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Artículos jurídicos

¿Tengo arrendado un solar a una empresa que contamina? ¿ Que debo hacer? LA PROBLEM¡TICA DE LOS SUELOS CONTAMINADOS



l objeto del presente artículo es analizar los puntos más relevantes de la nueva normativa estatal sobre residuos y actividades potencialmente contaminantes del suelo, así como las responsabilidades, consecuencias y obligaciones que se derivan de la misma para los propietarios o poseedores de suelos en los que se desarrollen dichas actividades.
La Ley 10/1998, de 21 de abril reguladora de los Residuos, regula en sus artículos 27 y 28 los suelos contaminados. En dichos artículos la Ley obliga a la Administración a aprobar y publicar una lista de las actividades potencialmente contaminantes del suelo. Dando cumplimiento a este mandato se elabora el Real Decreto 9/2005, de 14 de enero, sobre Contaminación Atmosférica, y de este modo se hace efectiva la obligación de la Administración de asumir la declaración de suelos contaminados, así como su inventario, control y seguimiento, hasta la completa reparación de los suelos. Efectivamente, la declaración de un suelo como contaminado por parte de la Administración obligará necesariamente a la descontaminación bajo su supervisión.
Así, el Reglamento regula, por una parte, la relación de actividades potencialmente contaminantes del suelo, así como los criterios y estándares de referencia para la declaración de suelos contaminados, con el propósito de asumir, por primera vez, de forma unificada, la definición e identificación de los suelos potencialmente contaminados. Asimismo, paralelamente, el Reglamento impone determinadas obligaciones formales de información a los titulares y/o poseedores de suelos potencialmente contaminados en una doble vertiente, administrativa y registral, para facilitar el control, seguimiento y reparación de dichos suelos
Como se ha venido entendiendo, el suelo contaminado es aquél (suelo, subsuelo o restos de una edificación) que, por causa de actividades humanas, contiene sustancias contaminantes en concentraciones superiores a las que le son propias, y comportan un riesgo real o potencial para la salud pública o los sistemas naturales.
El origen de la contaminación se debe, principalmente, al uso indiscriminado del suelo para cubrir necesidades de las actividades humanas en él desarrolladas, lo que se traduce en una mala gestión de los residuos (vertederos incontrolados o acumulaciones incorrectas), errores prácticos en las instalaciones industriales (almacenamiento incorrecto de productos y materias primas) y diferentes tipos de accidentes (manipulación de productos químicos, por ejemplo).
El Reglamento introduce, por primera vez, una regulación unificada y completa dirigida a la definición e identificación de los suelos contaminados, regulando los criterios y actividades determinantes de la contaminación.
Anexo III del Real Decreto 9/2005, “un suelo será declarado como contaminado cuando se determinen riesgos inaceptables para la protección de la salud humana o, en su caso, de los ecosistemas, debido a la presencia en éste de alguna de las sustancias contaminantes recogidas en este reglamento o de cualquier otro contaminante químico´´.
El Real Decreto 9/2005 aborda la identificación de los suelos potencialmente contaminados desde una doble perspectiva: el desarrollo de determinadas actividades industriales y/o de servicios en el terreno objeto de análisis, y  la identificación en él de determinadas sustancias.
Efectivamente, el Anexo I del Real Decreto 9/2005 establece la relación de actividades potencialmente contaminantes del suelo e incluye en dicha relación  prácticamente todas las actividades industriales y algunas del sector servicios (como la reparación y el mantenimiento de vehículos a motor).
Por otra parte, el reglamento en sus anexos establece los criterios para la identificación de los suelos que requieren la elaboración de un informe de valoración de riesgos, por hallarse en él determinadas sustancias contaminantes en concentraciones superiores a los niveles genéricos de referencia, umbrales que aparecen recogidos en el propio reglamento y que varían según el objeto de protección (la salud humana o los ecosistemas) y el uso del suelo.
El titular de una actividad potencialmente contaminante deberá presentar un informe preliminar sobre la situación del suelo en el plazo máximo de dos años a partir de la entrada en vigor de la norma, es decir, a contar desde el 7 de febrero de 2005, ante el órgano competente de la respectiva Comunidad Autónoma, con el fin de evaluar el grado de contaminación de dicho suelo, y a los efectos de su declaración o no como suelo contaminado y su reparación, en su caso.
Además de los titulares de las actividades potencialmente peligrosas deberán presentar también un informe preliminar de situación las empresas que produzcan, manejen o almacenen más de 10 toneladas al año de determinadas sustancias peligrosas, así como aquellas empresas que almacenen combustible para uso propio y que tengan un consumo anual medio superior a 300.000 litros con un volumen total de almacenamiento igual o superior a 50.000 litros.
Las indicadas empresas deberán remitir, periódicamente, posteriores informes de situación del suelo, y particularmente en los supuestos de establecimiento, ampliación y clausura de la actividad. La periodicidad de presentación y el contenido definitivo de dichos informes se establecerá por cada Comunidad Autónoma.
Por último, los propietarios de fincas en las que se haya realizado alguna de las actividades potencialmente contaminantes en el pasado, también estarán obligados a presentar un informe sobre la situación del suelo al solicitar una licencia o autorización para el establecimiento de alguna actividad diferente de las actividades potencialmente contaminantes o que suponga un cambio de uso del suelo, de forma que queden también bajo la supervisión de la Administración.
Por otra parte, el propietario de un suelo potencialmente contaminado, por hallarse en él sustancias u organismos potencialmente contaminantes, deberá realizar un informe de valoración de riesgos, que se pondrá en conocimiento del órgano competente de la respectiva Comunidad Autónoma, a los efectos de su declaración o no como suelo contaminado y su reparación, en su caso.
En caso de calificarse dichos suelos como contaminados, el titular de la actividad o el propietario del terreno, en su caso, estarán obligados a la realización de las actuaciones necesarias para proceder a su recuperación ambiental en los términos y plazos dictados por el órgano competente
El órgano administrativo competente de la respectiva Comunidad Autónoma liderará el procedimiento a seguir para efectuar la recuperación del suelo. Las actuaciones de reparación de los suelos, que deberán llevarse a cabo en los términos y plazos dictados por el órgano competente, deberán garantizar: (i) la implantación de soluciones permanentes, (ii) la eliminación de riesgos inadmisibles para el objeto de protección (salud humana o ecosistemas) y (iii) que la contaminación remanente, si existiese, contenga niveles de riesgo aceptables según el uso del suelo.
En todo caso, el suelo dejará de tener la condición de contaminado, cuando exista y sea firme la resolución administrativa que así lo declare, previa comprobación por el órgano competente de la respectiva Comunidad Autónoma, de la efectividad de las actuaciones de recuperación practicadas.
Los órganos autonómicos deberán garantizar:
1.- la implantación de soluciones permanentes,
2.- la eliminación de riesgos inadmisibles para el objeto de protección (salud humana o ecosistemas) y
3.- que la contaminación remanente, si existiese, contenga niveles de riesgo aceptables según el uso del suelo.

¿Quienes son los responsables de la descontaminación ?
Los responsables primeros de la descontaminación del suelo son los causantes de la contaminación, de forma solidaria, y, posteriormente, de forma subsidiaria, lo son los poseedores de los suelos contaminados (arrendatarios u ocupantes…) y, por último, el propietario de la finca afectada aunque no fuere poseedor.
Por lo tanto, si se demostrase que quien no ocupa ya un terreno causó su contaminación, el hecho de la transmisión del suelo, o el del mero abandono del mismo, no eximirán al causante de la contaminación de la obligación de hacer frente a la descontaminación del suelo contaminado.
Los distintos obligados a la reparación del suelo podrán llevar a cabo las actividades para proceder a su limpieza y recuperación mediante la suscripción de acuerdos voluntarios autorizados por el órgano competente de la respectiva Comunidad Autónoma o mediante la suscripción de convenios de colaboración entre aquéllos y la Administración, siendo, en todo caso, el coste de la reparación a cargo de quienes han causado la contaminación del suelo, y en última instancia del propietario
¿ que sanciones se pueden imponer?
El régimen sancionador aplicable a las infracciones cometidas será el previsto en la Ley de Residuos, sin perjuicio de las responsabilidades civiles, penales o de otro orden a que hubiera lugar
Las sanciones contempladas en dicha norma, se refieren a la imposición de multas de hasta 1.202.024,20 Euros (antes 200 millones de Pesetas); la inhabilitación para ejercer la actividad;  el cierre temporal o definitivo, total o parcial, de las instalaciones; y la revocación o suspensión de autorizaciones.
Todo ello distinguiendo entre infracciones leves, graves y muy graves, apreciando las circunstancias del responsable de la contaminación (su grado de culpa y participación y la reiteración en su conducta) y el nivel de daño causado al medioambiente o de peligro a que se haya sometido la salud de las personas.
Adicionalmente, los infractores estarán sujetos a la obligación de reponer en la forma y condiciones establecidas por la Administración. En caso de no cumplir con dicha obligación de reponer, la Administración podrá imponerles multas coercitivas. Asimismo, en el supuesto de que no se realicen las operaciones de limpieza y recuperación de suelos contaminados, podrá procederse a la ejecución subsidiaria por cuenta del infractor y a su costa.
1. Obligaciones administrativas y de publicidad
También se exige, para la identificación y seguimiento de los terrenos potencialmente contaminados, determinadas obligaciones formales de información que vinculan a los titulares y/o poseedores de suelos potencialmente contaminados, en una doble vertiente, administrativa y registral.
A. Obligaciones administrativas
Como se ha adelantado, los titulares de terrenos donde se desarrollen actividades potencialmente contaminantes o donde se hallen sustancias potencialmente contaminantes, quedan sometidos a las respectivas obligaciones de información, ante el organismo autonómico competente.
Efectivamente, los titulares de terrenos donde se desarrollen actividades potencialmente contaminantes deben presentar un informe sobre la situación del suelo ante el organismo autonómico competente, de forma que éste califique sobre la potencial contaminación del suelo en relación con los criterios de contaminación que se regulan, en el plazo máximo de 2 años a partir de la entrada en vigor del Reglamento
Adquiere especial trascendencia el hecho de que, también están sujetos a la obligación de presentar el referido informe ante la Administración, los propietarios de terrenos que hubiesen soportado actividades potencialmente contaminantes en el pasado al solicitar una licencia o autorización para el establecimiento de alguna actividad diferente de las actividades potencialmente contaminantes o que suponga un cambio de uso del suelo. No se establece ningún límite temporal en cuanto al pasado potencialmente contaminante del terreno.
La forma y el contenido del informe preliminar acerca de la situación del suelo que requiere la Administración incluye: (i) los datos generales de la actividad; (ii) las materias consumidas de carácter peligroso; (iii) productos intermedios o finales de carácter peligroso; (iv) residuos o subproductos generados; (v) descripción del almacenamiento; (vi) descripción de las áreas productivas; y (vii) actividades que históricamente se han desarrollado en dichos suelos.
Asimismo, el propietario del suelo, en el caso de detectar en el terreno sustancias contaminantes, estará obligado a realizar una valoración de riesgos medioambientales que deberá presentar ante la Administración a los efectos de su declaración o no como suelo contaminado y su control.
B. Publicidad registral
Resulta de especial relevancia la obligación relativa a la publicidad registral, en virtud del cual los propietarios de fincas en las que se haya realizado alguna de las actividades potencialmente contaminantes en algún momento pasado estarán obligados a declarar tal circunstancia en las escrituras de transmisión de derechos sobre dichas fincas, y el Registrador estará obligado a inscribir tal declaración como nota al margen de la inscripción.
Asimismo, cuando se incoe un expediente conducente a la declaración de un suelo como contaminado, el Registrador expedirá Certificación de Dominio y Cargas de la finca afectada, dejando constancia por nota marginal que caducará a los 5 años y que podrá ser cancelada a instancia de la Administración.
Finalmente, la resolución administrativa que declare el suelo contaminado se hará constar en el registro y sólo se cancelará la misma cuando una resolución administrativa declare la descontaminación del suelo.
2. Conclusiones
El reglamento tiene especial trascendencia para dos grandes grupos de sujetos: (i) para los titulares de actividades industriales y comerciales potencialmente contaminantes, quienes deberán presentar el informe preliminar de situación del suelo en el plazo máximo de dos años desde la entrada en vigor del Real Decreto; y (ii) para los propietarios o poseedores de los terrenos, que pueden ser declarados responsables subsidiarios de la descontaminación, además de tener la obligación de presentar el informe preliminar de situación del suelo o el informe de valoración de riesgos en los casos previstos.
Asimismo, se introduce, por último, una cuestión fundamental a considerar por los agentes involucrados en la compra y venta de terrenos, en la medida en que la situación del suelo, en relación con su potencial o efectiva contaminación, se deberá declarar en las escrituras de transmisión de los mismos, lo que conllevará la consiguiente publicidad registral de dichas circunstancias.
Tabla
Qué datos debe incluir el informe preliminar de la administración
los datos generales sobre la actividad de la empresa;
las materias consumidas de carácter peligroso;
productos intermedios o finales de carácter peligroso;
residuos o subproductos generados;
descripción del almacenamiento que se realiza;
descripción de las áreas productivas de la empresa ; y





actividades que históricamente se han desarrollado en dichos suelos.
Tabla 2





Sanciones administrativas que se pueden imponer:
multas de hasta 1.202.024,20 Euros (antes 200 millones de Pesetas);
inhabilitación para ejercer la actividad;
cierre temporal o definitivo, total o parcial, de las instalaciones; y
revocación o suspensión de autorizaciones,
Tabla 3
Actividades potencialmente contaminantes del suelo
Actividades de los servicios relacionados con las explotaciones petrolíferas y de gas, excepto actividades de prospección.
Extracción de minerales metálicos no férreos, excepto minerales de uranio y torio.
Fabricación de grasas y aceites (vegetales y animales).
Acabado de textiles.
Fabricación de tejidos impregnados, endurecidos o recubiertos en materias plásticas.
Preparación, curtido y teñido de pieles de peletería.
Preparación, curtido y acabado del cuero.
Aserrado y cepillado de la madera, preparación industrial de la madera.
Fabricación de chapas, tableros, contrachapados, alistonados, de partículas aglomeras, de fibras y otros tableros de paneles.
Fabricación de pasta papelera, papel y cartón.
Fabricación de papeles pintados.
Artes gráficas y actividades de los servicios relacionados con las mismas (1).
Coquerías.
Refino de petróleo.
Fabricación de productos químicos básicos.
Fabricación de pesticidas y otros productos agroquímicos.
Fabricación de pinturas, barnices y revestimientos similares; tinta de imprenta y masillas.
Fabricación de productos farmacéuticos.
Fabricación de jabones, detergentes y otros artículos de limpieza y abrillantamiento.
Fabricación de perfumes y productos de belleza e higiene.
Fabricación de otros productos químicos.
Fabricación de fibras artificiales y sintéticas.
Fabricación de productos de caucho.
Fabricación de vidrio y productos de vidrio.
Fabricación de artículos cerámicos de uso doméstico y ornamental.
Fabricación de azulejos y baldosas de cerámica.
Fabricación de fibrocemento.
Fabricación de productos minerales no metálicos diversos.
Fabricación de productos básicos de hierro, acero y ferroaleaciones.
Fabricación de tubos de hierro.
Fabricación de tubos de acero.
Otros procesos de primera transformación del hierro y del acero.
Producción y primera transformación de metales preciosos.
Producción y primera transformación de aluminio.
Producción y primera transformación de plomo, cinc y estaño.
Producción y primera transformación de cobre.
Producción y primera transformación de otros metales no férreos.
Fundición de metales.
Fabricación de elementos metálicos para la construcción.
Fabricación de cisternas, grandes depósitos y contenedores de metal.
Fabricación de radiadores y calderas para calefacción central.
Fabricación de generadores de vapor.
Forja, estampación y embutición de metales; metalurgia de polvos.
Tratamiento y revestimiento de metales.
Ingeniería mecánica general por cuenta de terceros.
Fabricación de artículos de cuchillería y cubertería, herramientas y ferretería.
Fabricación de cerraduras y herrajes.
Fabricación de productos metálicos diversos, excepto muebles.
Fabricación de máquinas, equipos y material mecánico.
Fabricación de máquinas, equipo y material mecánico de uso general.
Fabricación de maquinaria agraria.
Fabricación de máquinas-herramienta.
Fabricación de maquinaria diversa para usos específicos.
Fabricación de armas y municiones.
Fabricación aparatos electrodomésticos.
Fabricación de máquinas de oficina y equipos informáticos.
Fabricación de motores eléctricos, transformadores y generadores.
Fabricación de aparatos de distribución y control eléctricos.
Fabricación de hilos y cables eléctricos aislados.
Fabricación de acumuladores y pilas eléctricas.
Fabricación de otro equipo eléctrico.
Fabricación de válvulas, tubos y otros componentes electrónicos.
Fabricación de transistores de radiodifusión y televisión y de aparatos para la radiotelefonía y radiotelegrafía con hilos.
Fabricación de aparatos de recepción, grabación y reproducción de sonido e imagen.
Fabricación de equipo e instrumentos médico-quirúrgicos y de aparatos ortopédicos.
Fabricación de instrumentos y aparatos de medida, verificación, control, navegación y otros fines, excepto equipos de control para procesos industriales.
Fabricación de equipos de control de procesos industriales.
Fabricación de vehículos de motor.
Fabricación de carrocerías para vehículos de motor, de remolques y semirremolques.
Fabricación de partes, piezas y accesorios no eléctricos para vehículos de motor y sus motores.
Construcción y reparación naval.
Fabricación de material ferroviario.
Construcción aeronáutica y espacial.
Fabricación de motocicletas y bicicletas.
Fabricación de muebles.
Fabricación de otros artículos que utilicen sustancias peligrosas.
Reciclaje de chatarra y desechos de metal.
Reciclaje de desechos no metálicos.
Producción y distribución de energía eléctrica.
Producción de gas, distribución de combustibles gaseosos por conductos urbanos, excepto gasoductos.
Mantenimiento y reparación de vehículos de motor.
Venta, mantenimiento y reparación de motocicletas y ciclomotores y de sus repuestos y accesorios
Venta al por menor de carburantes para la automoción, cuando posean instalaciones de almacenamiento.
Intermediarios del comercio de combustibles, minerales, metales y productos químicos industriales.
Comercio al por mayor de combustibles sólidos, líquidos y gaseosos y productos similares.
Comercio al por mayor de metales y minerales metálicos.
Comercio al por mayor de pinturas y barnices.
Comercio al por mayor de fertilizantes y productos químicos para la agricultura.
Comercio al por mayor de productos químicos industriales.
Comercio al por mayor de chatarra y productos de desecho.
Comercio al por menor de combustibles.
Transporte por ferrocarril.
Otros tipos de transporte terrestre.
Transporte por tubería.
Depósito y almacenamiento de mercancías peligrosas.
Laboratorios de revelado, impresión y ampliación fotográfica
Recogida y tratamiento de aguas residuales.
Recogida y tratamiento de otros residuos.
Actividades de saneamiento, descontaminación y similares
Lavado, limpieza y teñido de prendas textiles y de piel

 

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