Novedades de la Ley de coordinación entre catastro y registro

Por Luis Gutiérrez-Maturana
Socio Adarve

La ley 13/2015, de 24 de junio, modifica la Ley Hipotecaria y el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario para coordinar los datos del Registro de la Propiedad y del Catastro Inmobiliario.

Principios más relevantes de la reforma:

1º) Se desplaza desde los jueces a los notarios y registradores la tramitación y decisión de los expedientes de dominio relativos a todas las fincas inscribibles según la Ley Hipotecaria.

2º) Se establece un modelo de concordancia entre la descripción literaria y gráfica de las fincas inscritas, que una vez alcanzada, permite una declaración expresa en los asientos del Registro de la Propiedad de estar la finca de que se trate coordinada gráficamente con el Catastro, lo que refuerza la seguridad de las transacciones jurídicas y su tratamiento fiscal.

3º) Los expedientes de dominio y modificación de las inscripciones registrales se dividen en nueve procedimientos para establecer la concordancia entre el Registro de la Propiedad y la realidad física y jurídica extraregistral (artículo 198 LH). En este artículo describiremos los procedimientos más relevantes para los sujetos privados, por su repercusión económica y fiscal, que coinciden con los anteriores expedientes de dominio que se resolvían judicialmente:

A) La inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro (art. 199 LH): Este expediente, se tramita ante el Registrador de la Propiedad, y tiene por objeto completar la descripción literaria de la finca con una certificación catastral descriptiva y gráfica. Su buen fin, determina la constancia en el Registro de la Propiedad de que la finca está coordinada gráficamente con el Catastro, lo que conlleva un notable incremento de la seguridad jurídica en las transacciones inmobiliarias y su tratamiento fiscal. Puede instarse solo la inscripción de la representación gráfica o añadirse cualquier otro acto o negocio jurídico inscribible.

Comienza a instancia del titular registral del dominio, debiendo aportarse una certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, que debe ser calificada favorablemente por el Registrador, previo otorgamiento de un plazo de veinte días a los propietarios colindantes para alegaciones (si la finca está sujeta al régimen de propiedad horizontal, la notificación se efectúa al Presidente de la comunidad, y no a los propietarios individualmente). El Registrador decidirá motivadamente la inscripción, pero deberá denegarla siempre que aprecie que la descripción gráfica certificada por el catastro coincide con la descripción gráfica ya inscrita en el Registro de la Propiedad o con el dominio público.

La oposición de los colindantes no es vinculante para la calificación del Registrador ni provoca el archivo del expediente, pero el Registrador puede denegar la inscripción de la representación gráfica catastral si aprecia posible invasión de fincas colindantes, debiendo entonces acudirse al expediente de deslinde.

B) El deslinde registral de la finca (art. 200 LH): Sustituye igualmente al expediente de dominio y se tramita ante el Notario correspondiente al distrito notarial de la finca o distrito notarial colindante, con intervención del Registro de la Propiedad. Tiene por objeto determinar la correcta delimitación de los linderos de una o varias fincas respecto de las respectivas fincas colindantes, admitiendo una delimitación o deslinde parcial.

Comienza a instancia del titular registral del dominio o de otro derecho real (o cualquiera de ellos si son varios) debiendo aportarse un escrito descriptivo del deslinde pretendido, las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas de la finca objeto del expediente y las colindantes, y los datos identificativos de los titulares de las fincas colindantes y la que es objeto del deslinde. Se pueden aportar además cuantos documentos fundamenten la pretensión de deslinde.

El Notario, comunicará a los interesados el inicio del expediente junto con los documentos aportados por el solicitante, dándoles un plazo de quince días para alegaciones (frente a los 20 días del expediente de inscripción de la representación gráfica del art. 199 LH) convocándoles a una comparecencia a celebrar en el plazo de otros treinta días con el fin de buscar una avenencia entre ellos. Paralelamente, el Notario notificará el inicio del expediente al Registro de la Propiedad de las fincas inscritas, y éste expedirá certificación de titularidad y cargas de todas ellas que se hará constar por nota marginal en cada una de ellas (esta nota caduca a los dos años).

De lograrse el acuerdo, o ser éste parcial, se hará constar por el Notario en escritura pública, procediendo el mismo ante el Catastro Inmobiliario por el trámite del art. 18.2.c) párrafo segundo del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (subsanación de discrepancias y rectificación), llevándose la rectificación acordada a la descripción física y gráfica catastral, expidiéndose una certificación catastral con la alteración de lindes practicada para el Notario, quien la incorporará en el documento público que otorgue por virtud del expediente. Si no hay acuerdo, el Notario dará por concluso el expediente.

Cuando la escritura con los datos gráficos y descriptivos actualizados sea presentada a la inscripción, el Registrador efectuará un control de los nuevos datos, y si a la vista de las circunstancias y el historial de las fincas en el registro alberga dudas fundadas de que el acuerdo de deslinde encubre un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, suspenderá la inscripción solicitada motivadamente.

C) Expediente de rectificación de la descripción (art. 201 LH): Este es el expediente que sustituye con carácter general al procedimiento de expediente de dominio judicial regulado en la anterior redacción del art. 201 LH que se modifica con la reforma. Tiene por objeto la rectificación de la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral y la competencia para su tramitación se atribuye al Notario, pudiendo promoverlo cualquier titular registral, sea de la totalidad o de cuota indivisa del dominio, o de cualquier derecho real.

El promotor del expediente debe aportar al Notario la descripción registral de la finca y su descripción actualizada, asegurando bajo su responsabilidad que las diferencias entre ambas son consecuencia exclusiva de errores descriptivos del Registro, y no de la celebración de negocios traslativos del dominio o de cualquier otra modificación, no registrada, de la situación jurídica de la finca inscrita. Además se deben aportar cuantos datos a su disposición tenga el promotor de la rectificación sobre los datos de otros titulares del dominio y demás derechos reales de la propia finca y de las colindantes. En todo caso es obligatorio aportar la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca o fincas que sean objeto del expediente.

Si el promotor considera que la certificación catastral no coincide con la rectificación solicitada, debe acompañar a la certificación catastral que considera errónea o inexacta una representación gráfica georreferenciada de la finca o fincas objeto de rectificación. En este caso, el Notario se dirigirá al Catastro por el procedimiento del art. 18.2.c) párrafo segundo del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (subsanación de discrepancias y rectificación).

En este expediente no es necesario para el promotor aportar datos sobre cargas, derechos o acciones ejercitadas sobre la finca o fincas, ni por el Notario se expresará la prioridad de cargas o gravámenes o condiciones de inscripción, y apercibimientos sobre los perjuicios de la omisión de la inscripción o anotación [art. 201.1.c) LH].

Como excepción, esta clase de expediente de rectificación de la inscripción no puede tramitarse en el caso de que la rectificación pretendida se refiera a la descripción de edificaciones, fincas o elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de propiedad horizontal, o fincas resultantes de un expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o deslinde, debiendo en estos casos sustanciarse una previa rectificación del título original, o la previa tramitación de un procedimiento administrativo.

Igual que en el caso del deslinde, el Registrador efectuará un control de los nuevos datos, y si a la vista de las circunstancias y el historial de las fincas en el registro alberga dudas fundadas de que el expediente de rectificación de la descripción registral encubre un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, suspenderá la inscripción solicitada motivadamente.

Existen tres casos en que puede efectuarse la rectificación de la descripción sin necesidad de tramitar el expediente del art. 201 LH:

a) Cuando se trate solo de alteración de la calificación, clasificación, destino, características físicas distintas a la superficie o linderos, o los datos que permitan su adecuada localización o identificación (nombre de la finca, de una calle, del lugar o sitio en que se encuentre).

b) Cuando las diferencias de cabida entre la descripción inscrita y la rectificación pretendida no excedan del 10% de la cabida ya inscrita, y se acredite mediante certificación catastral descriptiva y gráfica la plena coincidencia entre la parcela certificada por el Catastro y la finca inscrita.

c) En los supuestos de rectificación de la superficie, cuando la diferencia alegada no exceda del 5% deña cabida inscrita.

En estos casos, el Registrador ha de expresar en resolución motivada que no alberga dudas sobre la realidad de la modificación solicitada, como consecuencia de sus comprobaciones según dispone el art. 202.3.b) párrafo último LH.

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