Suspendida una ejecución hipotecaria por nulidad de actuaciones a causa de una oposición extraordinaria de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 5/2019

En una resolución que profundiza en la protección de los derechos de los consumidores frente a las grandes entidades financieras, el Tribunal de Instancia de Logroño (Sección Civil) plaza 2, ha dictado una Diligencia de Ordenación de gran calado el pasado 4 de febrero de 2026. La decisión no solo ha supuesto la paralización fulminante de la ejecución hipotecaria instada por un banco que conllevaba la subasta de una vivienda, sino que ha puesto en jaque la validez de todo el procedimiento ejecutivo instado por la entidad bancaria contra un consumidor, a causa de una nulidad de actuaciones de citada ejecución hipotecaria. 

El «pecado original» del proceso: la falta de notificación personal

El fundamento principal que ha permitido frenar la ejecución antes de la subasta es un defecto procesal de carácter constitucional. La defensa, ejercida por este autor, argumentó que el juzgado nunca cumplió con la obligación de notificar personalmente al deudor su derecho a formular un incidente extraordinario de oposición, conforme a la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito Inmobiliario, mediante la que se transpone la Directiva 2014/17/UE del Parlamento y Consejo Europeo, de 4 de febrero de 2014.

La citada Disposición Transitoria Tercera establece en su apartado primero que: “En los procedimientos ejecutivos en curso a la entrada en vigor de esta Ley en los que al entrar en vigor la Ley 1/2013, de 14 de mayo, hubiera transcurrido el periodo de oposición de diez días previsto en el artículo 556.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, las partes ejecutadas dispondrán nuevamente del plazo señalado en dicho artículo para formular un incidente extraordinario de oposición basado en la existencia de las causas de oposición previstas en el apartado 7.ª del artículo 557.1 y 4.ª del artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.”

Es decir, lo que pretende el legislador con esta Disposición consiste en que los deudores hipotecarios de procedimientos que se encontraran en curso al entrar en vigor la Ley puedan oponerse ahora al despacho de ejecución alegando la existencia de posibles cláusulas abusivas en la escritura de constitución de la hipoteca, lo que tendrá especial trascendencia respecto a los intereses y la cláusula de vencimiento anticipado, ya que ello puede conllevar incluso el archivo de la propia ejecución hipotecaria despachada.

Para ello se introduce o crea un incidente de oposición que se califica expresamente de “extraordinario” al resultar sobrevenido y dado que en estos casos con casi toda seguridad ya habrá precluido el plazo ordinario para formular la oposición (10 días desde la notificación del despacho de ejecución conforme al artículo 556.1 LEC). Y su fundamento se encuentra en que fue precisamente la Ley que introdujo por primera vez en la ejecución hipotecaria la posibilidad de formular oposición con fundamento en la existencia de cláusulas abusivas, concretamente según el apartado 4º del artículo 695.1 LEC, una oposición basada en “el carácter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible”.

Esta Ley 5/2019, que transpone directivas europeas, establecía que los juzgados debían comunicar de forma «personal y directa» a los deudores en procesos en curso la posibilidad de impugnar cláusulas abusivas. Al no constar este requerimiento en los autos, se ha producido una situación de indefensión que vulnera el derecho a la tutela judicial efectiva, lo que ha llevado al tribunal a declarar la nulidad de las actuaciones desde el despacho de la ejecución.

(Imagen: E&J)

La existencia de nulidad de actuaciones en la ejecución hipotecaria

Al ejecutado no se le dio, por parte del juzgado, la oportunidad prevista en la Disposición Transitoria Tercera de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, que disponía en su apartado segundo la obligación del juzgado, de que la posibilidad de acudir al nuevo incidente se notifique personalmente a los deudores hipotecarios que se encuentren dentro del supuesto de hecho de la norma, al señalar que «dicho plazo preclusivo se computará desde el día siguiente a la notificación de la resolución por la que se comunique a las partes ejecutadas la posibilidad de formular incidente extraordinario en los términos indicados en el apartado anterior. Esta notificación deberá realizarse en el plazo de quince días naturales a contar desde la entrada en vigor de esta Ley».

Es decir, y en conclusión, que el legislador se vio en la tesitura de tener que reproducir el incidente extraordinario de la Disposición Transitoria Tercera y Cuarta de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, solo que ahora, cambiando o modificando la forma de notificación a los interesados, que ya no será a través de la publicación de la norma en el BOE, sino de forma personal y directa, y además dentro del breve plazo que establece la norma: 15 días naturales desde su entrada en vigor, es decir, antes 30 de junio de 2019; cosa que no sucedió, produciendo indefensión a esta parte.

Por lo tanto, aunque sólo fuera por este motivo, ya sería suficiente suspender la subasta prevista por haberse producido indefensión del consumidor y quebrantado el derecho a una tutela judicial efectiva por incumplirse los preceptos legales mencionados en relación con el art. 556.1, 557.1, 557.4 y 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), ya que a tenor de esa Disposición Transitoria Tercera de la Ley 5/2019, las partes ejecutadas tienen derecho a disponer nuevamente del plazo señalado en dicho artículo para formular un incidente extraordinario de oposición basado en la existencia de las causas de oposición previstas en el apartado 7.ª del artículo 557.1 y 4.ª del artículo 695.1 de la LEC.

Todo ello al amparo del artículo 240 de la Ley Orgánica del Poder Judicial (LOPJ) y los artículos 24 y 53.2 de la Constitución (CE) por indefensión a esta parte y falta de tutela judicial efectiva, estableciendo el art. 238.3 de la LOPJ y el art. 24 CE, que establecen que la nulidad radical o de pleno derecho se producirá cuando se prescinda de normas esenciales del procedimiento, siempre que, por esta causa haya podido producirse indefensión.

(Imagen: E&J)

Un catálogo de condiciones generales nulas del préstamo hipotecario ejecutado, bajo la lupa judicial

La oposición extraordinaria a la ejecución hipotecaria que se ha admitido por el juzgado de Logroño, detalla un extenso listado de condiciones generales que, según la defensa del consumidor, fueron impuestas de forma unilateral mediante un «contrato de adhesión» sin posibilidad de negociación. El tribunal deberá examinar ahora la nulidad de cinco puntos críticos:

• Vencimiento anticipado (cláusula 7ª): el banco se otorgó la facultad de resolver el contrato por el impago de «una parte cualquiera» del capital o intereses. La defensa destaca la desproporción de esta medida, señalando que en otros países europeos la ley es mucho más garantista: en Francia se exige el impago de al menos dos plazos o el 20% de la deuda; en Italia, más de la octava parte del precio; y en Alemania, al menos dos pagos consecutivos que sumen el 10% del total.
• Interés de demora «draconiano» (cláusula 6ª): se impugna un interés de demora que añadía 10 puntos al tipo vigente, alcanzando niveles del 25%. El escrito de defensa realiza una retrospectiva histórica demoledora, comparando esta «asfixia económica» con legislaciones antiguas: el Código de Hammurabi limitaba los intereses al 20%, el de Manú en la India al 2% mensual, y el emperador Justiniano en Roma los fijó en un 6% anual.
• La trampa de la cláusula suelo (3,25%): el préstamo se vendió como de «interés variable», pero la inclusión de un suelo del 3,25% lo transformó de facto en un préstamo a interés fijo, impidiendo al cliente beneficiarse de la caída del Euribor (que llegó a niveles cercanos al 0% en años recientes).
• Gastos hipotecarios e impuestos: la entidad trasladó indiscriminadamente al consumidor los costes de notaría, registro, gestoría y tasación. El recurso recuerda que la jurisprudencia del Tribunal Supremo (STS 35/2021) ya dictaminó que los gastos de tasación, registro y gestoría incumben al banco.
• Comisión de apertura y reclamación: se impugna el cobro de comisiones (como la de 25 euros por recibo vencido) que no responden a servicios efectivamente prestados ni a gastos justificados por la entidad, funcionando como una «sanción duplicada».

(Imagen: E&J)

Consecuencia económica: la «pluspetición»

Uno de los argumentos más sólidos del recurso es que la deuda reclamada por el banco es inexistente o está inflada artificialmente. Al basarse la ejecución en cálculos derivados de cláusulas nulas, el saldo deudor no es «ni vencido, ni líquido, ni exigible». Si el tribunal anula estas cláusulas, el banco no solo podría perder el derecho a ejecutar la hipoteca, sino que podría verse obligado a reintegrar las cantidades cobradas indebidamente tras recalcular todos los cuadros de amortización desde el inicio del contrato.

Medidas cautelares y transparencia

Ante la gravedad de los hechos, el letrado de la Administración de Justicia, ha ordenado:

1. Suspender la ejecución y la subasta de forma inmediata.
2. Dar traslado al magistrado para requerir al banco la aportación íntegra del expediente administrativo financiero, una medida de prueba anticipada para levantar el velo de opacidad sobre la gestión del crédito.
3. Resolver sobre la suspensión del devengo de intereses moratorios mientras dure la paralización del procedimiento.

Este tipo de oposiciones extraordinarias a una ejecución hipotecaria, son una rareza jurídica sólo al alcance de los mejores abogados expertos en derecho bancario, como son los de Quercus Jurídico, que con su buen hacer forense, han suspendido una ejecución hipotecaria que hubiera llevado al consumidor a la pérdida de su vivienda en subasta judicial.