Un juzgado de Madrid condena a un banco por una vivienda sin licencia de primera ocupación en Marbella
La sentencia destaca la responsabilidad bancaria en promociones irregulares
(Imagen: E&J)
Un juzgado de Madrid condena a un banco por una vivienda sin licencia de primera ocupación en Marbella
La sentencia destaca la responsabilidad bancaria en promociones irregulares
(Imagen: E&J)
Un Juzgado de Primera Instancia de Madrid ha dictado una sentencia de especial trascendencia en materia de garantías bancarias en el ámbito de la contratación sobre plano, al estimar la demanda formulada contra una entidad financiera por el incumplimiento de su obligación de garantizar, conforme a la Ley 57/1968, las cantidades anticipadas para la adquisición de una vivienda que nollegó a contar con licencia de primera ocupación.
La controversia se centra en una promoción inmobiliaria ubicada en Marbella, en la que los compradores suscribieron un contrato de compraventa sobre plano y entregaron cantidades a cuenta que fueron avaladas mediante garantía individual por la entidad demandada. Pese a ello, el inmueble nunca fue entregado en condiciones legales de habitabilidad, al no haberse obtenido la licencia de primera ocupación, elemento que adquiere un protagonismo nuclear en el pronunciamiento judicial.
El juzgado destaca que la inexistencia de licencia de primera ocupación constituye un incumplimiento esencial y objetivo del contrato, que impide considerar cumplida la obligación del promotor. Lejos de tratarse de un simple requisito administrativo, la licencia de primera ocupación actúa como título habilitante que certifica que la construcción se ha ejecutado conforme a la legalidad urbanística, técnica y medioambiental vigente. (Su ausencia no solo vicia la entrega, sino que imposibilita el acceso a suministros, la inscripción registral del uso residencial, y el ejercicio de derechos básicos como el empadronamiento o la contratación de servicios.)
“el otorgamiento de licencia de primera ocupación representa que la obra se ha terminado al amparo de licencia de edificación no caducada, y esta licencia legitima la terminación de la edificación y permite al comprador de la vivienda asegurarse de la legalidad de lo que adquiere, y de acuerdo con numerosa jurisprudencia la entrega de un inmueble sin licencia de primera ocupación es causa de resolución ex artículo 1124 del C.c . de aquellos contratos en los que se transmite el dominio de la vivienda o local (STS de 22 de diciembre de 1990, 9 de mayo de 1996, 3 de junio de 2003, 13 de febrero de 2007 , 19 de abril de 2007 ). En el caso que nos ocupa a pesar de que el Promotor solicitó la licencia de primera ocupación, la pretensión fue denegada”
En este contexto, el juzgado no solo declara procedente la resolución contractual por incumplimiento, sino que activa directamente la garantía prevista en la Ley 57/1968, ordenando a la entidad financiera la devolución de todas las cantidades anticipadas, más intereses legales desde cada ingreso.
(Imagen: E&J)
El intento de la entidad financiera de eludir su responsabilidad fue rechazado por el tribunal. Entre otros argumentos, la defensa alegó la existencia de un plazo de caducidad de la garantía y la falta de legitimación pasiva al no haberse dirigido inicialmente la demanda contra la promotora. El juzgado niega ambos extremos y recuerda que el régimen protector de la Ley 57/1968 permite al comprador ejercitar su acción directamente contra la entidad avalista, sin que la falta de ejercicio de la acción principal frente al promotor impida la efectividad de la garantía.
Resulta también destacable la afirmación implícita del juzgador sobre el deber de diligencia de la entidad bancaria.
“no se dan los requisitos exigidos para que la garantía pueda ser cancelada cuando la entidad financiera no puede considerarse un tercero ajeno a la relación contractual entablada entre promotora y vendedor; por tanto, estaríamos ante un supuesto de culpa contractual del art. 1104 del CC, al que es aplicable el plazo de prescripción de 15 años de las acciones personales”
Emitir un aval sin verificar que la promoción se desarrolla conforme a parámetros mínimos de legalidad urbanística puede dar lugar a un incumplimiento autónomo imputable al garante. La sentencia se inserta así en una doctrina que otorga a las entidades financieras un papel activo, no meramente formal, en el circuito de garantías.
La ausencia de licencia de primera ocupación no solo priva de eficacia al contrato de compraventa, sino que revela la ilicitud material del objeto entregado. Desde el punto de vista administrativo, no se trata de un defecto subsanable, sino de una irregularidad estructural que impide el uso residencial legal del inmueble. La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha reiterado, en distintas ocasiones, que la falta de licencia no solo impide considerar entregada la vivienda, sino que refuerza la obligación de restitución por parte del garante financiero, conforme a los arts. 1 y 3 de la Ley 57/1968 (SSTS 733/2015, 774/2015, entre otras).
En definitiva, la resolución dictada por el Juzgado de Madrid reafirma que la legalidad urbanística —y singularmente la existencia efectiva de licencia de primera ocupación— es elemento imprescindible en la eficacia de las garantías bancarias. Las entidades financieras no pueden desentenderse de las consecuencias jurídicas de las promociones en las que intervienen mediante avales, especialmente cuando éstas se desarrollan al margen de los cauces legales que habilitan el uso residencial. La sentencia constituye un nuevo hito en la consolidación de una jurisprudencia que sitúa al comprador en el centro del sistema de protección frente a los riesgos del mercado inmobiliario fallido.
