Compraventa de inmueble por extranjero a través de abogado español

AUTOR: www.ksolucion.es  info@ksolucion.es

SUMARIO:

1.- El Caso

1.1.- Supuesto de Hecho

1.2.- Objetivo. Cuestión planteada

1.3.- La estrategia del Abogado

2.- El Procedimiento Extrajudicial

2.1- Partes

2.2- Pasos a seguir

2.3.- Normativa

2.4- Documentación

3.- Documentos jurídicos

4.- Biblioteca

TEXTO DEL ARTÍCULO:

1.- EL CASO

1.1.- Supuesto de hecho

Alicante, 01/06/2006

Doña Pai y  D. Fred, ambos de nacionalidad británica, mantuvieron una relación de noviazgo durante un largo periodo. En el transcurso del mismo, adquirieron un inmueble a partes iguales en una ciudad española. Tras la ruptura de esta relación deciden vender el inmueble.

El proceso de venta fue bastante largo, no tanto por los trámites burocráticos, sino más bien porque los vendedores no lograban ponerse de acuerdo en cuanto al monto que iba a recibir cada uno por la venta del inmueble.

Finalmente, llegan a un acuerdo y encuentran un comprador,  Doña María.   Doña Pai otorga un poder a un letrado español para que realice todos los trámites necesarios para concluir la compraventa del inmueble. Por lo tanto, el letrado es apoderado de Doña Pai y actuará en su representación.

La compraventa tiene lugar en España y será posteriormente ratificada en el Reino Unido para adquirir la calidad de documento público también en dicho país.

Cabe destacar que el inmueble se encuentra gravado por un derecho real de garantía hipotecaria.

1.2.- Objetivo. Cuestión planteada

El cliente es  Doña Pai y tiene como objetivo la venta del inmueble del que es copropietaria junto a D. Fred.

1.3.- La estrategia del Abogado

El letrado recomienda a su cliente que le otorgue un apoderamiento para realizar él mismo la compraventa; de esta manera, su representada se ahorraría los gastos de traslado a España para realizar las gestiones correspondientes a la misma.

Además, la compraventa debía realizarse lo antes posible, ya que la inmobiliaria tenía un comprador pero éste no estaba dispuesto a esperar para adquirir el inmueble, por lo que el apoderamiento era la mejor opción ante tal necesidad de celeridad.

El letrado realiza una función de mediador entre su cliente y su anterior pareja para que alcancen un acuerdo en lo que respecta a la cantidad que recibirá cada uno por la venta.

A su vez, el abogado recomienda el pago íntegro de la hipoteca antes de efectuar la compraventa. El cliente sigue su consejo y la hipoteca es liquidada, constando en el escrito de compraventa que sobre la finca no pesa ninguna carga (salvo afecciones fiscales).

2.- EL PROCEDIMIENTO EXTRAJUDICIAL

2.1.- Partes

Parte vendedora:

• D. Fred.

• Doña Pai, que actúa representada por su Abogado.

Parte compradora:

• Doña María.

2.2 Pasos a seguir:

1) Se realiza el respectivo poder en el Reino Unido, de donde es nacional el cliente, ante notario público de dicho país (y posterior sello de La Haya para su validez en España), en el cual el abogado puede vender la parte indivisa que le corresponde a su cliente.

2) El siguiente paso es confeccionar el contrato de compraventa entre las partes vendedoras y la parte compradora.

Hay una función mediadora por parte del letrado de  Doña Pai; a lo largo del proceso de compraventa negocia con el abogado de D. Fred para llegar a un acuerdo sobre la cantidad que recibirá cada uno. El desacuerdo surge cuando  D. Fred reclama más cantidad de la que  Doña Pai le ofrece. Finalmente llegan a un acuerdo al considerar justo que  D. Fred reciba menos puesto que  Doña Pai aportó más dinero cuando ambos adquirieron el inmueble.

Se realiza Escritura Pública, en la que se expone lo siguiente:

• El inmueble no  constituye domicilio familiar ni conyugal.
• Ubicación geográfica y descripción de la finca.
• Número del inmueble en el Registro de la Propiedad.
• Especificación del tipo de operación, en este caso compraventa.
• Referencia catastral del bien. Asimismo, el notario advierte de la obligación que recae sobre la compradora acerca de comunicar, en el plazo de dos meses, a la correspondiente Gerencia Territorial del Catastro las modificaciones producidas por esta transmisión.
• Corroboración por parte del fedatario público de que la hipoteca que pesaba sobre la finca ha sido extinguida por los vendedores.
• Información de la situación registral en relación al inmueble.
• Elementos comunes y régimen de la propiedad horizontal existente en el edificio.

Por otro lado, se establecen en la Escritura las siguientes estipulaciones:

• Precio de la venta y ratificación por parte de los vendedores de haber recibido el pago.
• Obligación de la parte compradora de pagar todos los gastos de la Escritura, así como los impuestos que la graven, excepto el de incremento del valor de los terrenos (plusvalía).
• Solicitud hecha al notario para que presente la Escritura en el Registro de la Propiedad.
• Declaración de la parte transmitente confirmando que los pagos a la comunidad de propietarios están satisfechos y que no existe ninguna derrama para el pago de mejoras en el inmueble. Lo anterior queda acreditado mediante certificación.
• Retención por parte de la compradora de un 5% del precio pactado para saldar las obligaciones tributarias establecidas en el IRPF.

2.3.- Normativa

• Ley 62/2003, de 30 de diciembre, de medidas fiscales, administrativas y del orden social. LMFAOS (art. 65.1).

• Ley 18/1991, de 6 de junio, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. LIRPF (art. 19.1.b).

2.4.- Documentación

–       Escritura de Compraventa.

–       Poder de representación.

–       Ratificación de la compraventa.

–       Documentos identificativos de las partes intervinientes.

–       Escritura de carta de pago de la Hipoteca.

–       Certificación acreditativa de que los pagos a la comunidad de propietarios se encuentran al día.

–       Documento de la finca expedido por el Catastro.

3.- DOCUMENTOS JURÍDICOS

Documentos jurídicos de este caso:

Documentos disponibles en www.ksolucion.es Nº de Caso: 1093 info@ksolucion.es

1.- Escritura de compraventa de bien inmueble realizada en España.

2.- Acta de ratificación expedida por un notario del Reino Unido.

Formularios jurídicos relacionados con este caso:

• Contrato de compraventa de bien inmueble. Hipoteca
• Contrato de compraventa de bien inmueble
• Carta de pago y cancelación definitiva de hipoteca

4.- BIBLIOTECA

Disponible en www.ksolucion.es Nº de Caso: 1093.

• Sabelotodo Derecho Civil
• Sabelotodo Contratación Civil y Mercantil