¿Qué mayorías son necesarias en las Juntas de Propietarios?

(Imagen: E&J)

I.-Introducción

Dada la importancia de las decisiones que pueden ser adoptadas por la Junta de Propietarios, la Ley se ha ocupado de regular con gran detalle qué mayorías son necesarias para adoptar las decisiones más importantes en la vida de la comunidad de propietarios.

Hay que destacar que las decisiones adoptadas por la Junta de Propietarios según los trámites legalmente previstos habrán de ser cumplidas obligatoriamente por todos los comuneros, incluso por aquellos que se han manifestado en contra de la decisión finalmente adoptada.

Los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios tienen valor vinculante para todos los copropietarios. La concurrencia de una colectividad de personas en la titularidad de los derechos da lugar a unas relaciones de interdependencia, y hace necesaria e imprescindible la creación de unos órganos de gestión o administración, entre los que destaca la Junta de Propietarios cuyos acuerdos son vinculantes en tanto no hayan sido impugnados judicialmente y aún así, conforme al artículo 18.4 de la actual Ley 8/1999, de 6 de abril, de Propiedad Horizontal, no suspenderán su ejecución salvo que el Juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante y oída la Comunidad de Propietarios (S. Audiencia Provincial de Madrid, Secc.12º, 4 de febrero de 2002).

No está prevista en la Ley una única fórmula de mayoría sino que existen diversas mayorías posibles en función de la decisión que va a adoptarse. Una de las novedades más importantes que fue aportada por la Ley 8/1999 de reforma de la Ley de Propiedad Horizontal fue la de introducción de unas normas más flexibles en cuanto a la determinación de las minorías necesarias para adoptar las decisiones así como el tratamiento que va a darse a los propietarios ausentes. Ver artículo 17 de la LPH en página-

II.- ¿Cuándo se aplica la regla de la unanimidad?

La Ley dice que la regla de la unanimidad sólo será exigible en los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad. La modificación del título constitutivo supone básicamente la modificación de la cuota de participación que corresponde a cada piso o local. La modificación de los estatutos de la comunidad consisten, en términos generales, en la fijación y modificación de las reglas sobre el uso de los locales, pisos, elementos comunes, gastos, administración, conservación o reparaciones.

La aplicación de la regla de la unanimidad supone, lógicamente, que es necesario que todos los propietarios estén de acuerdo con la decisión que va a adoptarse. Basta con que uno solo de los propietarios se muestre en desacuerdo y vote en contra de la decisión que vaya a adoptarse para que no se pueda adoptar esta decisión.

La decisión puede haberse adoptado en la primera convocatoria de la Junta o en segunda convocatoria (transcurrida media hora desde la primera de las convocatorias).

Tratamiento de los propietarios ausentes

Una cuestión que había planteado muchos problemas era la del tratamiento que había de darse a aquellos propietarios ausentes de la Junta. ¿Su voto era a favor de la propuesta votada o en contra? ¿Podía la ausencia de uno solo de los propietarios «bloquear´´ la adopción de decisiones?

Para estos supuestos la ley prevé la siguiente solución:

1º . A todos los propietarios se les ha de notificar la convocatoria de la Junta de Propietarios en el domicilio que haya comunicado a estos efectos y si no fuera posible efectuarlo allí se efectuará mediante el tablón de anuncios de la comunidad.

2º . Una vez adoptada la decisión por la Junta de Propietarios a favor de efectuar los cambios o modificaciones que exigen la unanimidad y existiendo propietarios ausentes se comunicará a éstos la existencia de la decisión. Para comunicarse con estos propietarios ausentes se utilizarán los medios anteriormente descritos.

3º . Los propietarios ausentes tienen un plazo de 30 días naturales para manifestar su discrepancia a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad comunicando tal discrepancia por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción de dicha discrepancia.

Ver texto íntegro del artículo en documento adjunto

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