotaciones tienen una doble finalidad, por un lado advertir a terceros de que sobre la finca existe un litigio pendienteólo que impide considerarlos de buena fe si el derecho del titular se resuelve, a los efectos del artículo 34 de la Ley Hipotecariaó, y por otro lado servir de reserva de rango para la inscripción que tuviera que practicarse si se estima judicialmente la pretensión del actor anotante. Se daría entonces el fenómeno de la conversión puesto que la misma anotación se convierte en inscripción definitiva.
Ahora bien, ¿qué sucede en ese caso con los eventuales asientos que hubieran podido extenderse posteriormente y que irían entre la anotación y la inscripción que trae causa de aquella?. La solución la ofrece el Reglamento Hipotecario en su artículo 198: si la demanda prosperase en virtud de sentencia firme, se practicarán las inscripciones o cancelaciones que se ordenaran en ella; añade que el mandamiento judicial será titulo bastante para cancelar los asientos posteriores a la anotación que sean contradictorios con el derecho que haya de inscribirse y se hayan extendido en virtud de títulos de fecha posterior a la anotación y no se deriven de asientos preferentes a la propia anotación.
Ahora bien, la eficacia cancelatoria de la anotación respecto a los asientos posteriores no es absoluta, porque, como se aprecia en el párrafo anterior, está refiriéndose a títulos de fecha posterior a la anotación. ¿Qué pasa con los de fecha anterior pero inscritos después? En ese caso es preciso que el demandante pida la cancelación en ejecución de sentencia. El juez podrá ordenarla previa citación de los titulares conforme a los artículos 262 y siguientes de la LEC si no se opusieran en 30 días, pero si se oponen se seguirá el juicio por los trámites de los incidentes y no se cancelarán esos asientos en tanto no recaiga resolución judicial firme.

3. Anotaciones preventivas de embargo. Publican un derecho de crédito concretado sobre una finca determinada. Su finalidad es asegurar que el acreedor anotante cobrará, incluso coactivamente, mediante la ejecución en pública subasta del bien, sin que ninguna otra persona pueda alegar mejor derecho o desconocimiento de la traba. Operan en términos similares a una inscripción de hipoteca, en el sentido de que el anotante, como el acreedor hipotecario, goza de preferencia registral frente a acreedores posteriores o terceros que puedan haber adquirido la finca hipotecada o anotada por el importe de la responsabilidad publicada en el Registro. Es por ello esencial que se fije en el mandamiento esa cifra, desglosada en principal, intereses y costas. Los tercerosópor la publicidad legal que otorga el Registro de la Propiedad, cuyos asientos se presumen veraces e íntegrosóquedan así perfectamente advertidos de la existencia previa de la carga y de su cuantía
Ocurre, sin embargo, que a diferencia de la hipoteca, que es un derecho concedido voluntariamente por el dueño de la finca, que pacta también su duración, la anotación preventiva es un asiento que se suele extender contra la voluntad del dueño; y ese carácter casi sancionador que conlleva con grave perjuicio para la propiedadónadie quiere fincas con cargasójustifica su plazo limitado legalmente, que es de cuatro años como máximo, periodo que se entiende suficiente para ejecutar el inmueble. Pero como la realidad procesal suele conllevar dilaciones y retrasos, se contempla también la posibilidad de prorroga por periodos de cuatro años más, siempre que el mandamiento llegue al Registro antes de la fecha de caducidad.
La falta de prórroga de las anotaciones no supone la imposibilidad de ejecutar los bienes embargados. El problema surgirá cuando llegue ante el registrador el título ejecutivo. Si los inmuebles han sido transmitidos o se han practicado asientos posteriores a las anotaciones, estos habrán devenido preferentes por caducidad de aquellas. En ese caso, el título de ejecución no podrá inscribirseósi la inscripción previa es de propiedadó, o quedará subordinado al asiento anteriorósi es otra anotación o un derecho real de hipoteca.

4 Anotaciones de prohibición de disponer: A diferencia de las demás anotaciones, la anotación de prohibición de disponer sí cierra el Registro. Impide, como dice el artículo 145 del Reglamento Hipotecario, la extensión de cualquier otro asiento posterior para evitar que su titular puede disponer de los bienes. Pero el cierre no es absoluto, pues continúa diciendo el precepto citado que «no serán obstáculo para que se practiquen inscripciones o anotaciones basadas en asientos vigentes anteriores al de dominio o derecho real objeto de la anotación´´.
Ese sería, por ejemplo, el caso de que el embargado hubiera adquirido el inmueble subrogándose en la hipoteca del anterior titular y se ejecutara luego esa hipoteca por impago de la deuda; además, el Ministerio de Justicia, a través de la Dirección General de Registros y del Notariado, ha admitido que se puedan practicar anotaciones preventivas de embargo posteriores a la prohibición de disponer, anotaciones. Puede parecer que sería absurdo solicitar anotaciones preventivas de embargo sobre una finca que tiene una prohibición de disponer porque no podría inscribirse el título ejecutivo que en su caso pudiera obtenerse en la subasta. Pero eso no es cierto, porque la anotación de prohibición de disponer podría cancelarse y entonces el embargo anotado después ganaría prioridad.

5) Anotación de sentencia no firme. La inscripción de un derecho o la cancelación de un asiento no puede hacerse sino por sentencia firme debido a las transcendentales presunciones legales que se derivan de ello. El derecho publicado por el Registro se presume existente, veraz y válido y además poseído por el titular registral (art. 38 LH) y cancelado un asiento se presume extinguido el derecho que publicaba. Por ello se exige que la resolución judicial que vaya a causar este asiento definitivo no sea susceptible de recurso alguno. Pero hasta llegar a la firmeza pueden pasar años y es lógico que el abogado que ha obtenido un pronunciamiento favorable quiera que se publique registralmente, al menos para que funcione como una advertencia a terceros y como una medida cautelar frente a la contraparte. Para ello la legislación hipotecaria le permite que esa sentencia no firme sea objeto de anotación preventiva en tanto adquiere una firmeza. Es el ejemplo clásico de las sentencias dictadas en rebeldía. Se extenderá presentada el mandamiento de la sentencia una anotación preventiva que recogerá los extremos del negocio jurídico y que se convertirá en inscripción o cancelación cuando la resolución devenga definitiva.

6. Cancelación: ¿Cómo se cancelan las anotaciones? Como hemos visto en la prensa, por caducidad. El plazo máximo de una anotación es de cuatro años, según dispone el artículo 86 de la LH, y el cómputo se cuenta desde la fecha de la anotación misma, es decir, desde su firma por el registrador, y no desde la fecha del auto que la ordene o desde la del asiento de presentación. Se contempla la posibilidad de prórroga por cuatro años más, siempre que el mandamiento, expedido por la misma autoridad que ordenó la primera anotaciónóno cabe su prórroga por el secretario del juzgadoó, pero ha de presentarse antes de que transcurra el plazo de caducidad. Ahora bien, antes de la entrada en vigor de la LEC de 7 de enero del 2000, las anotaciones prorrogadas tenían vigencia indefinida. En esos casos, cuando la anotación esté prorrogada antes del 7 de enero del 2001 (fecha de entrada en vigor de la LEC), sólo podrá obtenerse su cancelación a falta de mandamiento judicial probando que han transcurrido seis meses desde la terminación definitiva del procedimiento.
Existen otros medios de cancelación previstos en el artículo 206 del Reglamento Hipotecario; respecto a los anotaciones que estamos estudiando, se requiere mandamiento judicial firme de cancelación ya que se practican por orden de un juez; aunque se admite respecto a las anotaciones de demanda su cancelación cuando se pruebe que el demandado fue absuelto por sentencia firme.

7. Requisitos registrales del mandamiento: ¿Cuáles son los requisitos que el registrador exigirá para practicar la anotación preventiva? Teniendo en cuenta que estas anotaciones se extienden en virtud de resolución judicial, el registrador no podrá calificar el fondo de la resolución, pero sí los obstáculos del Registro, a la competencia del Juzgado, a la congruencia de la resolución con el procedimiento y a las formalidades extrínsecas del documento (art 100 RH); para resumir, podemos decir que se exigirá que el documento sea un auto (206 LEC), que sea firme, que este expedido por el juez, que se haya demandado a todos los titulares registrales de los derechos que vayan a soportar la anotación, y que la finca pertenezca al deudor embargado o al demandado. Será preciso que tanto el demandado o embargado quede bien identificado, así como su situación conyugal y caso de ser el bien ganancial, que el embargo o la demanda se ha notificado al cónyuge no deudor, o que ha sido también demandado o embargado si la deuda es conjunta o la demanda es frente a los dos. Pero también será preciso identificar a la persona que obtiene a su favor la anotación como demandante o embargante, y ello exige identificarla con todas las circunstancias personales previstas en el artículo 51 del Reglamento Hipotecario.

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