Resolución del contrato de arras y devolución de 20.000 euros

Parte Demante:

Doña Inés y Don Pablo

Parte Demandada:

Vendedora S.L.

Parte Demandante:

Se declare resuelto el contrato suscrito entre partes y se condene a la indicada sociedad demandada a pagar el importe de 20.000€ (veinte mil euros) más intereses legales de dicha cantidad a contar desde la interpelación judicial, y con expresa imposición de costas a la sociedad demandada.

Parte Demandada:

Se Desestime en su integridad todas y cada una de las pretensiones, contenidas en el petitum de Demanda, con expresa imposición de costas a la actora por su temeridad y mala fe.

Parte Demandante:

• La escritura pública de compraventa debía otorgarse ante Notario de Barcelona como máximo dentro de los 60 días siguientes a la comunicación de NO ejercicio del derecho de tanteo por parte del Ajuntament de Barcelona. de la Generalitat así como de la arrendataria, o bien dentro de los 60 días siguientes al transcurso del plazo legal para la comunicación y ejercicio del derecho de tanteo por parte del Ajuntament de Barcelona, de la Generalitat así como de la arrendataria (pacto Primero, párrafo segundo).
• La parte vendedora se comprometió a efectuar la comunicación para el ejercicio del derecho de tanteo a la Arrendataria dentro de los 2 días siguientes a la firma del contrato de arras.
• En el supuesto de que la compraventa no llegase a formalizarse en escritura pública o en caso de que ésta no pudiera otorgarse en las condiciones pactadas en el Contrato por cualquier causa imputable a la Vendedora en el plazo establecido para ello, se pactó que se estaría a lo dispuesto en el artículo 628-1 del Código Civil Catalán, debiendo la Vendedora devolver el importe de las arras por duplicado a la Compradora, en un plazo no superior a diez días naturales a contar desde el día siguiente a la finalización de dicho plazo. Se consideraba en el contrato que la vendedora desistía de la venta de no acudir, salvo causa de fuerza mayor, al otorgamiento de la escritura pública de compraventa.
• La parte vendedora no está ni ha estado nunca, y menos dentro de los plazos pactados y los legales. ni en las condiciones pactadas, en condiciones de poder escriturar a favor de mis mandantes la finca objeto del contrato cumpliendo simultáneamente todos los requisitos legalmente exigibles. Por tanto, es evidente que existe un incumplimiento objetivo por parte de la vendedora/demandada.
• Por tanto el plazo de ejercicio del derecho de tanteo por parte de la Generalitat de Catalunya quedó suspendido. Como indica la normativa, el titular del inmueble está obligado a mostrar la vivienda a la Administración, obligación que la vendedora conocía desde el primer momento. Y, como veremos más adelante, la inspección del inmueble por parte de la Generalitat se desprende, del documento que también indicaremos más adelante, que se realizó en fecha posterior, entendiendo, por lo que se verá, que fue entre el 17-9-2020 y el 3-11-2020, aunque en todo caso en una fecha desconocida por esta parte y que nunca fue comunicada por la adversa a mis mandantes, sino ocultada hasta enero de 2021 . En todo caso, la Generalitat renunció al ejercicio del tanteo con fecha 3-11-2020.
• Respecto de la Generalitat, la vendedora indica que aplican el silencio administrativo positivo y emplazan a la parte compradora para el 16 de septiembre de 2020 para otorgar escritura pública de compraventa (en realidad, y aunque mis mandantes en ese momento desconocían este aspecto jurídico, no se podía aplicar el silencio administrativo, pues la parte vendedora en esa fecha no había cumplido con su obligación de mostrar el inmueble a la Generalitat ni existía la renuncia de ésta a ejercitar el tanteo).
• De común acuerdo, en esa fecha de 16-9-2020, las partes decidieron no otorgar la escritura pública de compraventa por no cumplirse los requisitos legales.
• El 23/09/2020: Mis mandantes remitieron un burofax a la parte vendedora solicitando la devolución de las arras por a) entender que estaba en suspenso el derecho de la Generalitat para ejercer el tanteo y retracto, y b) haber transcurrido el plazo de caducidad de 180 días naturales para otorgar la escritura pública de compraventa en virtud del Artículo 49 de la LAU de 1964.
• En ese momento, a pesar que el incumplimiento objetivo lo era de la parte vendedora, y atendiendo al hecho que mis mandantes habían realizado operaciones anteriores con dicha sociedad y que continuaban interesados en adquirir el inmueble en el futuro, tal y como resulta del mencionado burofax, únicamente reclamaron el importe entregado de€ 10.000 (diez mil euros) y no las arras dobladas.
• Ante la reiterada negativa de la parte demandada a devolver a mi mandante el importe de las arras entregadas de € 10.000 (diez mil euros) -importe que mi mandante estuvo en determinados momentos en disposición de aceptar como forma de dar por zanjada la operación- es por lo que mis mandantes remitieron con fecha 24 de
  marzo de 2021 un burofax mediante el que se dejaba sin efecto la oferta de resolver la operación de común acuerdo devolviendo únicamente el importe de 10.000€  y notificaban a la vendedora que se daba por resuelto el contrato de arras suscrito el 12 de diciembre de 2019 y se les requería para que, ante su incumplimiento, devolvieran el importe de las arras dobladas mediante ingreso en la cuenta bancaria que se les indicaba.
• Por tanto, con la presente Demanda se solicita que, con motivo del incumplimiento de la parte vendedora, se considere resuelto el contrato de arras suscrito y se condene a la adversa a devolver a mis mandantes el importe de € 10.000 (diez mil euros) entregados a la firma del contrato más otros € 10.000 (diez mil euros) en concepto de arras dobladas.
• Es evidente que existe incumplimiento de la parte vendedora por no poderse otorgar la escritura en los términos acordados y cumpliendo la legalidad, y que la causa es imputable a la misma, profesional de larga experiencia en el sector, que debía cumplir con determinados requisitos y en unos plazos determinados,
  sin haberlo hecho, siendo además imposible el cumplimiento.
• Asimismo, el transcrito pacto también conlleva la misma consecuencia u obligación de devolver las arras dobladas para el caso que califica de desistimiento, entendiéndose como tal, según el contrato, el supuesto de no acudir al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, supuesto que se refiere en todo caso, evidentemente, no al hecho de acudir a la notaría pudiendo otorgar la escritura de conformidad con la legalidad y con lo pactado, sino a supuesto de no poder escriturar conforme a la legalidad y según lo pactado.

Parte Demandada:

• El plazo de la escritura se sujetó a los requisitos administrativos necesarios para formalizar la transmisión que no eran un impedimento;
• No se llegó a firmar la compraventa, debido al desistimiento unilateral de la actora; se realizaron en tiempo y forma las comunicaciones pertinentes a la Generalitat de Catalunya, al Adjuntament de Barcelona y a la arrendataria, los retrasos de los organismos públicos son un hecho totalmente ajeno a la actora;
• Los organismos públicos renunciaron al derecho de tanteo por silencio positivo, y resolvieron por escrito – aunque fuera de plazo- confirmando su decisión;
• La inspección por el Ayuntamiento no se pudo realizar porque el inmueble estaba vacío ya que la inquilina estaba hospitalizada lo que nada tiene que ver con las actuaciones de la actora que en todo momento había indicado la situación ocupacional del inmueble;
• La actora solicitó varias prórrogas porque quería presionar con el precio y rebajarlo al máximo, por lo que la demandada estaba soportando un retraso considerable en los plazos, con los perjuicios que ello conlleva; el motivo por el cual la actora no suscribió la compraventa del piso antes de marzo de 2020 fue porque había solicitado una prórroga para la compraventa del edificio, y quería tener atadas las condiciones de la venta del edificio ya que era un elemento de negociación que se estaba utilizando;
• La compraventa se podía formalizar antes de que transcurriera el plazo de caducidad establecido en el art. 49 de la LAU, puesto que el Notario manifestó su conformidad, si bien podían existir problemas de inscripción en el Registro de la Propiedad por el derecho de tanteo de la Generalitat;
• La Administración tiene un derecho legal de retracto por lo que si hubiera estado interesada podía haberlo ejercitado igualmente y retrotraer la compraventa, pero no es un motivo suficiente para no realizar la transmisión del inmueble, ya que el vendedor estaba en disposición de transmitirlo, y los derechos de tanteo y retracto ya fueron contemplados en el contrato de arras por lo que el comprador ya los conocía.
• La actora solicitó varias prorrogas y la demandada accedió porque la prioridad de la operación era la compraventa del edificio y que se acabó llevando a cabo en septiembre de 2020 alegando la actora que podía escriturar el piso pero que necesitaba financiación bancaria;
• La demandada consultó con el Registrador de la Propiedad quien indicó que no se aplicaría la regla de la prohibición de transmitir durante 2 años ya que entendía que los plazos de la comunicación a la inquilina habían quedado en suspenso durante el Covid y la pandemia había ocasionado que estos plazos además se tuvieran que retrasar; se podía haber escriturado a partir del 30/02/20 pero la actora solicitó una prórroga porqué quería adquirir primero la compraventa del edificio, motivo por el cual retrasó la adquisición del piso;
• Por último, mencionar que la actora en su suplico solicita la resolución del contrato de arras, pero no tiene sentido el hecho de que la actora solicite la resolución judicial del mismo dado que la misma ya ejercitó su derecho de desistimiento del contrato en la fecha prevista para el otorgamiento de la primera y segunda compraventa, momento a partir del cual quedó formalmente resuelto el contrato por desistimiento de la actora.

• Artículo 1088. , Artículo 1454. , Artículo 1254. , Artículo 7. Código Civil.
• Artículo 394. Condena en las costas de la primera instancia. Ley de Enjuiciamiento Civil.

Parte Demandante:

• Documento 1: Contrato de arras.
• Documento 2: Burofax.
• Documento 3: Burofax.
• Documento 4: una copia de la indicada comunicación, designando los archivos de la Generalitat de Catalunya a los efectos oportunos.
• Documento 5: una copia de la indicada comunicación, designando los archivos del Ajuntament de Barcelona a los efectos oportunos.
• Documento 6: mensajes de correo electrónico, designando a los efectos oportunos los correspondientes servidores.
• Documento 7: mensaje de correo electrónico, designando nuevos servidores.
• Documento 8 comunicación recibida por la vendedora de la Generalitat.
• Documento 9: copia de la indicada acta de comparecencia negativa.
• Documento 10: Burofax.
• Documento 11: el indicado mensaje, designando a los efectos oportunos los correspondientes servidores.
• Documento 12: Burofax.
• Documento 13: mensajes entre partes.
• Documento 14: Burofax.
• Documento 15: correo electrónico dirigido a la vendedora.
• Documento 16 correo electrónico.
• Documento 17: mensajes de correo electrónico.
• Documento 18: mensaje de correo electrónico.
• Documento 19: mensaje de correo electrónico.
• Documento 20: correo electrónico.
• Documento 21: correo electrónico.
• Documentos 22 y 23: Burofax y acuse de recibo.
• Documento 24: Burofax recibido.
• Documento 25: mensajes de correo electrónico.
• Documentos 26 y 27: Burofax y acuse de recibo.
• Documento 28: comunicación recibida por la vendedora de la Generalitat.
• Documentos 29 y 30: Burofax y acuse de recibo.

Parte Demandante:

• Documento 1: Nota de Axesor.
• Documento 2: Escritura de compraventa formalizada.
• Documento 3: El contrato de arras.
• Documento 4: listado de correos electrónicos.
• Documento 5: correos electrónicos.
• Documento 6: correos electrónicos en los que mi mandante remite las solicitudes efectuadas al Ayuntamiento, Generalitat y Arrendataria.
• Documento 7: correos electrónicos intercambiados con la Generalitat.
• Documento 8: correo del oficial de notaría enviando los borradores de las escrituras a las dos partes.
• Documento 9: una serie de correos electrónicos relativos a las facturas de la compraventa.
• Documento 10: nota simple de dicho inmueble en la que puede observarse la fecha de compraventa referida.
• Documento 11: escrito presentado a Generalitat.
• Documento 12: correo electrónico.
• Documento 13: correos electrónicos.
• Documento 14: comunicación solicitando la devolución de las arras.
• Documento 15: correo electrónico.
• Documento 16: correos electrónicos intercambiados por las partes.

Documental y testifical.

– El 7 de junio de 2021, se interpone la Demanda.

– El 7 de septiembre de 2021, se contesta la Demanda.

– El 6 de octubre de 2021, se celebró la audiencia previa concediendo los medios probatorios solicitados

– El 23 de noviembre de 2023, se dicta Sentencia desestimando la Demanda interpuesta, absolviendo a la demandada de todos los pedimentos vertidos en su contra. Contra la cual cabe interponer recurso de apelación.