PremiumLos recursos contra la calificación de los registradores
Los recursos contra la calificación de los registradores
Marta Cartabia, presidenta de la Comisión de Venecia. (Imagen: E&J)
I.- Origen de la reforma
La presente reforma, en cuanto al recurso contra la calificación de los registradores, vino motivada esencialmente por la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2000 que anuló la redacción dada a los artículos 112 y siguientes del reglamento hipotecario por el RD 1867/1998, de 4 de septiembre, amparándose en la necesidad de rango legal para la regulación de esta materia. Tras dicha anulación se produjo una situación especial de inseguridad, ya que si bien dicha sentencia declaró la necesidad de norma con rango de ley para regular los recursos contra la calificación de los registradores, el efecto de la anulación fue la vigencia de las normas reglamentarias anteriores a dicha reforma. La Ley 24/2001 solventa esta situación, pero incluso ha superado la reforma de 1998 ya que contiene importantes novedades (ver cuadro ).
Si hemos de hacer una crítica de dicha reforma, concluiremos que la misma es positiva en la mayoría de sus aspectos, ya que trata de agilizar el proceso de recurso contra dichas calificaciones, así como permite el acceso a los tribunales de justicia para revisar las resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado. Puestos a buscar algún aspecto criticable, destacaremos dos:
– No se entiende demasiado la excesiva intervención que se confiere en el proceso al autorizante del título, quien puede recurrir incluso contra la voluntad del interesado, y no sólo a efectos doctrinales.
– El recurso, cuando versa sobre derecho civil propio de una Comunidad Autónoma, queda agotado en una única instancia, sin que sea posible acudir al juicio verbal ahora previsto.
Antes de proceder al estudio de dichos recursos, y a modo de introducción, analizaremos muy brevemente en que consiste la calificación registral, su naturaleza, forma de manifestarse y plazos para realizarla. Posteriormente, podremos pasar a desarrollar los recursos contra dicha calificación.
II.- La calificación de los registradores.
a) Definición:
El sistema de seguridad jurídica que establece nuestro ordenamiento en sede de transacciones inmobiliarias se funda en el establecimiento de un sistema registral (Registro de la Propiedad), de forma que quien adquiere un inmueble o lo acepta como garantía le basta conocer quien es su titular registral, sin afectarle las situaciones civiles no publicadas por el registro. Así, si adquirimos un inmueble de quien figura en el registro como propietario, e inscribimos nuestra adquisición, no nos afectarán otras titularidades o gravámenes no inscritas. Son los principios de inoponibilidad y fe pública, que proclaman los artículos 32 y 34 de la ley hipotecaria. Por efecto de estos principios, el titular civil no inscrito puede llegar a ser desposeído de su derecho. Por eso, ante estos importantes efectos que proporciona nuestro ordenamiento a la inscripción, el legislador estableció unas medidas de garantía o control de la legalidad de lo que accede al registro:
– Sólo cabe inscribir titularidades de derechos reales cuya adquisición conste en documentación auténtica (judicial, administrativa o notarial).
– Sólo cabe inscribir aquellos títulos que reúnan todos los requisitos de legalidad necesarios, sin publicarse nunca titularidades nulas o anulables. Para lograr este requisito es preciso un control o examen de la legalidad de los títulos presentados a inscribir.
Precisamente, este control o examen de la legalidad, es lo que se denomina calificación registral. Es el control de legalidad que impone el ordenamiento jurídico a los registradores, para evitar que títulos nulos o anulables gocen o se beneficien de los importantes efectos que produce la inscripción. Así, el artículo 18 de la ley hipotecaria, señala que los registradores calificarán bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulta de ellas y del contenido del registro´´.
La calificación registral está encomendada al registrador titular del registro de la Propiedad en cuya demarcación se encuentren los bienes sobre los que se constituyen, transmiten, modifican o extinguen, los derechos de los que se solicita la inscripción. Todo el territorio español está distribuido en demarcaciones registrales, y cada registro está encomendado a un registrador, quien es el sujeto a quien el ordenamiento jurídico impone el deber de realizar está actividad de control de legalidad, conforme el artículo 18 de la ley hipotecaria.
b) Valoración del actual sistema de seguridad jurídica
Desde algunos ámbitos se ha intentado variar esta situación proponiendo alguna o ambas de las siguientes medidas:
– Establecer un sistema de competencia entre los registradores o libre elección a los efectos de efectuar la calificación.
– Extraer dicha función de los registradores y encomendarla a otros sujetos, generalmente a los autorizantes del título en virtud del cual se solicita la inscripción.
Ninguna de dichas propuestas ha prosperado, básicamente porque ambas implican la destrucción del actual sistema de seguridad jurídica y su sustitución por un sistema de seguridad económica. De haber prosperado, implicaría que el Estado renunciaría a establecer mecanismos jurídicos que aseguraran la contratación inmobiliaria. Véamos muy brevemente porqué:
– Un sistema de competencia entre registradores a los efectos de calificar implica en la práctica la inexistencia de dicha calificación. El fundamento de la calificación consiste, como hemos visto, en evitar la publicación de los títulos nulos o anulables. Es evidente que las partes otorgantes del título tienen motivos especialmente importantes en conseguir su inscripción. Si son estas partes quienes eligen quien va a decidir si su título es apto o no para publicarse en el registro, parece razonable que elegirán aquel registrador más proclive a sus intereses. Por tanto, es más fácil lograr la inscripción si podemos elegir entre los aproximadamente mil registradores hoy existentes, frente al registrador dativo que establece nuestro ordenamiento. Sin embargo, el hecho que se facilite nuestra inscripción, en realidad producirá un perjuicio global en el sistema de seguridad: igual que hemos obtenido fácilmente nuestra inscripción, igualmente la habrán obtenido otros con titularidades opuestas a la nuestra. El grado de seguridad jurídica decaerá irremediablemente.
– La posición del registrador es muy diferente a la del redactor o autorizante del título. Así, quien redacta el título debe plasmar en el mismo la voluntad de las partes, cuya voluntad debe reflejar de forma fiel y exacta, y en cuyo interés debe actuar. Sin embargo, el registrador debe velar por el interés de la comunidad en general, y especialmente en interés del tercero que no es parte en el acto o contrato contenido en el título, pero que se verá afectado por ello como consecuencia de la fe pública registral así como también por consecuencia de la absolutividad e inmediatividad propia de todo derecho real. Quien ha sido elegido por las partes otorgantes difícilmente podrá defender los intereses de dichos terceros
– No cabe confundir medidas para abaratar la seguridad jurídica inmobiliaria con medidas para eliminarla. Los costes de la seguridad jurídica los fija el Estado mediante unos aranceles de las cantidades que deben percibir los registradores. Con dichas cuantías sufragan los costes del servicio (medios materiales y medios personales). Así, el legislador ha utilizado la rebaja de los aranceles registrales como medida para dicho abaratamiento, sin que se resienta el sistema de seguridad jurídica. Es su responsabilidad el determinar la cuantía de dichos aranceles, sopesando siempre las inversiones que exige a los registradores para la modernización del servicio que prestan (la propia Ley 24/2001 obliga a los registradores a traspasar a soporte informático todo el contenido de sus archivos, a establecer un sistema de firma electrónica, a permitir la conexión telemática de los usuarios con el registro, etc.). Por tanto, no puede argumentarse con criterios de abaratamiento medidas cuya aplicación alterasen las reglas de juego en la contratación inmobiliaria, en especial, medidas que faciliten el acceso al registro de titularidades nulas o anulables, lo cual implicaría la quiebra del sistema. No debe olvidarse que los sistemas de seguridad económica son ciertamente más costosos que los sistemas de seguridad jurídica, y no garantizan la existencia del derecho adquirido sino sólo una indemnización en caso de pérdida del mismo.
– De la misma manera que la libre elección de los registradores implica la desaparición de la calificación registral, tampoco cabe atribuir dicha función a los redactores o autorizantes del título, ya que los mismos han sido designados libremente por las partes. Así, los autorizantes deben reflejar la voluntad de las partes de forma fiel y exacta, en cuyo interés actúan. Por ello no son aptos para defender los intereses de los terceros que no han sido parte del contrato que autorizan, pero que por efecto de los principios registrales van a verse afectados por ellos.
– De la misma forma que no cabe designar juez, inspector de hacienda, jurado de oposiciones, etc., tampoco cabe la libre designación del registrador competente.
Por tanto, nuestro legislador ha desechado dichas medidas y ha optado por una reforma del sistema que refuerza la seguridad, a la vez de define las obligaciones de los registradores y dota de mayores garantías a los interesados para conocer las calificaciones, su fundamento, y el mecanismo de recurso contra las mismas. Así lo ha entendido el Tribunal de Defensa de la Competencia en Sentencia de 17 de junio de 2002, así como la Dirección General de los Registros y del Notariado en Resolución de 4 de julio de 2002, sobre el cuadro de sustituciones, al que nos referiremos más adelante.
c) Plazo para calificar:
Una de las mayores novedades de la Ley 24/2001, fue la introducción con rango legal de un plazo para efectuar la calificación por parte del registrador, y una sanción en caso de incumplimiento. Así, el artículo 18 de la ley hipotecaria impone la obligación de calificar en el plazo de quince días hábiles. Este plazo se computa desde que el registrador tiene el título en su poder. Por tanto, en caso de retirada del mismo, el cómputo comienza desde que se retorna al Registro. Igualmente, en caso de que exista algún título previo, el plazo se computa desde la inscripción del mismo (por ejemplo, en caso de presentación simultánea de una venta y una hipoteca, el registrador dispone de quince días para la calificación de la venta y quince días desde el despacho de ésta para la calificación de la hipoteca).
La sanción prevista en caso de incumplimiento de dicho plazo consistirá en una reducción del treinta por ciento de los aranceles correspondientes, sin perjuicio de la sanción disciplinaria que sea aplicable.
Por su parte, el interesado, transcurrido este plazo, podrá compeler al registrador a calificar en el plazo de tres días, transcurridos los cuales se aplicará el cuadro de sustituciones a que nos referiremos más adelante,
d) Forma de la calificación:
La calificación, o decisión del registrador sobre la legalidad del título presentado, puede ser positiva o negativa.
En caso de que el registrador considere que el título presentado es apto para la inscripción, es decir, resulte una calificación positiva, el registrador extenderá el correspondiente asiento, lo cual hará constar mediante nota al pie del título presentado.
En caso de calificación negativa, es decir, cuando el registrador constata la existencia de defectos que impiden la inscripción, el registrador la expresará mediante escrito firmado por él, donde se indicarán las causas que impiden la inscripción, la motivación jurídica de la misma, ordenada en hechos y fundamentos de derecho, así como los medios de impugnación.
En caso de que la calificación fuese sólo parcialmente negativa, por existir pactos que a juicio del registrador no pueden acceder al registro, si el presentante consiente la inscripción parcial, el registrador lo expresará así en la nota de despacho, indicando los pactos excluidos y los motivos en que se funda.
e) Consecuencias de la calificación negativa:
La calificación negativa implicará la prórroga automática de la vigencia del asiento de presentación durante sesenta días más, cuyo cómputo comenzará desde que el registrador haya efectuado todas las notificaciones a que más adelante nos referiremos.
« Notificación de la calificación:
El registrador debe notificar la calificación desfavorable al presentante y al funcionario autorizante del título (autoridad judicial, administrativa o Notario). Dicha notificación se practicará conforme la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, que confiere diez días para efectuarla. La notificación se efectuará en el domicilio fijado en el momento de la presentación, salvo que en el título se haya consignado otro expresamente a este efecto. Podrá efectuarse de forma telemática si expresamente se admite y hay constancia fehaciente de la misma. Debe destacarse que la notificación se hará al presentante, quien debe comunicarla al interesado. Por su parte, la notificación al autorizante se hará en su sede, dependencia o despacho y en forma telemática, ya que existe la obligación legal de ostentar una dirección electrónica así como un número de telefax.
g) Desacuerdo con la calificación:
En caso de desacuerdo contra la calificación positiva del registrador no cabe recurso alguno, ya que estamos ante una inscripción efectuada, y por tanto, bajo la salvaguarda de los tribunales de justicia (artículo 1 de la ley hipotecaria). Para modificar dicha inscripción será preciso o consentimiento de su titular o sentencia dictada en proceso en que haya sido demandado dicho titular.
Sin embargo, cuando la calificación es negativa, al entender el registrador que existen motivos que impiden la publicidad registral del título presentado, se concede a los interesados un doble derecho:
1.- Pedir la aplicación del cuadro de sustituciones.
2.- Recurrir contra la calificación del registrador.
(…) Ver Texto íntegro
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