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Casos de éxito

Demanda por obras indebidas y modificación de elementos comunes sin autorización

"En un bloque de pisos, la dueña del tercero decide hacer reformas sin ningún tipo de permiso por parte del presidente de la comunidad ni la debida autorización por parte del ayuntamiento"

(Foto: E&J)

Abogado Director de Padrino Abogados y especialista en Civil, Administrativo y Urbanismo

Tiempo de lectura: 12 min



Casos de éxito

Demanda por obras indebidas y modificación de elementos comunes sin autorización

"En un bloque de pisos, la dueña del tercero decide hacer reformas sin ningún tipo de permiso por parte del presidente de la comunidad ni la debida autorización por parte del ayuntamiento"

(Foto: E&J)

  • FECHA DE RESOLUCIÓN DEL CASO: 20-11-2020
  • Materia: Derecho Civil
  • Especialidad: / Derecho Civil / Propiedad horizontal
  • Número: 13501
  • Tipo de caso: Caso Judicial
  • Voces: COMUNIDAD DE PROPIETARIOS, COMUNIDAD DE VECINOS, PROPIEDAD HORIZONTAL
  • Documentalista: Alba Leyva de Castro

Documentos originales presentados



(Foto: E&J)

El caso

Supuesto de hecho

  • Madrid, 09-06-2017

En un bloque de pisos, la dueña del tercero decide hacer reformas sin ningún tipo de permiso por parte del presidente de la comunidad ni la debida autorización por parte del ayuntamiento. Cuando los vecinos se percatan de lo sucedido le piden que cese la obra ya que tienen constancia de que no ha solicitado los permisos. La demandada (dueña del piso en obras) se niega a parar la remodelación y tampoco permite el paso a ningún residente para que echen un vistazo al tipo de obra que se está llevando a cabo.



Con las obras la demandada en su vivienda modificó elementos comunes, como el hueco del muro de carga y la chimenea. Por ello la comunidad de propietarios solicita que se lleve a cabo la restitución de las obras ya que afectaron negativamente a la estructura del edificio.

Objetivo: cuestión planteada

La demolición y restitución de las obras realizadas sin consentimiento de la comunidad de propietarios y sin las licencias municipales preceptivas para ello, alterando los elementos comunes, en concreto, el muro de carga y chimenea modificando se estructura y afectando a su seguridad, y también se han intervenido los paramentos de fachada principal y patio taladrando el muro.

La estrategia: solución propuesta

En la propiedad horizontal la propiedad individual sobre cada piso o local, está sometida a las limitaciones derivadas del uso de los elementos comunes y del uso de los demás pisos o locales. Podemos afirmar que el artículo 7 LPH, tiende a establecer un doble régimen de observación imperativa: de un lado, al ostentarse plena propiedad sobre los elementos privativos, el propietario es libre de configurarlos libremente siempre que no sobrepase el concepto denominado como de «puertas adentro»; de otro, y en el reverso, respecto de los elementos comunes, el principio de partida es el contrario, es decir, la imposibilidad de alteración de las cosas en comunidad sin el consentimiento de los demás cotitulares . Pues bien, en la práctica judicial y en el devenir de la vida comunitaria nos encontramos con una realidad desgraciadamente frecuente, cual es: la realización arbitraria de obras en los elementos privativos por el comunero privado y con desprecio a la norma básica de toda comunidad constituida en forma de propiedad horizontal, que deriva de la inexcusable necesidad de contar con consentimiento unánime de los demás comuneros para afrontar cualesquiera obras que pudieran afectar de forma relevante a elementos comunes, obligación impuesta en los arts. 7 , 9.1.a ) y 17.1 LPH. Debe señalarse que la doctrina jurisprudencial relativa a los principios generales que rigen las facultades de los copropietarios en orden a la realización de obras, resumida, entre otras, en la STS de 6 de noviembre de 1995 expone que: «conformada la propiedad horizontal como un dominio 13 separado sobre cada piso o local y un condominio especial sobre los elementos comunes, las facultades del propietario, tanto las que recaen de manera singular y exclusiva sobre el espacio privativo, delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, como las que lo hacen sobre los elementos comunes, están sometidas a ciertos límites, para conjugar la concesión a cada titular de las máximas posibilidades de utilización, con el ejercicio de los derechos de igual clase de los demás y el interés general, que se encarna, como dice la Exposición de motivos de la Ley de 21 de julio de 1960 “en la conservación del edificio y en la subsistencia del régimen de propiedad horizontal”. Se trata, pues, y en definitiva de que el ejercicio propio del derecho propio no se traduzca en perjuicio ajeno, ni en menoscabo para el conjunto de los elementos ubicados en la comunidad.

El procedimiento judicial

  • Orden Jurisdiccional: Civil
  • Juzgado de inicio del procedimiento: Juzgado de 1º Instancia
  • Tipo de procedimiento: Procedimiento ordinario
  • Fecha de inicio del procedimiento: 09-06-2017

Partes

Demandante:

  • Comunidad de Propietarios.

Demandado:

  • Vecina dueña del piso 3º exterior.

Peticiones realizadas

La parte demandante:

1. Demoler la obra indebidamente realizada, debiendo reponer los elementos comunes modificados (muro de carga, chimenea de evacuación de gases, paramentos de fachada principal y de patio interior) a su estado originario otorgándole el plazo de un mes para realizarlo desde que se dicte la Sentencia

2. Si en ese plazo no se hubieran realizado las anteriores actuaciones que se autorice a la Comunidad de propietarios a ejecutar las anteriores obras por sí misma y a cuenta de la demandada.

La parte demandada:

Solicita que se dicte Sentencia desestimando la totalidad de los pedimentos formulados por la actora absolviendo a la demandada y la expresa imposición de costas a la parte actora.

Argumentos

La parte demandante, en su Demanda, fundamenta sus peticiones en los siguientes argumentos:

La demandada realizó obras en su vivienda sin comunicar la naturaleza de las mismas, lo que desde el principio ya supone una irregularidad a tener en cuenta, por ello tras las quejas de los vecinos que oyeron caer cascotes por la chimenea y manifestaron la aparición de malos olores, la actora solicitó a la propietaria la entrada en su vivienda para comprobar si se estaban o no alterando elementos comunes, pero fue imposible dada su negativa.

Por esta razón un vecino, D. Mario actuando en beneficio de la comunidad solicitó la inspección de la obra por parte de un Técnico Municipal y pudo comprobar que las obras que estaba realizando la demandada eran en concreto «reforma total de la vivienda incluida la remodelación de la tabiquería y creación de dos cuartos de aseo» para la que ni siquiera había solicitado la preceptiva licencia municipal, lo que provocó la orden por parte del Ayuntamiento de la paralización de las obras, según comunicó La Junta Municipal del Distrito.

Como se puede observar en todo momento los vecinos y la parte actora actúan con la buena fe que le caracteriza. Ante esta situación de la que tuvo conocimiento a través de Don Mario, nunca a través de la demandada y visto que esta continuaba con la obra desoyendo las órdenes del Ayuntamiento de Madrid, en junio de 2016 la comunidad le comunica formalmente y por escrito lo que ya le dijo en su día verbalmente, que no puede alterar elementos comunes y que si daña a terceros será de su responsabilidad, lo sorprendente es que el marido de la demandada afirmaba con rotundidad que no se han alterado elementos comunes y que por tanto no ha vulnerado la ley de propiedad horizontal, cuando es conocedor de todo lo contrario y decimos sorprendente porque el propio Arquitecto de la demandada, el que realizó la obra, Sr. Llanos entrega a la comunidad en Agosto de 2016 un informe con ocasión de legalizar ante el Ayuntamiento las obras ya terminadas y realizadas en todo momento sin licencia en el que confirma sin lugar a dudas que sí se ha alterado el muro de carga, en concreto manifiesta que las obras consistieron en «el cierre en el muro de carga del hueco existente en la entrada al cuarto de baño y de la apertura de un nuevo hueco en el mismo muro, el cual permite el acceso a un pasillo. »

Ni que decir tiene que los muros de carga son elementos comunes, no solo porque la propia ley en su artículo 396 CC así lo indica, sino incluso la jurisprudencia siendo clarificadora la Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 16 de febrero de 2006 la cual dictamina que:

«…Los ‘muros’ son siempre elementos comunes según el art. 396 del propio Código sustantivo, se trate de paredes maestras o de sustentación, o sean paredes divisorias o de separación, en cuanto la función de las segundas es la delimitadora del espacio correspondiente al edificio, marcando el perímetro con relación a otro distinto». Esta misma Sentencia afirma igualmente «Que el muro de carga, como muro maestro ha de entenderse a la pared de fuerte construcción destinada a sostener los distintos pisos o locales de un edificio, es un elemento común, tesis absolutamente correcta desde un punto de vista legal y jurisprudencial, y que ha sido recogida en la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal de 6 de abril de 1999».

Y lo mismo sucede, por un lado, con el conducto de evacuación de gases, otro de los elementos comunes que dispone el artículo 396 CC y que ha sido modificado, en concreto los conductos de chimenea abiertos se encuentran cortados, habiéndose colocado unas tuberías de PVC para dar continuidad a los mismos, lo que por el tipo de material y la expulsión de gases calientes puede suponer un peligro en el futuro para las viviendas que deseen utilizar dicha salida de humos, como es el caso de la vivienda del piso 2º Exterior, que tiene conectada a dicho conducto la campana extractora y por otro con la intervención realizada para la salida de humos, posiblemente de la caldera o la campana extractora, puesto que se ha taladrado el muro del patio interior de manera considerable alterando el cargadero existente sobre el hueco de ventana, lo que puede tener consecuencias graves toda vez la viga cargadero existente, deja de poder soportar la carga actuante sobre la parte superior del muro.

La parte Demanda alega: 

Como hemos puesto de manifiesto, la obra realizada, lejos de perjudicar a la edificabilidad del edificio, han contribuido en una mejora de la misma, como así se recoge en los informes del Arquitecto Sr. Llanos. Pero es que la obra realizada en el muro de carga lejos de ser una modificación es una restructuración puntual, que como decimos, mejora la edificabilidad y estabilidad del edificio.

Por tanto, se cumple a nuestro juicio el requerimiento previsto en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal respetándose lo señalado en el artículo 17 de la LPH, ya que como decimos, se mantiene el muro de carga siendo que lo que se hace es restructurarlo.

Pero, además, como ya se ha señalado, se han realizado obras por otros comuneros sin que conste autorización expresa por la comunidad sin que esta haya realizado actuación legal alguna. Sobre todo, como hemos resaltado en el tema de los aires acondicionados instalados por otros propietarios, incluido en fachada protegida, sin que haya habido reproche alguno por la Comunidad.

Así se señala en las sentencias de nuestro Tribunal Supremo de fecha 31 de octubre de 1990 y 5 de marzo de 1998 donde se indica que “recoge como no alteración de elementos comunes o alteración consentida la realización de obras que afectan a elementos comunes cuando otros copropietarios comuneros contra los que no se ha actuado judicialmente y a los que se ha consentido”.

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Documental aportada

La parte demandante alega:

  • Instancia solicitando inspección
  • Solicitud ante la Junta Municipal de inspècción
  • Orden de suspensión
  • Instancia por denuncia de ocupación ilegal de la vía pública
  • Solicitud paralización de obras
  • Informe del arquitecto habitual del edificio

La parte demanda alega:

  • Informe del arquitecto Llanos
  • Fotografías de aires acondicionados
  • Licencia del Ayuntamiento (con fecha posterior a la realización de la obra)

Prueba

  • Prueba documental.

Estructura procesal

Parte demandante:

La demandada realizó unas obras en su vivienda sin comunicarlo a la Comunidad de propietarios. Ante el ruido generado por las obras y los malos olores advertidos por varios propietarios de la finca, se dio aviso a la Administradora de la Comunidad de propietarios, para que comprobase si durante la ejecución de las obras se había alterado algún elemento común, en concreto la chimenea o el muro de carga. Para lo que se solicitó a la demandada que informara al respecto, pero no lo hizo.

Con el fin de comprobar si las obras que se estaban ejecutando contaban con licencia del Ayuntamiento acudieron varios propietarios afectados el a la Junta Municipal del Distrito, donde se les informa que no existe ninguna solicitud de licencia para dicha obra, y se les indica que el Técnico Municipal iba a girar visita al inmueble para conocer la naturaleza de las obras. Posteriormente se comprueba que las obras carecían de licencia y se informa que en fecha se dictó una orden de suspensión y paralización de dichas obras. Como consecuencia de ello, se tuvo constancia de la alteración de elementos comunes, en concreto, de un muro de carga en la vivienda 3º Exterior, así como también de la salida de un caño de unos cinco centímetros en la fachada principal, fachada protegida, así como de la apertura de varios huecos para la instalación de aire acondicionado en la fachada interior del patio.

 Parte demandada:

La parte demandada se ha opuesto a la Demanda alegando en lo sustancial que pidió autorización al Presidente verbalmente, como habitualmente se hacía por todos los propietarios, y no se opuso. Las obras están legalizadas por expediente de legalización por lo que, cumplían todos los requisitos para su ejecución, siendo que la licencia, como ocurre en numerosas obras, se otorga con posterioridad su ejecución. De todo ello tenía conocimiento el Presidente. Por otro lado, alega que las obras no afectan a la seguridad del edificio y con ellas, lejos de perjudicar se mejoró la situación del elemento común del muro de carga dejándolo en su ubicación existente y mejorando las cargas que distribuye. Y concluye que nada se ha modificado indebidamente al estar las obras legalizadas, y si se procediera a la reposición interesada por la demandante se perjudicaría a la estabilidad del edificio seriamente. Respecto del aire acondicionado, sostiene que hay más aparatos puestos por vecinos, incluso en la fachada sin recibir el más mínimo reproche, lo que constituye un agravio comparativo y abuso de derecho.

Resolución Judicial

Fallo o parte dispositiva de la resolución judicial:

Se estima parcialmente la Demanda y se condena a la demandada a:

1º- Demoler las obras indebidamente realizadas, debiendo reponer los elementos comunes modificados de muro de carga y paramentos de la fachada principal a su estado originario, así como la chimenea de evacuación de gases, que deberá reponerse a su estado original o bien adaptarse a la estructura, diseño y material utilizado en la chimenea del edificio, de forma que no se genere perjuicio alguno al edificio o a cualquier copropietario. Las obras tanto de reposición como de adaptación deberán acometerse en el plazo máximo de un mes a contar desde la fecha de la presente resolución, con la advertencia a la demandada de que, si transcurrido el referido plazo no se hubieran acometido, podrá la Comunidad de referidas obras a su costa.

2º- La reposición del muro de carga a su estado original deberá realizarse empleando los elementos y soluciones técnicas adecuadas para evitar generar perjuicio al edificio.

3º- Los aparatos de condensación colocados en el patio interior deberán cumplir la normativa de Protección del Medio Ambiente Urbano del Ayuntamiento de debiendo la demandada proceder a modificar su colocación en el referido plazo de un mes desde la fecha de esta resolución, transcurrido el cuál sin haberse verificado, deberá la demandada retirar el aparato de condensación reponiendo el patio a su estado inicial.

Fundamentos jurídicos de la resolución judicial:

1. Apertura de hueco en muro de carga:

Las pruebas practicadas en estas actuaciones, en especial los informes periciales elaborados por los peritos de cada parte, coinciden en un extremo esencial: La demandada ha realizado obras en su vivienda que han afectado a un elemento común, y por ende a la estructura del edificio.

Las obras de reforma realizadas por la demandada en su vivienda consistieron en el cambio de cocina y baño, con, apertura de un hueco en el muro de carga (previamente cerrado otro hueco en el mismo muro), lo que constituye claramente una alteración estructural , ya que ,el muro de carga forma parte integrante de la estructura del edificio , obras que requerían la autorización mediante acuerdo adoptado por unanimidad en la Comunidad de Propietarios y que nunca se concedió , entre otras razones ,porque nunca se solicitó por la demandada, quien realizó las obras que estimó oportunas con flagrante vulneración de la Ley de Propiedad de Horizontal 49/60 de 21 de julio, quien en su artículo 7.1 ,prevé la posibilidad de que cada propietario pueda modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su vivienda siempre y cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio en el que se encuentran integrados, su estructura general, su configuración o estado exteriores, ni perjudique los derechos de otro propietario, para lo que se requiere que se dé cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad, en este caso al Presidente.

2. Intervención en parámetros de la fachada y patio:

A la luz de la prueba practicada debe declararse probado que la demandada, llevó a cabo la apertura de hueco para la salida de humos, posiblemente de la caldera o la campana extractora, en el patio interior del edificio sin contar con el consentimiento de la comunidad. Para ello, según indica el perito, Sr Hernández, la demandada “realizó un taladro de grandes dimensiones (diámetro aproximado de 12 centímetros), por el cual se ha introducido el conducto de evacuación de gases de alguno de los equipos anteriormente mencionados. Dada la ubicación de dicha perforación, ésta ha alterado el cargadero existente sobre el hueco de ventana, debilitando considerablemente la capacidad portante del mismo”.

Por otro lado, consta en autos y no es controvertido, que la demandada ha instalado un aparato de condensación de aire acondicionado en el patio interior, sin contar con la autorización de la Comunidad de Propietarios. No obstante, debemos reseñar que el criterio mantenido por la mayoría de la jurisprudencia, acepta la instalación de aire acondicionado realizada sin la autorización de la Comunidad de Propietarios, aun reconociendo la afectación de elementos comunes, porque en los mismos ya existían aparatos similares instalados por otros condueños o porque no se alegó o se acreditó que los mismos produjeran perjuicio alguno para los demás copropietarios.

3. Modificación de chimeneas de evacuación de gases del inmueble:

Consta en autos que se ha modificado por la demandada, sin contar con la autorización de la Comunidad de Propietarios, la chimenea de evacuación de gases existente en el edificio. El Perito Sr. Hernández en su informe indica que, antes de la reforma existían unos conductos o chimeneas de evacuación de gases en el inmueble con salida al exterior de la cubierta del edificio, el cual se mantiene en el primer y segundo piso, pero en el tercero de dicha vertical ha desaparecido, no existiendo mocheta donde se alojan dichas chimeneas, comprobando además el perito, tras su inspección con cámara desde la parte alta de la chimenea, que los conductos de chimenea abiertos se encuentran cortados en las dos chimeneas preexistentes que estaban abiertas al exterior, y para dar continuidad a los mismos se colocaron unas tuberías de PVC de diámetro muy inferior al de la chimenea existente.

Tales precisiones determinan que la demandada con la modificación realizada en la chimenea general del edificio para evacuación de gases, ha vulnerado las previsiones legales contenidas en la LPH. Art. 7.1 y 12, pues aun reconociendo la necesidad de dar salida a los gases que emergen de tales aparatos (calderas o campana extractora), esta salida deberá ajustarse a la existente en el edificio en cuanto a diseño y calidad de materiales ,sin que la nueva salida pueda alterar la preexistente y mucho menos menoscabarla o dificultar su funcionamiento con causación de perjuicio al resto de los propietarios , por lo que deberá reponerse a su estado original o adaptarse a la estructura , diseño y material utilizado en la chimenea del edificio.

Jurisprudencia

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