Nuevo toque de atención a la Administración Tributaria: la inspección ocular interior es determinante en la valoración de inmuebles

Vivimos tiempos en los que las garantías en el procedimiento tributario, especialmente en el ámbito de la comprobación de valores inmobiliarios, ocupan buena parte de la jurisprudencia del Tribunal Supremo y ello de forma positiva, pues las sentencias dictadas, en su gran mayoría, vienen a reforzar la seguridad jurídica y derechos del contribuyente.

La sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Contencioso-Administrativo, de 24 de junio de 2025 (STS 2874/2025), resuelve un recurso de casación presentado por un particular frente a la liquidación y sanción dictadas por la Administración tributaria en relación con el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), derivadas de una aportación no dineraria de inmuebles a una sociedad mercantil.

El asunto central versaba sobre la metodología de valoración de los inmuebles utilizada por los peritos de la Administración, concretamente, si resulta imprescindible la visita al interior de los inmuebles en los procedimientos de comprobación de valores, o si puede considerarse suficiente una inspección limitada al exterior.

Los bienes inmuebles objeto del litigio formaban parte de una herencia y se aportaron a una comunidad de bienes y, posteriormente, a una sociedad mercantil en una operación que pretendía acogerse al régimen fiscal – tributario de neutralidad típico de fusiones y aportaciones de ramas de actividad.

(Imagen: E&J)

La Inspección negó la aplicación de dicho régimen especial, al considerar que no existía actividad económica real en la comunidad de bienes y, por tanto, debía tributarse por las ganancias patrimoniales generadas.

Para determinar tales ganancias, Hacienda practicó una valoración de los inmuebles considerando como suficiente la visita exterior, sin acceder a su interior, presumiendo que el estado interior era equivalente al aparente desde fuera.

Tras la desestimación de las reclamaciones y recursos administrativos, el particular recurrió ante la Audiencia Nacional, que confirmó la postura de la Administración.

En casación, el Tribunal Supremo admitió a trámite el recurso ante la existencia de interés casacional consistente en precisar los estándares de motivación y la exigencia de visita interior en la comprobación de valores inmobiliarios.

El Tribunal Supremo reitera y refuerza su doctrina previa en cuanto a los requisitos de motivación y garantías para el contribuyente en la comprobación de valores por dictamen pericial de la Administración. En este sentido, destaca que:

La regla general debe ser la visita ocular individualizada al interior y exterior del inmueble por parte del perito.

Solo excepcionalmente, y con justificación expresa, puede omitirse la visita al interior, ya sea por imposibilidad (p.ej., negativa documentada del propietario), o por la concurrencia de circunstancias acreditadas que la hagan innecesaria.

El perito debe incorporar en su dictamen las razones por las que no procede la visita interior, siendo inaceptable la mera presunción de que el estado interior es igual al exterior.

La carga de la prueba, conforme al art. 114.1 LGT, corresponde a la Administración, no exigiéndose al contribuyente recurrir forzosamente a la tasación pericial contradictoria para combatir valoraciones insuficientemente motivadas.

(Imagen: Poder Judicial)

En el caso concreto, la Sala aprecia que la valoración administrativa carece de motivación suficiente, pues solo se realizó visita exterior sin justificación, por lo que anula la liquidación y sanción impuestas.

El Tribunal, admite que pueden darse supuestos razonados y excepcionales en los que concurran circunstancias que hagan innecesaria la visita (accesibilidad, naturaleza del bien, negativa debidamente acreditada del titular, etc.). Pero exige, también aquí, que la justificación sea concreta, individualizada y debidamente incorporada al expediente.

Esta exigencia huye, acertadamente, de planteamientos maximalistas o de obstáculos insalvables para la Administración; en realidad, lo que demanda es un plus de diligencia y seriedad en la motivación, sin renunciar al control jurisdiccional de la actividad administrativa, que es la última garantía frente a la arbitrariedad.

La sentencia enfatiza que la carga de la prueba sobre la corrección y suficiencia del método de valoración corresponde, sin ambages, a la Administración. No puede imponerse al contribuyente la obligación de promover una tasación contradictoria solo para suplir la falta de motivación pericial de la Administración, pues esto supondría cargarle con un coste injustificado y, lo que es peor, le colocaría en situación de indefensión.

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación y anula la resolución administrativa impugnada y sus consecuencias (liquidación y sanción).

Y fija doctrina interpretativa sobre la exigencia de visita al interior en la valoración pericial de inmuebles para comprobación de valores tributarios.

(Imagen: RTVE)

La sentencia dictada, resulta especialmente valiosa porque pone freno a una tendencia detectada en la práctica de la Administración: convertir la comprobación de valores en un procedimiento de rutina, abaratando sus costes a expensas de sacrificar garantías del contribuyente.

El Supremo se posiciona de modo inequívoco: la “comodidad de la Administración” no puede justificar la relajación de los estándares de motivación en perjuicio del obligado tributario.

En un contexto en el que la eficiencia y la gestión masiva de expedientes pueden llevar a descuidar garantías esenciales, sentencias como ésta, devuelven el foco al principio de buena administración, al control judicial de la discrecionalidad y, en definitiva, a la primacía del interés general entendido como suma de intereses individuales dignos de protección.